[열중 48기 2조라서 두 배로 뛰조-쭈니08] 본질은 핵심가치

＃1강 스스로 투자 의사결정을 가능하게 하는 비교평가

부동산정책이 바뀌면서 이제는 가치, 선호도, 가격만으로 단지를 선정하는 시기가 왔다.

비교평가를 함으로써 확신을 갖고 투자할 수 있고 같은 돈으로 수익을 더 낼수 있으며 전세, 매도 운영에 도움이 된다

비교평가의 핵심은 해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소가 무엇인지 알아보는 것에 있다.

이를 위해 손품, 발품, 그리고 전고점 그룹핑을 통해 사람들이 이 지역에서 어떤 요소를 가장 좋아하고 어디로 몰리는지 파악이 가능한데 이것은 지역마다 틀리다.(A지역 남쪽은 핵심 가치가 학군이고, A지역 북쪽은 핵심가치가 역 근처이다./ 앞마당 만들 때 학원가 근처의 아파트 매매가가 역 근처 보다 높은 이유가 궁금했었는데 그 지역은 학군이 핵심가치 여서 그랬구나 복기 해볼 수 있었다.) 

＃2. 비교평가 실습

비교평가를 감이 아니라 명확한 기준을 갖고 하는 것이 우리의 목표다.

지역 내 핵심가치에 우선순위를 두고 비교평가 해보기

① 지역 내 비교평가 (가격 고정)

예를 들어 A지역의 핵심가치는 위치와 주요직장 접근성이라면 이걸 기준으로 같은 가격대 아파트 끼리 비교해서 핵심가치를 더 충실하게 만족하는 곳으로 최종 결정한다.

비교평가의 본질은 우선 순위를 매기는 것이다. 핵심가치를 더 충실하게 만족하는 순서대로 우선순위를 매기면 된다.

매수는 꼭 1등을 사는 것은 아니다. 상황에 따라서 차순위로 투자할 경우도 많기 때문에 우선순위를 매겨보는 것이 중요하다.

② 지역 간 비교평가(가치의 우선순위) - 규제지역

1단계로 핵심가치 알아 보았다면 각각의 핵심가치가 다른 지역들을 관통하는 최상단의 우선순위

비교평가의 본질은 지역이 같건 다르건 동일하다

가치대비 저렴한 물건을 사는 것.

가장 상단의 우선순위 교통, 위치로 먼저 비교해보고 그다음에 프러스 알파로 직장, 학군, 환경 그 외의 것들을 파악

*급지를 나눠놓기는 하였으나 급지가 무조건 정답은 아니다 (교통, 위치, 선호도 이 가치가 더 중요)

*평형이 중요하다기 보다는 그 땅의 가치가 더 중요하다

*전고점은 참고대상이지 전적으로 맹신해서는 안된다(소규모 단지의 경우 거래가 미비했을 수 있음/ 신축 역시 가격이 제대로 반영이 안됨)

비교 평가는 정답을 찾는 것이 아니라 행동하기 위해 하는 것(아파트는 장기적 관점으로 우상향 이다. 행동해라)

③ 지역 간 비교평가(가치의 우선순위) - 비규제지역

비규제 지역은 대부분 거리가 멀기 때문에 빨리 가는 것이 핵심

교통, 위치를 상단에 놓고 비교 평가하고 그 지역 안 상대적 선호도도 고려하는 것이 좋음

(A지역에 상단인지, 하단인지 / 상단이 먼저 움직이기 때문에)

④ 지역 간 비교평가 - 토허제 VS 비규제

(내가 살 수 있는 투자물건 중 그 단지가 최선인지 앞마당 지역간 비교평가 한다/ 그 단지가 최고는 아니여도 내 상황 상 최선일 수 있다. 다만 최고는 아니기 때문에 가격이 덜오르는부분은 감안하고 감당할 각오로 구매하는 것. 아무것도 안 하는 것이 더 최악이기 때문이다.

내 경우 투자금이 적고 연간 저축액도 적기 때문에 중소도시VS지방(종잣돈에 맞는 앞마당 늘릴것)

기존 앞마당 시세트레킹 할 것

다른 지역을 임장 가더라도, 내가 비교할 수 있는 비교단지를 쥐고 가야 의사 결정이 쉬워진다.

⑤ 물건 별 비교평가

-물건 별 비교평가 잘하면 더 좋은 조건을 살 수 있고 협상에도 용이하며, 전세 운영에도 도움이 된다.

실제 들어가는 비용을 정확히 체크해야 한다.

*지방의 경우 로얄동/ 로얄층 더 중요하다

⑥ 비교평가 - 지방

-지방에서는 인구가 곧 수요이다.

-지방은 공급과 매매가 같이 움직이므로 전세가에 영향을 주는 공급 유무가 매우 중요

-인구, 환경이 가장 먼저 고려되야 할 핵심 가치

-비교 평가가 비슷하다면 지역 내 선호도가 더 높은 것 선택

-물건 별 비교 시 드는 비용 고려(인테리어 비용이나 로얄층 로얄동).

＃4. 나에게 적용할 점

-실력을 쌓을 수 있는 환경에서 꾸준히 실력과 앞마당을 쌓고 투자하고 버티자

-최소 앞마당 3개 이상을 목표로 임장할 것.

-운을 바라기 보다는 실력을 키우는 방향으로 할 것. 그러려면 반복하여 실행하는 것은 필수다