나도 임대인...? 전세셋팅 마스터!?!!

전세셋팅! 나에게 너무 난해하고 어려웠던 전세놓는법…

월부에 오기전 어떻게 잔금을 치기도전에 전세입자를 구하는것인가에 대해 눈이 동그래졌던 나다

전세셋팅은 세입자 구하기가 아니다 나의 수익률을 결정한다! 

투자금을 최소화하고

리스크를 대응하고

투자결정 전 미리 설계해야함

**적정전세가를 설정하는 3단계:  단생공! 단지, 생활권, 공급

임대기간 설정 시 고려해야할 3가지: 공, 수, 포! 공급 수요 포트폴리오

먼저 전세셋팅 유형과 프로세스를 배웠고 

현재 조건부 전세대출제한으로 대출실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출이 중단되어 

지금 시장에서 가능한 전세유형 5가지를 배웠다

*임차인이 전세대출 받으려면 집주인이 3개월 유지되어야함!!(임차인의 신용도, 재직기간에 따라 미적용될수도)

보증기관으로는 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 이 있는데 HF는 현재 확인안함!

1.현금전세

-분양아파트 주의!

2.세낀물건

-기존 임차인의 만기가 3개월이상 남아야 다음 임차인 전세대출가능!

-가계약전에 기존 계약서 사진찍어 전송요청. 계약일에 사본받고 잔금날 원본

3.주인전세

-소유권 이전 후 주인전세만기가 3개월이상 남아있어야함

-매도자 근저당 말소 가능한지 확인! Q

-주인전세는 내가 만기를 정할수도 있기때문에 만기시점 공급 확인. 집보여주기 협고 특약기재

4. 매도자 전세계약 후 승계

-기존 임대인. 매도자와 전세계약 후 소유권 이전

전세입자 이사(대출실행)후 매매잔금치고 소유권이전

-매도자 주담대 갖고있을경우 전세대출안될 수도 있으므로 근저당말소하면서 전세대출되는 금융기관인지 확인

임차인에게 물어봐야함. 집주인이 근저당있으면 전세대출안나오냐!

-소유권이전까지 긴시간이 필요해 집주인이 소유권이전이 급하면안됨. 파는것이 더 중요한 매도자일 경우

-소유권변경여부 사후확인하는 금융기관인지 은행에 확인하도록 요청

5.잔금치고 전세셋팅

-소유권 이전 후 3개월간 공실로 놔둬야함. 리스크계산

-잔금가능하다면 인테리어 등으로 임대경쟁력 높일 수 있음

새로 알게된 내용도 엄청많았고… 기존에 계약서에 들어가는 단어들 생소한 단어들을 다 배울수 있는 시간이였다. 

또한 매수인이 갱신을 거절할 수 있는 조건도 있다는것… !