개봉동 현대 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 89기 40조 탄교동]
✅아파트명
- 개봉동 현대 아파트(2001년, 2412세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(A)
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
구로구: 종사자 수 240,689명/ 사업체 수 52,791개
- 구로디지털단지, 가산디지털단지 등
2. 교통(A)
강남 43분 / 여의도 24분 / 시청 34분
- 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내
3.학군(C)
경인중 76.3% / 고척중 78.6% / 개웅중 55.4%
- 중학교 학업 성취도 85% 이하
4. 환경(B)
대형 마트 1개 / 종합 병원 1개
- 고척 아이파크몰: 745m, 도보 11분
- 구로 성심 병원(종합): 1.09km, 도보 16분
- 구로 고대 병원(대학): 2.31km, 도보 x
5. 공급(S / A)
적정 수요(인구수 x 0.5%)
- 구로구: 1년 1,923세대 / 3년 5,769세대
- 구로구(w/광명): 1년 3,380세대 / 3년 10,140세대
연도별 입주
- 26~28년까지 구로구 공급 예정은 300세대 이하지만, 광명/철산 공급이 대규모 예정되어 있다.
- 실제로 구로구 공급 물량과 광명 공급 물량이 하천을 하나 사이에두고 매우 가까운 거리에 있다.
구로구 단독(S등급), 광명시 포함(A등급)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
- 세대 수가 많은 아파트라서, 공원 등 조경이 잘되어있어서
개봉동 내 다른 아파트에 비해 환경적인 부분이 마음에 들었다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가: -
- 아파트 1개만으로는 저평가 여부를 판단할 수 없다.
- 이후 다른 수익률 보고서 작성하게 되면 비교 평가 가능
- 단독으로만 가치를 보았을 때, ‘직장/교통’은 모두 S등급으로 위치 자체는 너무 좋은 곳이다.
다만, 학군이나 환경에서는 높은 가치를 갖지 않는 곳이기 때문에 다른 지역과 비교 평가가 필요하다.
2) 환금성: O
- 2400세대가 넘는 대규모 단지이기 때문에 환금성은 충분하다.
3) 수익률: O
- 규제 지역으로 실거주 의무 2년 있으나, 주담대로 현재 전세가 정도를 대출 받는다고 가정
- 전세가 52,700 + 이자 3.9%(2,055) = 54,755
→ 즉, 2년 뒤 전세가가 3.9%만 오르면 원리금 전액 상환 가능
- 수익률 100%(연 평균 10%)를 위해서는, 10년 동안 2.6억 올라야함
→ 7.9억 + 2.6억 = 10.5억(현재 전고점 대비 1.05배)
- 사실 복리 효과를 반영하면 연 평균 10%를 위해서는 10년간은 160% 정도의 수익률은 만족해야 한다.
→ 수익률 160% 기준, 10년 간 4.2억 상승 필요
→ 7.9억 + 4.2억 = 12.1억(현재 전고점 대비 1.2배)
- 10년 후 현재 전고점 대비 1.2배는 충분히 도달 가능하다고 생각하기에 수익률 부문 ‘O’
4) 원금보존: O
- 전세가율 67%
- 구로구 개봉동 내 아직 빌라촌이 많기는 하지만, 아예 비어있는 땅은 적기 때문에 입지 독점성 충분
- 공급 물량 부문은 구로구만 보았을 때 S등급이며,
광명/철산 등 대규모 공급 예정 단지를 포함해도 A등급
- 서울 지역 내 전세가율로 적정하며, 입지독점성 및 공급 관점에서 적합
5) 리스크 대비: O
- 위에 내용과 같이 공급/입지독점성 관점에서 전세가가 급락할 가능성은 낮아 보임
나의 투자 결론(매수 여부):
저평가 부문을 제외한 나머지 투자 기준에 있어서는 모두 만족하고 있기 때문에 충분히 투자할만한 아파트 단지로 생각된다. 다만, 같은 구로 지역 내 다른 단지나, 다른 지역의 비슷한 가격대 아파트와 비교 평가가 되기 전까지 투자 결론은 짓지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점:
보고서를 작성해보기 전까지, 아무런 기준도 없이 동네가 좋다면 좋은 곳이고, 건물이 예쁘면 비싸겠거니 막연히 생각만 했었다. 하지만 투자 평가 기준(저/환/수/원/리)에 맞추어 하나씩 꼼꼼히 따져보고, 등급을 매겨보니 해당 아파트의 가치를 수치적으로 명확히 느낄 수 있어서 너무 재미 있었다. 얼른 다른 아파트 단지 임장을 다녀와서 수익률 보고서를 추가로 작성한 후, 실제 비교 평가를 통하여 오늘 하지 못한 ‘저평가’ 여부까지 판단해보고 싶다.
