✅아파트명
부천시 중동 금강마을
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천시 전체 : 사업체수 318,670개, 종사자 수 87,889명 ★시단위 A등급
부천시 원미구 : 사업체수 47,607개, 종사자수 195,487명 ★구단위 B등급
2. 교통
주요 업무지구 이동시간(강남역 66분, 시청역 58분, 여의도 49분) 부도심 1시간 이내 ★B 등급
3.학군
석천중91%, 중원중 78%, 부명중 82% : 배정이 혼재됨. 그러나 인근 학원가 밀집(상동 171개, 부천시청역 50개)
★B+=A 등급으로 판단됨
4. 환경
현대백화점, 뉴코아NC백화점, 이마트 1km 이내(롯데백화점 인근) ★A등급
5. 공급
분석 출처: 지역변화분석지도
구분 | 원미구 | 부천시 전체 | |
인구수 | 401,522 | 794,082 | |
적정수요 인구수*0.5% | 2008 | 3970 | |
6023 | 11911 | ||
1년: 2,008세대 3년 6,023세대 | 1년: 3,970세대 3년 11,911세대 | ||
연도별 입주 | 2026 | 0 | 1,573 |
2027 | 1,464 | 4,742 | |
2028 | 0 | 1,072 | |
3년합계 | 1,464 | 7,387 | |
연평균 | 488 | 2,462 | |
적정수요대비 공급수준 | 0.24 | 0.62 | |
공급평가 | 적정수요1/2배 이하: S등급 | A 등급 27년도 적정수준 | |
부천시 전 체 : ★A 등급
부천시 원미구 : ★S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
구분 | 요약 | |
가치 | 직장 | 부천시 전체 ★S등급 부천시 원미구 ★A등급 |
교통 | 강남역 66분, 시청역 58분, 여의도 49분 ★B등급 | |
학군 | 석천중91%, 중원중 78%, 부명중 82% => 주소지 근거리 배정 B등급 + 학원가 밀집 (상동 171개, 부천시청역 50개) 종합판단 : ★A등급 | |
환경 | 현대백화점 중동점, 뉴코아 NC백화점 ★A등급 | |
공급 | 원미구 적정수요 2,008세대 / 3년 6,023세대 : ★B등급 부천시 적정수요 3,970세대 / 3년 11,911세대 : ★A등급 | |
가격 (12.22 기준) | 매매/전세 | 4.3억 / 2.7억 |
투자금 | 1.6억 | |
수익률 | 100% 수익률(연평균 10%)위해선, 10년동안 1.6억원만큼 올라줘야함 4.3+1.6=5.9억 , 현재 전고점 대비 20% 하락 한 가격 | |
전세가율 | 65% | |
전고점 | 5.5억 | |
원금보존 | 입지독점성 있음 / 원미구 공급부족 / 전세가율 65% | |
리스크대비 | 역전세 대응 가능하다면 | |
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
구분 | 중동대림 23평 | 중동금강 21평 | 산본동 세종주공 6단지 24평 |
지역내 비교 | 타 지역 비교 | ||
연식/세대수 | 2000년대 건축 총401세대 /총5개동 용적률 257% | 1994년식(32년차) 총 1,962세대 / 8개동 용적률 184% | 1994년식 총1,827세대 / 총 21개동 용적률 226% |
교통 | 강남역 65분, 시청역 57분, 여의도 48분★B등급 | 강남역 66분, 시청역 58분, 여의도 49분★B등급 | 강남역 52분, 시청역 68분, 여의도 55분★A등급 |
직장 | 원미구 사업체수 47,607개 ,종사자수 195,487명 ★B등급 *부천시 전체 A등급 | 원미구 사업체수 47,607개 ,종사자수 195,487명 ★B등급 *부천시 전체 A등급 | 군포시 11.7만명 ★B 등급 |
학군 | ★B등급 | ★A등급( 인근 학원가 221개 가산점) | ★B+등급(도장중 85% +학원수 92개) |
환경 | ★A등급(백화점2, 이마트, 뉴코아NC백화점) | ★A등급(백화점2, 이마트, 뉴코아NC백화점) | ★등급(이마트, 킴스클럽) |
공급(적정수요) | 부천시 ★A등급 / 원미구 ★S등급 | 군포시 3년 2214세대 ★A등급 | |
매매/전세 | 4.8억/2.9억 | 4.3억 / 2.7억 | 4.8억/2.9억 |
투자금 | 1.7억 | 1.6억 | 1.9억 |
전세가율 | 60% | 65% | 60% |
전고점 | 6.5(-26%) | 5.5억(-20%) | 6.2억(21.8) |
수익률 | 100% 수익률(연평균 10%)위해선, 10년동안 1.7억원만큼 올라줘야. 4.8+1.7=6.5억 , 현재 전고점 대비 26% 하락 한 가격 | 100% 수익률(연평균 10%)위해선, 10년동안 1.6억원만큼 올라줘야. 4.3+1.6=5.9억, 현재 전고점 대비 20% 하락 한 가격 | 100% 수익률(연평균 10%)위해 10년동안 1.9억원만큼 올라줘야. 4.8+1.9=6.7억 , 현재 전고점 대비 23% 하락 한 가격 |
1) 저평가 : o
2) 환금성 : o
3) 수익률 : 5.9억/ 현재 전고점(5.5억) 대비 20% 하락.
4) 원금보존 : 전세가율 65%
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면!
나의 투자 결론(매수 여부): 부천지역만 임장을 한 상태라, 산본 지역 까지 임장 후 최종 선택 필요!
1순위 투자 : 중동금강마을
1,900세대 대단지
중동 생활권 브랜드화
전세가율 높은 소형
재건축 ‘옵션’이 있는 연식
2순위 투자: 산본 세종주공 6단지
1기 신도시, 시장 신뢰도는 매우 높음
학군·교통·환경 평균 이상
재건축 테마가 명확(재건축 기대 가격에 일부 반영되지 않을까.)
군포 일자리는 대부분 서울 및 인근 의존
투자금이 가장 큼
✅ 작성하면서 느낀점 :
객관적 근거 수치에 기반한 투자가치 비교를 하면서, 선택에 조금 자신감이 생기는 느낌이었습니다.
물론. 더 많은 임장과 다른 지역을 비교해보아야겠지만, 어떻게 시작하는지 감이 생긴 것 같아서 감사합니다!
