[2025.12.17 해피바이러스.kim 실전임장클래스 후기작성 및 시세트래킹 까지 완수 ]

안녕하십니까?

긍정적인 마인드와 태도를 가지고 월부에서 매일.매주.매달 매년 성장하고 있는

해피바이러스.kim 인사드립니다.

어제 실전 임장 클래스를 부천시 원미구로 다녀와서 앞마당인 부천시 원미구 시세트래킹을 완료해보았습니다.

2024년 11월 신도시 투자 기초반때 다녀왔던 부천시 원미구 중상동 위주로 줴레미 튜터님과 실전 임장 클래스를 다녀 올수 있었는데요

제가 1호기를 투자하고 나서 제 투자금 현재 월부 1호기지만 월부 오기전 제가 사는 광역시에 재개발을 투자 해놓은게 있어서 이제는 3주택자가 되다보니 취득세 고민도 되기도 하다보니 투자방향성

작년 신투기때 임장을 하면서 7호선 중상동 라인 연화마을과 은하.덕유.설악쪽 호가와 전세가 그리고 전고점을 파악한후 궁금한점들이 있었는데 그 궁금함을 해결 할수 있어서 너무 좋았던 시간 이었던거 같습니다.

줴레미 튜터님 얼굴이 너무 어려 보이셔서 깜짝 놀랐는데  2020년 코로나 시기때 30대초반 나이에 일찍 시작하셔서 만 5년을 월부에서 투자공부를 해오시면서 자산도 10억이상 인증도 해놓으셨구 정말 대단하시다라고 느낄수 있었습니다.

임장보고서 결론을 잘쓰고 싶어서 줴레미 튜터님 투자에 직결되는 임장보고서 결론 작성법 특강을 들었던 터라.

처음부터 임보를 잘쓰신 분도 아니었다. 7개8개 쓰기까지는 결론도 한번도 써본적도 없었구.

그리고 첫 실전반 갔을때도 30페이지 결론 1장을 쓰다보니 튜터님게 많이 혼났다라는 말씀이 와닿았는데

꾸준함+실행력+노력+시간을 쓰다보니 자산도 10억이상 하셨구 퇴직도 하신거 같으시고 근데 아직 나이는 30대이신걸 보면 얼마나 열심히 하셨을 까라는 생각에 저도 용기를 얻을수 있었던 좋은 시간 이었습니다. 

특강을 들을때 뽑았던 교안입니다.

임장보고서 결론을 쓸때 그대로 벤치마킹 해보고 싶어서 잘 보관해두었습니다. 

튜터님과 

임장은 3시30분 정도 질의응답 대략 3시간 그리고 매물임장까지 직접 튜터님이 해주셔서 5년차 투자자의 경험 레버리지를 이 싼 가격의 강의를 통해 할수 있는 소중한 시간 이었습니다. 

동 1번 중동2번 은하마을3번 약대동4번

상동은 7호선 주변으로 주요 상권을 밀집해놓은 느낌이다.

상동의 장점은 대형마트 홈플러스.뉴코아 아울렛,

세이브존 각종 한의원 병원.학원가. 단지별 공원들이 잘되어 있었다.

프랜차이즈 커피숍. 필라테스 아이들이 좋아하는

버커킹. 햄버거집.샤브샤브마라탕. 등 정말 공실없이 상권이 잘 형성 되어 있었다.

7호선 윗라인에 호텔과 나이트가 있었던걸로 기억이 난다. 그옆에 호텔이 있었던것은 찐학군지 느낌은 아니었다.

제가 사는 상권들은 중심지 시내 충장로, 전대상권들은 공실도 엄청 많은데 부천 상동쪽은 상가들도 밀집력도 엄청좋은데 공실이 하나도 안보였으면 아파트 앞에 백송마을 작은 상가들 마저도 공실이 전혀 보이지 않았다. (백송마을 노블랜드 있는것을 볼수 있었습니다.)

푸른마을 옆쪽으로 상가주택 원룸주택들이 몰려있는데 먹거리 주요 외식 상권들이 몰려 있었다

중동은 1호선 윗라인은 정말 많은 병원가 학원가들이 잘 몰려 있었으며 병원가 간판보고 압도되었다.

중동에는 현대백화점. 이마트 중앙공원 .순천향대종합병원. 7호선과 1호선

중동푸르지오 힐스테이트 주상복합으로 각종 외식상권 프랜차이즈 커피숍들이 몰려 있어서 중앙공원에 여유로운 사람들 작년 11월때 느꼈는데

이번에는 날씨가 흐려서 그런지 중앙공원에도 사람들이 별루 없었다.

진짜 중앙공원에 사람들이 몰려 있는것을 보고 깜짝 놀랐던 진짜 사람들 많구나를 느낄수 있었던 기억이 있다.

작년에 중동푸르지오 매물보면서 중앙공원 보이는

단지와 안보이는 단지 가격차이를 듣고 깜짝 놀랐던 기억이 있다.

부천은 2개의 대형마트 2개의 백화점

그리고 아울렛 세이브존 뉴코아등 정말 생활환경이 몰려 있는것을 보고 환경으로는 정말 잘 지어진 느낌을 받았던 기억이 있다.

단 중동쪽은 유흥가 마사지 노래방 외국인들이 꽤나 보였으며 술집.먹거리 상권들이주로 몰려 있는것을 볼수 있었다.

은하마을 덕유마을쪽은 확실하게 연령대가 높아지면서 나이드신 할머니들이 꽤나 보였으며 단지앞에는 편의점,치킨집.인테리어 업체.분식집.작은마트등 그런 상권들이 주로 소매업 하시는 업체들이 몰려 있는것을 볼수 있었다.

단지는 소형평형으로 주로 이루어져 주차난이 예상이 되었던 곳들이 주공단지 들이었다.

단지앞에 공원사이들이 나이드신 어리신들이 야채와 과일을 파는 모습을 많이 볼수 있었습니다.

약대동은 부천체육관 하나은행 농구단을 볼수 있었으며 주변이 낡은 상가주택 낡은 주택가들로 볼수 있었다. 부천아이파크옆 시장을 볼수 있었으며 약대동 먹거리촌을 볼수 있었다.

트레지움2단지 앞으로 세무서.교육지원청 보였구.

세무서가 있어서 그런지 세무사간판 법무사 간판가판들을 많이 볼수 있었으며 단지주변으로 나이젊은분들 부천 아이파크 단지임장을 할때 영유아.초등학생들을 정말 많이 볼수 있었다.

어제 입장한 순위로 보면

상동 1등-중동2 은하마을2등-중동아랫마을3등-약대동4등으로 순위를 정해보았다.

첫번째로 본 단지 보람마을 아주

23평대 매매가 4,7억 전세가 3.5억

바로 옆단지 포도삼보영남 23평대 5,9억

전세가 3.4억

코로나 시기 이전 전고점을 다 회복한 단지

중앙공원과 가깝고 역하고도 가깝고 현대백화점 이마트 각종상권을 다 누릴수 있는 단지라서

대단지 1800세대 넘는 단지라서 사람들이 선호하는가보다. 그렇다고 보람마을 아주랑 9천만원 차이라면 난 보람마을 아주를 4.77억 ~5억대라면 여기를 투자로 볼듯하고 실거주라도 보람마을 아주를 선택할수도 있겠다라는 생각을 넣어본다.

백송풍림아이원 26평대가 매매가 5.6억원에 전세가 4.1억원으로 전달보다 매매가는 1천만원오르고

전세가는 1만원 빠지는 투자금 1.5억으로 투자가 가능한 단지 7호선과 도보 10~15분으로 이용가능하며 7호선 아래 학원가와 백화점 주요상권을 쓸수 있고 상일초 상일중을 보낼수 있는 좋은 단지 투자금이 있다면 계단식에 들어 갈수 있는 단지

이쪽 라인에서는 가장 선호하는 행복한 금호어울림 30평대 이 8.6억원 전세가 5.6억원을 받쳐주고 있다. 서울만큼 가격들도 짱짱하고 전세가들도 받쳐준다.

좋은 환경을 가지고 있는 환경에서 선호하는 30평대는 8억대를 가지고 있구나.

20평대는 6억 5억대 초반을 형성하고 있구나를 볼수 있다.

7호선 라인 20평대 구축들은 3억대 중반~4억대 초반을 형성하고 있구나. 1호선 반달라인쪽도

반달삼익이 계단식이라서 가장 선호를 하고 있어서 4억초반 이며 반달건영.반달극동들은 선도지구 호재로 4억초반 호가가 나오다가 3.8억~3.9억 호가가 나오면서 1억 미만으로도 투자가 가능한걸로 볼수 있다.

한아름 단지들이 나름 1호선도 예매하고 7호선도 예매하지만 가성비도 3억초중반 가격으로 20평대 방3개 구조를 사용할수 있는 단지로 투자로도 가능해 보인다.

작년 11월 입장하면서 궁금했던 3생활권 연화마을 4생활권 은하마을,설악.덕유쪽이 3생활권 연화마을보다 전고점이 더 높은 이유가를 계속 생각해봤는데

계단식이라서 더 선호할꺼 같지만 세대수도 약하고 주변이 더 낡은 주택가와 허름하다. 등등 나의 생각이 맞았다는것을 알수 있었다.

역세권에서 1블럭씩 멀어지면서 1억씩 싸진다는 말을 해주신 튜터님 말씀이 시세트래킹을 하면서 이해가 됐다.

확실하게 부천은 7호선 라인을 더 선호한다는게 가격에서도 반영되고 있다.

근데 은하마을 주공은 현재 26평대가 방3개 화장실1개 구조가 6억대라는것은 너무 비싼 가격대라는 것을 볼수 있었다.

선도지구로 지정되면서 가격이 시세에 반영 된듯 하다.

차라리 나라면 라일락 신성미소지움 더 괜찮지 않나라는 생각을 해본다,

라일락 신성미소지움 작년 24.11월달 신투기로 앞마당 만들때 방2개화장실1개 5.2억 전세가 3.7억 방3개 화1개 구조 5.5억 전세가 3.7억 현재 매물도 20개 전세 1개로 6.3억 방3개화장실1개 방2개 화장실1개 6.5억 나오고 있다. 방2개 화장실1개 구조면 방은 크지만 학군지에서는 덜 선호하겠지. 가격이 싸다면 6.3억이지만 20평대 6억대라면 동대문구 작년 서투기로 갔을때 전농 SK 이런것들이 24평 6억후반 7억대였으니 정말 쌌구나를 대입시켜본다.

현재 상동 윗라인 선호하는 구축 20평대는 5억대를 형성하고 있다.

역세권하고 먼

부천아이파크 2017년식이 26평 방3 화장실 1개

매매가 5.7억 전세가 4억원

두산위브트레지움 2단지 2012년식 26평 방3개 화장실 1개

매매가 6.8억 전세가4억원

연식이 5년 차이가 나는데도 역세권하고 한참멀고 주변이 낡은 주택가와 원룸 상가주택들로 확실하게 외곽느낌이 나다보니 가격이 1억이나 싸다.

트레지움 1단지는 매매가 6.2억 한블럭 한블럭 차이가 5천씩 차이가 나는것을 볼수 있었다.

트레지웅 2단지는 신중동역 7호선하고 도보만 버스로만 금방이자만 부천아이파크는 정말 멀어보인다.

애 없는 신혼부부들이 나름 선호해 영유아와 초등학생들을 많이 볼수 있었나 보다.

90년대 은하마을 주공 인테리어는 가성비로

씽크대도 요즘 볼수 없는 철판으로 되어 있는 하부장을 볼수 있었으면 씽크대를 바꿨는데도 수전은 하부장에서 클어쓸수 없는 벽수전인게 정말 큰공사로 돈쓰기는 싫으셨구나.

몰팅 앞베란다 벽도 다 셀프 페인트로 비용절감

화장실은 7~8년전 수리를 한것 같지만 나름 깨끗함을 볼수 있었다.

수리 해놓으신것을 볼때 정말 싼가격에 사셔서 전세안가다도 원금을 다빼셔서 부담없다라는 말씀에 투자라면 정말 싸게 사야 되는게 맞겠구나를 느낄수 있었다.

그런데 샷시가 안되어 있으니 앞베란다쪽이 정말 추웠다. 구축이다보니 앞베란다 쪽에 누수자국을 페이인트로 덧발라 놓은것을 볼수 있었다.

나름 가성비 5백으로도 깔끔하게 고칠수는 있구나.

수도권이니깐 전세도 별루 없고 하니깐 저정도로도 수리해서 전세를 맞출수 있구나를 느낄수 있었다.

나름 깨끗한거 같기도 하고 아닌거 같기도 했던 매물 이었지만 전세빼기는 문제가 없어 보인다고 하셨다.

구축은 확실하게 가장 비싸게 돈 들어가는 샷시 800만원 화장실 300~350 만원 방수를 한번 더 해야 하는 화장실이냐 아니냐가 중요하다.

그리고 비싸는 주방 200~250만원 사이가 잘 수리 되어 있는지를 확인하면 좋을듯 하다.

그리고 특히 윗층에서 내려오는 물통 주변 앞베란다나 샷시주변 코킹으로 누수자국이 있는지 방도 누수자국이 있는지 확인을 잘해야 할듯하다.

00년식 다정한 삼성래미안

00년식이다보니 대구 달서구에서 월성래미안과 비슷한 느낌의 매물로 보였다.

몰딩이 체리색 인테리어 강의 코크드림님이 체리황이 가장 돈이 많이 들어가고 예매하다라고 말씀해주셨는데

2006년식 월성래미안은 체리황이 아닌 엔티크 색에 출입문들도 색이 생활때가 있는데도 자재가 고급스러워 괜찮았는데 체리황 눈에 걸리고

바닥이 강마루여서 철거시 1평대 헤배당 철거비가 많이 나오니 그위에 장판을 해도 괜찮다라는 말씀을 해주셨구 .

00년식이 확장형은 아니라서 방들이 좁아보일수 있으나 30평대라서 방들이 커서 확장형 아닌것도 괞찮지만 확장형되는것을 사는게 좋다. 단 20평대라면 확장형 아닌것은 비추이다 좁기 때문이다.

화장실은 나름 깨끗했구 00년식들은 앞 입구가 넓어서 공간을 쓸수 있는 출입문옆에 짐을 둘수 있는 공간이 있다.

월성래미안도 올수리하면 3500만원 이상 들어가니 충분히 부분수리로도 전세를 맞출수 있으니

도배 강마루위에 장판정도 그리고 led등으로 수리해주면 충분히 전세나간다.

수전이 무광이라서 나름 요새 트랜드에 맞게 해놓으신듯 하다.

10년식 부천 두산 위브 트레지움2단지

10년식인데 앞베란다 곰팡이도 있고 도배도 조금 예매하고 누수도 있었다는 말씀에 12년식이라도 13년됐지만 연식이 좋다라고 해도 매물 임장을 꼼꼼하게 해야 한다. 특히나 10년식 같은 경우는 타일 하자들이 많이 나온다라는 말씀

그리고 두산아파트 보면 구조들이 정말 구조들을 잘빼는게 아니구나 10년식 초반이라서 앞방 옷방도 좁고 전체적으로 고급지지는 않지만 그래도 수리는 특별하게 없이 led조명 벽지정도만 바꿔주면 큰 수리없이 전세는 맞출수 있겠다라는 말씀

10년식들은 크게 샷시를 안해도 2중창이고 하니깐 큰 비용에서 빠지는게 있다

단 연식 좋다고 해서 물건도 안보고 사거나 매물 임장을 대충해서는 중대하자가 나올수 있으니 매물임장은 정말 퍼펙트하게 보도록 하자.

결국 매임에서는 샷시.화장실 씽크대가 가장 많이 들어가며 목작업이 많이 필요하거나 필름을 많이 해야하는지를 큰틀에서 보면 비용절감도 되구

최대한 수리비 안들어가는 부분을 체크해서 매물임장을 잘 하도록 하자.

그리고 도배장판은 대략 200~250만원 생각하면 되구 던키로 맞기도록 하면서 하자가 없는 도배.장판

씽크대 정도는 직영으로 맞겨도 된다라는 말씀

너무 좋은 경험들을 레버리지 할수 있게 해주셔서 감사드립니다.

실전임장클래스 줴레미 튜터님 5년차 투자자의 경험 레버리지 할수 있게 해주셔서 감사합니다

실전임장 클래스 어제 다녀온후 오늘 부천시 원미구 시세트래킹을 해보았는데 아직까지도 1억 소액으로 투자 가능한 단지들이 많이 보였구 전세매물이 많이 줄었다. 소액투자하기는에는 정말 좋은 시장이다.

그리고 여름시장과 겨울시장을 이용해서 투자하기도 좋아보인다.

어제 광주 광천동버스터미널에서 시작해서 강남고속터미널에서 부천까지 7호선으로 가면서 부천의 교통 가치를 더 느낄수 있었던게 아닌가 싶습니다. 환승없이 강남고속터미널까지 갈수 있었는데 다시한번 부천의 환승없이 강남고속터미널에서 1시간 그리고 좋은 환경들을 볼수 있어 투자금만 된다면 한채 투자하고 싶은 마음을 가질수 있었던 좋은 시간이었습니다 감사합니다.

범박도 투자로는 가격도 싸고 충분히 가치가 있다 단 외곽이고 교통이 불편하니 매도를 고려해봐야하고 연식이 빠지다보니 가격으로 반영되고 있다. 역시 서울 수도권은 교통.직장이 가장 중요하다라는것을 어제 실전 임장 클래스를 통해서 다시 한번 머리에 새길수 있었습니다.

다시한번 줴레미 튜터님과 함께해주신 파란호랑이님,나무성님,별집님.빛나핑님.산속으로 들어가다님.안판사님.흰둥부님 좋은 시간을 함께 할수 있게 해주셔서 너무 감사 드립니다.

다음에 기회되면 다시한번 뵐수 있으면 좋겠습니다. 저희도 10억달성 꼬옥 하시게요 화이팅. ^^