관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
이번에도 공급과 리스크, 보유 부분에서 공감 되는 부분이 많은 강의였다.
아~~~~버티는 힘이 필요하다는 것이 무엇인지 뼈저리게 느끼는 3년차ㅎㅎ
이래서 기초 강의라도 허투루 들어면 안 된다!!
기억이 휘발되기 전에 다시 정리정리!!
공급은 위기이자 기회?
분명 같은 내용을 작년에 들었는데 왜 와닿지 않았을까?(내 돈이 안 들어가서ㅎㅎ)
헬리오시티 입주 때, 동탄2 입주 때 전세가 확 빠지는 것은 남 일이라고 생각했다. 공급이 많은 지역은 투자 안 하면 되지 않나? 라고 생각했기 때문. 하지만 실제로 공급이 많아 전세가가 빠졌을 때 매매가도 함께 빠지다 보니 투자하기 너무 매력적인 상황이 되는 것이다. 게다가 입주 폭탄 전은 태풍의 눈처럼 전세가도 높다. 매수 대기 수요자들이 전세로 가기 때문. 그래서 갭이 붙어 있고 매매도 지지부진하니 매력적인 투자처로 보임ㅠ
버틸 수 있는 힘이 있다면, 그리고 다른 앞마당과 비교해서 여기가 제일 괜찮다면 투자하는 것이다. 그리고 버티는 것이다. 그래서 위기이자 기회가 된다….단순히 위기로만 끝나지 않도록 준비를 해야 한다. 마통이든 협상 방법이든. 실력이 버티는 힘이다.
글로 배운 역전세?
2.8->2.3
2.6->1.45
수지 역전세...!!! 작년에 봤을 때는 음…그렇군 역전세가 나는군. 정도로 생각했는데 투자를 해놓고 남의 투자 얘기를 들으니 막 공감이 되고 마음이 아프고 그렇다. 전세가 1억 2천이 빠진다고??? 나 같으면 탈모 올 듯. 아직 머머리인 강사님들은 없어서 다행이다. 그들은 강철 멘탈ㅠㅠ
그래도 그 때를 버티고 지금의 수지 자산을 갖고 있는 자가 위너.
“전세 올려 받고 다 써버리지 마. 어느 정도 보관하고 있어라.”
지금은 이 문장에 수긍하는데 또 막상 전세금을 올려 받을 수 있는 상황이 되면 지키기 힘들겠지???
그러니까 반드시 기억하자!! 전세금은 5%씩 인상하자!!
수익률을 어떻게 계산할까?
분명 작년까지는 전고점 대비 하락률이 커서 계산하고 추정하기 어렵지 않았는데 전 고점을 뚫고 가버리는 단지들이 우후죽순 생겨나고 있어 어떻게 수익률을 계산할지 난감했다. 하지만 강의를 듣고 결국 원칙은 같다는 생각이 듦.
미래에 어느 정도 될까를 기대하며 역산을 해보면 된다. 그러기 위해서는 상급지 앞마당이 많으면 더 구체적으로 생각해볼 수 있을 듯. 가격이 오르는 속도가 다르니까 예측을 해볼 수 있는 상황이다.
결국은 비교평가를 통해 저평가 판단!!
전고점과 전저점의 의미?
사실 엄청 기본적인 건데. 전고점:상승장 때 사람들이 인정해준 가격. 전저점: 직전에 거래된 가장 낮은 가격. 하락세가 멈춰선 지지선.
근데 이 개념이 왜 새롭게 보이냐면 내 2호기가 쭉쭉 내려가고 있기 때문!!^^
앞으로 26년도 공급 폭탄인데ㅠㅠ 전 저점을 보면서 멘탈 챙겨야 하기 때문이다. 그래 이 정도 빠질 수 있지…더 빠질 수도 있구…하면서 정신 승리 해야 한다. 정신 패배하면 안 됨!!
공급 많아서 전세가 빠진다면 매매는 왜 빠질 거라 생각하지 못했을까? 사람의 마음이 참 보고 싶은 것만 본다.ㅠㅠ 이제 공급을 받아 들이고 잘 버티자~~!
기다려주는 아파트?
기다려주는 아파트는 무조건 좋은 거라고 생각했는데 매수자가 보유자가 되는 순간 왜 내 단지는 안 올라? 가 되는 것임을 이제야 알았다.
상급지일수록 내가 할 수 있을 때 해야 함. 후…선호하는 아파트는 진짜 빨리 치고 나가는 구나.
기다려주는 아파트를 매수한다는 것은 가치가 없는 아파트를 샀다는 것이 아니라 남들이 치고 나갈 때도 멘탈을 붙잡고 팔아 치우지 않아야 한다는 것.
가격의 흐름?
작년까지만 해도 상급지가 불장은 아니어서 KB시세나 전고점 뚫은 그래프가 생소했는데 이제는 진짜 시작이라는 느낌이다. 내 투자처가 날아가면 바로 다음 곳으로 발길을 돌릴 수 있는 멘탈과 행동력. 그것의 중요성이 생생하게 느껴진다. 앞마당을 많이 만들어 놓으면 어디로 가격이 흘러가는지 이해하고 다음으로 가야할 곳을 알 수 있다. 평택이나 양주까지. 끝까지 가면 마지막이구나를 알아야 함. 그래서 무의미한 앞마당은 없다!! 최상급지도 최하급지도 알아야 비교하고 흐름 파악이 된다. 시장을 넓게 보자!!
오늘의 날씨는 비?
2박 3일 여행에서 비가 오는 것과 일 년 살기 중에 비오는 것.
아~~~이 부분 너무 와 닿았다!! 분명 작년에 들을 때는 그냥 흘려보냈던 거 같은데 ㅎㅎ
10년 투자를 보면 힘들 때가 있다. 힘들 때는 스쳐 지나가는 날이라고 생각하기!!
10년 투자하는데 어떻게 매번 성공적인 투자를 하고 역전세 없는 투자 생활을 할까? 다 내 예상 범주를 벗어난 일이 생기고 좌절을 겪는 날이 생길 것이다. 그럴 때마다 투자는 예측이 아니라 대응의 영역이라는 것을 마음에 새긴다.
오늘은 비가 올 수 있다. 길면 장마일 수도 있다. 하지만 영원하지는 않을 것이다. 내가 금방 포기만 하지 않는다면!!!
**비교평가 시 저환수원리까지 각각 다 비교한다!!
오 마지막 꿀팁이었다. 여태 비교할 때 교통직장학군환경 위주로 비교했는데 저환수원리로도 디테일하게 비교하는구나. 여태 투자하냐마냐를 결정할 때 저환수원리를 체크만 했지 따로 떼어서 비교하진 않았는데. 이번 임보 쓸 때는 더 디테일하게 비교해봐야겠다!!
