안녕하세요.
아래 상황에서 임대차 및 매도 관련하여 조언을 구하고자 합니다.
상황 설명
- 서울 소재 아파트 1채 보유
- 해당 아파트는 토지허가거래구역
- 현재 전세 세입자 거주 중
- 전세계약은 내년 하반기 만기(2년) 예정
- 저는 현재 수원에 거주 중이며, 해당 아파트로 실거주할 계획은 없음
- 전세계약 만기 즈음 또는 그 이후에 아파트 매도를 고려 중
알고 있는 전제
- 세입자는 계약만기 시 계약갱신요구권(2년)을 행사할 수 있음
- 매도 예정이라는 사유만으로는 갱신 요구를 거절할 수 없는 것으로 알고 있음
- 토지허가거래구역 특성상, 매도하려면 실거주 가능한 매수인이 필요하고
그러려면 세입자 퇴거(명도)가 필요할 가능성이 큼
궁금한 점
- 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 경우
→ 집주인은 사실상 합의 퇴거 외에는 선택지가 없는지 궁금합니다. - 합의 퇴거를 진행할 경우
→ 서울 기준 현실적인 보상금 범위는 어느 정도로 형성되는지요? - 만약 이번 만기에 매도 결정을 못 하고
→ 계약을 2년 더 연장한 뒤, 그 중간에 매도를 시도하면- 세입자 동의 없이 명도가 가능한지
- 아니면 임차인 있는 상태로 매도해야 하는지
- 위와 같은 구조라면
→ “갱신을 한 번 해주면, 최소 2년간 매도는 사실상 불가능”하다고 이해해도 되는지요?
비슷한 경험이나 실무 사례, 법적 해석을 알고 계신 분들의 의견을 부탁드립니다.
감사합니다.
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댓글
BEST | 안녕하세요! 실거주는 아닌 세낀 물건 서울 매도가 궁금하시거군요. 실거주 이사를 위한 목적 외에는 현재는 무조건 전세입자와 협의를 해야하며 그 협의이 범위는 이사비 정도가 될 것 같습니다. 그 범위는 작게 실비 정도에서의 300만원~1000만원이 되기도 합니다. 갱신권을 쓴 세입자가 있는 물건은 거의 만기 6개월 전부터 미리 내놓으시어서 진행 하시면 세입자와도 원한히 협의를 볼 수 있을 것 같습니다. 실거주를 통보하고 퇴거 후에 공실을 만들어 매도를 해보는 방법도 있지만 세입자가 이 사실을 알 경우 소송진행이 될 수 있어서 조용히 매도를 진행해야 하기에 추천을 드리지는 않습니다. 잘 생각 해보시고 꼭 좋은 선택 하셨으면 좋겠습니다!!
인서울님 안녕하세요 토허제가 해제되지 않는다면 임차인분께서 계약갱신청구권을 사용하실 경우 매도가 사실상 힘들게 됩니다. 만기인 내년 하반기에 반드시 매도를 하셔야 합니다 어느 정도의 보상을 해줘야할지 고민되신다면 임차인의 입장으로 생각해보시면 좋을 것 같아요 나라면 임대인이 어떤 조건을 제시할 때 이사가볼까 생각이 들까?하구요 그리고 중요한 점이 매도해야 하니 나가주셨으면 좋겠다고 말씀하시기 전에 매도를 해야 하는데 혹시 매수 의향이 있으신지에 먼저 제안해보세요 시세보다 조금 저렴하게 제안해야 합니다 만약 매수를 거절하신다면 현재 보증금으로 갈 수 있는 곳들을 찾아서 이런 곳들도 있다고 제안하시는 것도 방법입니다 매도가 가장 어렵다고 하더라구요 계획대로 잘 매도되셨으면 좋겠습니다
안녕하세요 인서울님 서울집 관련해서 질문주셨군요. 1. 세입자가 계갱권을 요구할 경우, 전세 만기시점에 합의 퇴거와 집주인 입주인 경우를 제외하면 다른 선택지가 없는 것으로 알고 있습니다. 2. 합의퇴거를 진행할 경우, 임차인과 협의가 필요하고 부동산중개비지원 + 이사비 등을 고려해서 금액 제시를 할 것 같습니다. 정해진 금액은 없고 협의를 통해 정할 것 같습니다. 인서울님께서 임차인분이 이사할 수 있는 전세집을 찾아서 제안하신다면 더 원할히 이워질수도 있을 것 같습니다. 3. 계약갱신권을 사용한다면 중간에 매도를 하실 수 없습니다. 현재 서울의 경우 토허제로 묶여있기 때문에 매수자는 4개월 내에 실거주를 해야하기 때문입니다. 세입자를 강제로 명도할 수 있는 방법은 없습니다. 4. 갱신권을 사용하신다면 그 기간내에 매도는 어려울 것 같습니다. 좋은 선택 하시기를 응원합니다!! 화이팅
