[열기89기 경제적 자유를 14천리로 달성할조,Shinetree] 3강 강의후기

아파트를 산다는 것은 가치와 가격의 공통 분모 + 내 상황의 교집합임

결국, 가치와 가격의 공통 분모를 많이 찾는 것이 핵심임

보물 찾기 씩 아파트 찾기로는 투자 못함

비교 평가할 수 있는 단지가 많아지는 것이 중요함

서울같이 땅의 가치가 높은 곳 = 재건축, 리모델링

땅의 가치는 계속 오르고, 건물 가격은 계속 떨어짐

서홍마을 4단지 현대, 신봉마을 LG자이1차 --> 서홍마을이 먼저 가다가 현재는 비슷한 매매가

상대적으로 좋은 것이 먼저 오른다. 아파트마다 상승속도는 다름

비슷한 가격이지만 가치는 다른 아파트가 혼재되어 있는 시장임

송파구 리센츠 >> 중구 남산타운 >> 구로구 현대 (전용84)

반포자이 >> 마포 상암월드컵 7단지

입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 사게됨

가치와 가격을 살필때 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 판단하는 방법은 저환수원리

염리상록 >> 정릉 풍림아이원

입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축 or 준신축이 만나는 구간은 기회가 될수 있음

성복역 롯데캐슬골드타운 >> 화서역파크푸르지오

어떤 아파트를 사는지에 따라서 수익이 결정됨

봉천두산 >> 힐스테이트 영통

전고점은 1.7억 차이나지만 현재는 거의 차이 나지 않는 시세임

즉, 기회를 주고 있는 시장이라는것을 아는 것이 중요함

랜드마크 아파트를 알아야 그 지역사람들 원하는 핵심가치를 파악 하게됨 (교통, 학군 등)

내 투자금으로 살수 있는 아파트 조사

현재 살고 있는지 아파트 조사 (매입 시점에 같은 가격으로 살수 있던 아파트 비교평가)

공급을 보는 이유는 입지독점성이 있는지 보기 위해서임

입지독점성 = 1. 빈땅 있는지? 2. 수요

B,C 등급에서는 교통이 더욱 중요

한성아파트 >> 삼성래미안 --> 교통호재로 신림선 역세권인 한성아파트가 더 올라갈 것임

범계역을 더 선호, 평촌역은 유흥가, 범계역은 안전한 상권, 학원가에서도 가까움

지하철역 선로를 기준으로 평남과 평북이 구분됨, 평남을 더 선호

학원가는 학원 브랜드도 중요함, 산후조리원, 병원 체크

헬리오시티 9,500세대 30평형 5억 전세, 2년 뒤 12억

올림픽파크 포레온 분양가 13억, 현재 20억대 이상 저평가는 비교평

공급의 적정수요는 인구수 * 0.5%

지방투자는 공급, 입주물량 체크가 매우 매우 중요함

<수익률>

가격이 같은 아파트를 비교평가하는것이 초보단계에서는 수월

입지가 같은데 가격차이가 나는 아파트를 비교하는 것은 다음단계

저평가는 두가지가 있는데 상대적가이고 절대적 저평가는 전고점 대비 -%인지

시장 전체의 가격흐름을 보는 것이다.

수도권에서는 -30%이면 거의 바닥임(무릎이하), 지방은 -40%면 거의 바닥임

매일 10분 네이버 부동산으로 앞마당 시세 트래킹 습관, 랜드마크 아파트, 세대수 많은 아파트 포함할 것

지역별 적정 전세가율 : 서울 5~60%, 경기도 외곽 70%, 지방 80% --> 전세가율이 높을수록 좋음

10평형대 << 20평형대 매수가 더 유리함, 왜냐하면 10평형대는 오피스텔, 빌라와도 경쟁, 이사도 자주감

20평형대 vs 30평형대

경기가 어려울때는 20평형대가 환금성이 더 좋은 경향, 경기가 좋을때는 30평형대 상승율이 훨씬 높음

(결국, 20 평형대 30평형대 가격이 붙어 있다면 30평형대 투자가 유리함)

꿈삼환환진 <<< 세공주공 6단지가 더 저평가이나 투자금이 더 많이 든다.

현시점에서 기다리는것보다는 꿈삼환환진이라도 매수하는게 나은 선택임. 매수가 올라가기전에

매매가 - 전세가 갭 붙는 시점은 약 2달 남짓임. 결국 앞마당을 미리 선점하는 것이 중요함.

임장은 토요일 낮에 한달에 4번은 필수로 보는 습관을 들일 것