✅아파트명
대전 목동 더샵 리슈빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
대전 중구 종사자수/사업체수 : 102,690 / 28,362
- 중구청
- 대전 세무서
- CMB 본사
=> 등급 C
대전 동구 종사자수/사업체수 : 80,993 / 25,405
- 국가철도공단 본사
=> 등급 C
대전 서구 종사자수/사업체수 : 198,272 / 49,273
- 정부 대전 청사
- 대전 지방 법원
- 대전 시청
=> 등급 B
2. 교통
대전세무서 자차 4분
중구청 자차 4분
CMB 자차 7분
국가철도공단 본사 13분
정부 대전 청사 14분
대전 지방 법원 13분
대전 시청 13분
=> 등급 A
3.학군
충남여자중학교 : 83.4%
대성중학교 : 82.2%
대전중앙중학교 (남고) : 76.6%
=> 등급 C
4. 환경
백화점, 대형마트 없음
(대전 코스트코 1.3 Km)
=> 등급 C
5. 공급
대전 중구 대흥동 대전르에브스위첸 1단지 총세대수: 440 세대
대전 중구 대흥동 대전르에브스위첸 2단지 총세대수: 838 세대
문화자이 SK 뷰 총세대수: 1,746 세대
힐스테이트선화더와이즈 총세대수: 851 세대
e편한세상서대전역센트로 총세대수: 749 세대
인구수: 226,046
적정 수요 : 1,130
(인구수 X 0.5%)
연도별 입주
2026: 182,074 세대
2027: 197,628 세대
2028: 137,098 세대
3년 합계: 516,800 세대
연평균: 425,401 세대
적정수요 대비 공급 수준 : 376배
=> 등급 C
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 목동 더샵 리슈빌 시세: 중구 34평 현재 매매 6.3억, 전세 3.85억
5년 내 목동 더샵 리슈빌 고점 매입시: 2024년 3월 매매 5.7억 전세 4.1억
5년 내 목동 더샵 리슈빌 저점 매입시: 2023년 9월 매매 5.3억 전세 4억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
현재 기준으로는 고평가 됨 → 주변 단지들에 비해 비싼 가격에 거래됨. 하지만 더 오를 수 있는지에 대하서는 의문이 듦.
2) 환금성 :
세대수 : 300세대 이상 (단, 저층 탑층 제외)
3) 수익률 :
고점 혹은 저점에 매수하여 현재 매도시에는 수익이 나지만, 앞으로 이러한 추세가 이어질 지에 대해서는 지켜봐야함.
향후 신축 완공시에는 매매가 혹은 전세가 둘다 떨어질 가능성이 높음.
4) 원금보존 :
전세가율이 63% (지속적인 입주물량 대비는 필요함.)
5) 리스크 대비:
매매는 거의 비슷한 상태로 조금 오른 반면에 전세 가격은 변동성이 있음 → 추후 역전세 가능성이 있음.
나의 투자 결론(매수 여부):
No.
단지가 깔끔하고 신축, 자차로 주요 직장까지의 이동시간이 적다는 점, 그리고 아파트 근방에 초등학교와 중/고등학교가 있다는 장점이 있지만 학군이 좋은 편은 아니며, 2027년까지 주변에 쏟아지는 아파트 공급이 많아지기 때문에 입지독점성이 아주 낮다고 볼 수 있다.
저평가: 현재가 최근 5년동안 매매 가격 최대 → 저평가 되었다고 하기 어려움. (하지만, 아파트 한 개로 판단할 수 없음)
환금성: 300세대 이상 세대수 (993세대)
수익성: 투자금 2.4억, 100%의 수익률 (연평균 10%) 위해선 10년동안 6.5억 + 2.4억 = 8.9억 (현재가 최대 전고점임) →현재 시점에서 8.9억까지 오를 수 있을지에 대해서는 확신하기 힘듦. (200% 수익률을 위해서는 4.8억을 더한 11.3억이 되어야하는데 이것도 확신하기 힘듦)
원금보존: 전세가율이 63% (지속적인 입주물량 대비는 필요함.)
리스크 관리: 역전세 대응이 필요함
✅ 작성하면서 느낀점 :
“이정도면 괜찮은 아파트일 것 같은데”라는 생각이 있었는데 실제로 각 항목별 평가를 진행 및 투자로서의 가치는 떨어진다는 느낌을 받았으며 현재 대전의 아파트 공급 물량이 많다라고 듣긴 했는데 실제로 경험하니 놀랐습니다. 수익률 보고서를 작성하면서 느낀 점은 아직 투자로서 아파트를 볼 때의 선입견을 걷고 객관적으로 볼 수 있는 눈과 공부가 필요하다는 생각이 많이 들었습니다.
