도서후기 - 부동산 트렌드 2026 [에이스3반 삼도]

내용 및 줄거리

프롤로그

(e북) P5. 최악의 불경기, 인구 감소와 고령화 등을 근거로 서울 아파트 가격 하락을 주장하는 목소리도 있었다. 그러나 필자의 생각은 달랐다…. 머지 않아 이자율이 하락할 것이며, 높은 토지 가격과 시공비 급등은 공급 부족을 불러올 수 밖에 없다. 금융시장과 공간시장의 조건이 동시에 맞물린다면 서울 부동산 가격은 오를 수밖에 없다.

월부에서 3년 정도 부동산 공부를 했지만, 부동산 하락기에 확신을 가지지 못했던 거 같다. 그래서, 매수를 망설였고 시간이 지나고 보니 정말 좋은 단지들을 놓쳤다는 걸 알게 되었다. 이건 정말 결과론적 이야기이다. 

사실 이렇게 이론적인 부분은 월부에서 오랜 시간 강의를 듣거나 이렇게 도서 등에서 나온 시장 진단을 통해 어느 정도 예상해 볼 수 있다. 하지만, 결국 제일 중요한 부분은 그래서 행동하고 결과를 남겼는가? 가장 중요한 부분인 거 같다. 책을 읽으며 생각했던 26년 투자처 꼭 26년 6월 안에 결과를 내고야 만다!! [행동] 

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기

(e북) P31. #슈퍼사이클 #상승도미노 #25평w파고 #공급절벽 #금리인하 #정책보다시장

2025 책을 읽으며 위에 나온 키워드들에 대해서 참 많이 공감했다. 하지만, 진짜 공감만 했던 거 같다. 나는 이 중에 어느 한개라도 스스로 검증하고 투자 결과를 내기 위해 행동했는가? 돌아보면 너무나 안일했다. 작년에는 단순히 그냥 맞는 내용 혹은 좋은 내용 이라고만 생각했던 거 같다. 생각해보면 월부은이나 나부맞도 그렇게 이해하고 있진 않은지 반성해 본다.

결국, 책에서의 예측이 맞고 틀리고가 아니라 내용에 대해서 동의를 했으면 행동으로 결과를 내야 한다는 중요한 결론을 남긴다.. 지나간, 2025년 부동산 시장을 돌아보며 나의 시간도 돌아보며 앞으로 해야 할 일들을 복기를 통해 개선해 나가도록 해야겠다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

신도시 아파트 매매 시장 동향

(e북)

P66. 특히 강남에서 멀어진 신도시는 상승률이 상대적으로 낮아 보인다

P68. 슈퍼스타 경제학이란 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상

P74. 김포와 남양주는 2기 신도시 비슷한 위치지만 시장 회복 과정 패턴은 다르다. 가격 상승은 김포, 거래량 회복세는 남양주가 크게 상회하는데 향수 두 지역의 회복 속도에 영향을 미칠 것으로 보인다.

부동산 상승장과 하락장에서 지역별로 흐름의 순서가 있다는 걸 배울 수 있다. 특히, 김포와 남양주 사례가 흥미롭다. 김포의 경우 소수의 거래 건으로 가격이 상승한 시장, 반대로 가격은 크게 오르지 않았지만 거래가 늘은 남양주. 그렇다면 앞으로 어느 도시를 더 먼저 봐야 할까? 다른 1기 신도시 분당과 일산을 비교하며 거래량이 받쳐주는 분당에서의 폭발적인 가격 상승 흐름을 보여주며 힌트를 얻을 수 있었다. 

1~2건의 높은 매매 거래 보다 거래량 자체가 탄탄하게 받춰 줘서 밀고 올라가는 게 더 유리해 보이며 그런 곳을 우선 투자 대상으로 보면 좋을 거 같다.

서울 아파트 매매 시장 동향

P83. 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다.

최근 월학에서 배우는 내용 중에 하나는 사람들이 덜 좋아하는 곳을 갭만 보고 사지 말라는 부분이었다. 그렇다면 오늘 예시로 나온 강남과 강북을 비교했을 때 강북이 사람들이 덜 좋아하는 곳일까? 

아니다!!

상대적으로 고가 아파트가 많은 강남에 비해 가격이 낮은 것 뿐이지 선호도가 강북이라고 선호도가 떨어진다고 할 수 없을 거 같다. 그리고, 지난 상승장에서 누적 상승률을 보면 같은 비율로 오르는 모습을 보면 강북에서도 충분히 좋은 투자를 할 수 있음을 배운다. 

단순히, 

가장 좋은 입지를 사는 게 아니라 나의 상황에 맞는 곳

사람들이 좋아하는 곳. 그곳이 내 다음 투자가 될 것이다.

서울 아파트 시장 상승 도미노 예측

P96. 

1권역 : 강남 3구 선도적 신고가 갱신

2권역 : 한강변 지역은 강남 3구 이후 고점을 돌파 & 풍부한 수요

3권역 : 3~4급지 서대문~종로~동대문. 하락 멈추고 지속적인 상승세

4권역 : 5급지 노도성. 금관구 6.27 무풍 지대 잠잠함

책 발행이 9월인데 3권역 부터는 가격이 반영 안된 내용들이 다소 포함되어 있는 거 같다. 3권역은 상승세로 전환시점까지만 데이터가 있는데 그 이후인 10월부터 시장이 급변했다. 우리가 아는 4급지 선호하는 25평은 전고점 넘은 단지들이 많은 모습을 볼 수 있었다. 10.15 규제가 터졌지만 정말 도미노처럼 이어지는 모습이다. 

그 때 당시 나의 모습을 생각해 보면

상급지가 오르고 조금 덜 선호하는 4급지 라인이라서 역시나 가격이 늦게 오르는구나 하고 그냥 넘어갔던 거 같다. 이 책을 읽고 이렇게 글을 쓰며 다시 한번 새겨야겠다. 서울은 상급지 대부분이 오르고나면 그 다음 급지로 도미노처럼 가격이 오를 수 있기 때문에 투자를 적극적으로 알아봐야 한다.

서울 교육지역 분석

P102. 목동 체계적 교육 시스템 vs 여의도 소수정예 교육의 숨겨진 보석

목동은 영재학교 강세로 영재학교, 과학고, 외고생 배출 높음

여의도는 과학중점으로 이공계 강점이 높음

여의도는 단순히 사교육이 강한 부자 동네라고 생각했는데 자기 주도형과 개인 성향과 개성을 중시하는 교육 시스템을 갖췄다는 새로운 사실을 알게되었다. 

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

(e북) P122. 비아파트에 거주하는 사람이 더 많은데, 이들이 거주하는 유형은 단독. 다가구와 연립.다세대가 절대 비중을 차지한다. ‘빌라’와 직결되는 유형이다.

P124. 가장 큰 특징은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가 [전세사기 피해 영향]

P136. 빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루 2024년부터 공급 제로에 가까움

빌라가 단순히 투자 제외 대상을 넘어 서민, 청년, 이주노동자 등 서민들의 좋은 주거 수단이었다는 걸 새롭게 알게 되었다. 하지만, 그런 빌라가 전세 사기 이슈와 장기적인 상품성이 낮아서인지 공급이 0에 가까운 수준에 왔다. 이런 흐름이 된다면 정말 아이러니컬하게도 아파트에 대한 수요가 더 높아져 아파트 투자하는 사람들에게 더 좋은 상황이지만, 아이러니컬하게도 씁쓸한 감정이 드는 건 어쩔 수 없는 거 같다.

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

(e북) P181. 슈퍼스타 단지의 출현

나인원 한남 144억, 아크로서울포레스트 89억, 한남더힐 85억

2009년 부동산 최댓값 32억 → 2024년 132억 

P256 전세가격 연간상승률(5.22%) 물가상승률(2.3%) 대비 2배 이상 상회

P270 상승도미노 [강남>성동>동대문>노원]

P281 집값 상승은 정권 문제가 아니라 당시 시장 상황과 더 일치한다.

이번 파트에서 알게 된 내용 중 하나는 전세 레버리지 투자의 효율성에 대해 더 깊이 배울 수 있었다. 부동산 투자를 노후준비, 인플레이션 헷지 수단으로 시작했지만 그냥 단순히 물가를 이기는 방법이라고 생각했었다. 하지만, 통계 수치를 보면 평균 2배 이상 상회하는 모습을 볼 수 있다. 그리고, 매매도 10년 데이터를 봐도 연 평균 5%를 선회하는 모습이다. 

그렇다면 반대로

자산이 없거나, 적다면 시간이 지날수록 인플에이션에 내 돈도 계속 녹아내린다는 걸 이해 해야 한다. 그래서, 내가 원하는 현금 흐름을 발생시킬 수 있을 때까지 자산을 모으는 걸 최우선 목표로 해야 할 거 같다.

월 500만원 현금흐름 원한다면

• 전세금 24억 필요 [3억*8채 or 6억*4채]
• 전세금 5% 증액시 1.2억
• 2년 마다 갱신하면 1년 6천만원
• 6천만원/12 = 월 500만원 

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

(e북) P261. 서울 일시정지 이론. 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과

• 서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드 지속될 가능성 큼
• 강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점 돌파
• 한강권과 강북권에 나타난 상승 도미노 현상
• 청량리 더블 랜드마크의 대변신
• 9억 원 미만 아파트, 6.27&9.7 대책의 무풍지대

9억 원 미만 아파트로 노원 사례가 나왔는데 7.8억 수준이었다. 현재 시세를 보니 마지막 거래가 9.9억으로 10억을 고지에 두고 있다. 책에서 계속 언급하는 대로 도미노 효과를 볼 수 있는데 사실 현장에 가면 뒤로 뒤로 밀려서 5급지 혹은 경기도 구축을 1억 후반~2억 내외의 투자금으로 넣기에는 굉장히 어려워 보였다. 하지만, 이 사례에서 보듯이 일시정지 후 다시 상승장이 갔을 때 기존 전고점을 도달하는 모습을 보며 투자 후순위 단지에 대한 확신을 갖는 훈련이 많이 필요해 보이며 그런 사람이 이 시장에서 수익을 얻을 수 있다는 걸 배운다.

Part6. 2026년 부동산 가격 大 예측

(e북) P339. 

• 노도성 등 2호선 외곽 지역은 2023년~2025년 2분기까지 2년 반 동안 정체 혹은 아주 약간 상승 했기 때문에 가격 상승여력이 있다. 강남이 먼저 오른뒤 강북이 상승하는 관점으로 바라봐야 한다.
• 고가 아파트는 급격하게 상승했고 1분기 대비 2분기 거래량 감소 앞으로 대략 1~4% 움직임 예상
• 2024년 시작된 집값 슈퍼사이클 여전히 진행 중이며 강북 지역으로 상승도미노 예상

P356. 정책의 잦은 변경에 대한 문제와 토지거래허가제 등으로 다양한 문제가 야기되고 있음. 

이번 파트에서는 현재 대세 상승장이 계속 이어질 거라는 예측과 정부 정책에 대한 아쉬움에 대해서 주제를 다뤘다. 그동안은 부동산 투자를 돈을 버는 수단으로 생각해서 내게 유리한 방향으로만 생각하고 그런 정책이 나왔으면 좋겠다고 생각했다. 하지만, 이번 파트를 읽으면서 그런 마인드가 투기적인 마인드가 가득하다는 걸 알게되었다.

이전에 배운 내용 중

투자는 그 자체로 생산성이 나와야 하고

투기는 누군가가 내 물건을 사줘야만 돈을 버는 구조

나는 이 책을 읽음으로써 투자하는 사람이 될 것인지, 투기하는 사람이 될 것인지 다시 한번 생각해 봐야겠다.

Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스

(e북) P376. 한국 관광 데이터랩에 따르면 2024년 한국에 방문한 외국인 관광객 수는 약 1,630만 명을 기록하며 코로나19 이전 수준의 93.5%까지 회복됐고, 올해는 2,000만 명에 접할 것으로 기대된다.

임장을 다니면서 게스트하우스를 여러 번 가다보면 서울/수도권 뿐만 아니라 지방 지역에 외국인들이 참 많은 모습을 볼 수 있다. 여행객 특성상 저렴한 숙박 업소에서 만나는 게 어쩌면 당연할 수 있지만 길거리에서도 많은 여행객들을 볼 수 있다.

이런 시사점은 한국이 글로벌 ‘장소’의 역할을 한다는 점이다. 이 부분은 집값하고 어떤 상관관계가 있을지 모르겠지만 이런 부분 자체로 한국의 지역적 위상이 변화되었다는 걸 생각할 수 있는 거 같다. 이런 부분들이 모여서 내가 앞으로 집을 매수할 때 사람들이 선호하는 곳을 매수해야 하는 관점을 또 한번 상기해 본다.

느낀점

부동산 트렌드 2026을 읽으며 공급 부족, 금리인하, 상승세 도미노 효과라는 이론을 통해 26년에도 부동산 시장은 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 거 같다. 그리고, 시세 트래킹을 하다보면 아직 가격이 오르지 않은 지역들과 단지들이 많아서 계속해서 기회가 열려있는 시장일 거 같다.

지금이 좋은 시기이지만 강의에서 배운대로 얼마 안 있으면 역전세에 대한 대비를 해야 할 수도 있음을 잊지 말자. 무엇을 하던지 내가 감당할 수 있는 투자. 그리고 갭이 우선 순위가 아닌 사람들이 좋아하는 단지에 대한 투자를 다시 한번 상기하며 배울 수 있었다.

그리고, 마인드 부분은

투자의 본질은 무엇인지, 나는 이것을 통해 무엇을 얻고 싶은지, 그리고, 내가 원하는 것을 얻은 후에 무엇을 해야 할지?에 대해서 깊게 생각해보고 정리하는 시간이 필요하다는 걸 느끼며 2026년 내 삶의 모습도 예측해보자!

적용할점

• 2026년 6월까지 투자하기
• 시세트래킹 파일 리뉴얼
• 렌드마크 단지 에3반과 제작하기