임장루트
✅아파트명 (산본 - 비교분석)
- 세종주공 6단지
- 래미안하이어스
- 삼성장미
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 군포 : B등급(종사자 11만/ 사업체 2.6만) => 베드타운
2. 교통
- 산본역 초역세(4호선), 금정역 버스 10-15분(1호선)
- 강남역 약 55분 / 여의도역 1시간 / 을지로입구역 1시간 13분
래미안하이힐스
- 금정역 도보 10분(1호선), 산본역 도보 20분(4호선)
- 강남 약 45분 / 금정역 GTX-C 개통시 => 삼성역 30-35분
- 여의도역 50분, 을지로입구역 1시간 5분
삼성장미
- 산본역 도보 20분 / 금정역 도보 20분
강남역 지하철 1시간, 버스 약 45분(금정역 GTX-C 개통시 => 삼성역 35-40분)
3.학군 : 산본 학군(학업성취도)
=> 선도지구인 산본 9-2구역(궁내중)이 학군이 좋음.
=> 학업성취도 : 수리중>궁내중>산본중
=> 특목고진학수 : 궁내중>당동중>도장중
세종주공
- 신흥초 / 도장중 85.3%, 흥진중 85.4% => B등급
- 학원가 : 92개 학원 상가 바로 옆
래미안하이힐스
- 산본초 / 산본중 88.6%, 곡란중 79.6% => B등급
삼성장미
- 산본초 / 산본중 88.6%, 곡란중 79.6% => B등급
- 학원가 : 63개 학원 상가 바로 옆
4. 환경 (분위기 요약 추가)
세종주공 => A등급 (롯데백화점1, 이마트1, 영화관 등)
- 북적대지만 근처 학원가, 이마트, 영화관 등 상권이 혼재. 장점이자 단점이지만 편리하기 때문에 장점이 더 큼.
- 1기 신도시이지만 전반적으로 노후화 된 느낌
래미안하이힐스 => A등급(이마트1, AK플라자 등 도보 15분)
- 2600세대 2010년식 준식축 대단지, 쾌적하고 단지 좋음, 산본상권 및 금정역 역세권 누릴 입지
- 금정역으로 가는 길이 매우 노후화, 환경 안좋음(가고싶지 않은 길)
- 근처 정비구역 지정(산본 1동 1지구:시공사 선정 - 중기/ 3지구: 정비구역지정 - 초기 )으로 재개발 예정
5. 공급
인근 재건축: 산본 9-2구역·11구역은 선도지구 발표 1년만에 정비구역지정 앞두고 있음(+2500여세대 확장)
- 9-2구역(백두동성, 백두극동, 한양백두 ) : 1862 -> 3376 세대 (예상 조합원 분양가 2700만/일반 3200만)
- 11구역(자이백합, 삼장미, 주공11단지) : 2758 -> 3892 세대 (용적률 360%)
=> [예상] 2027 사업시행인가/관리처분인가/이주 → 2030 준공
- 인근 군포 대야미지구 1500 가구(공공분양 1003+행복주택) => 영향 미미할 것.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
=> 래미안하이어스가 저점대비 수익률 가장 좋음(인기가 있어서 먼저 오른 것으로 판단)
=> 고점 대비 많이 빠진 것은 세종 주공, 수익률 나쁘지 않음
- 세종주공: 고점대비 -23%
세공주공6단지 (1994/1827세대/24) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 08월 | 2023년 02월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 62,700 | 35,000 | 48,300 |
| 전세가 | 40,000 | 20,000 | 29,000 |
| 투자금 (전세가율) | 22700 (64%) | 15000 (57%) | 19300 (60%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -63% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -14,400 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 89% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 13,300 | ||
- 래미안하이어스: 고점대비 -11%
래미안하이어스 (2010/2644세대/26평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 09월 | 2023년 02월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 95,000 | 60,000 | 85,000 |
| 전세가 | 67,000 | 40,000 | 49,000 |
| 투자금 (전세가율) | 28000 (71%) | 20000 (67%) | 36000 (58%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -36% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -10,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 125% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 25,000 | ||
- 산본주공11단지: 고점대비 -21% (삼성장미가 37평이라, 재건축 같은 구역 인근 24평 주공11단지 비교)
산본주공11단지 (1991년/1400세대/24평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 10월 | 2023년 02월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 65,000 | 46,000 | 51,510 |
| 전세가 | 46,000 | 24,500 | 30,000 |
| 투자금 (전세가율) | 19000 (71%) | 21500 (53%) | 21510 (58%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -71% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -13,490 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 26% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 5,510 | ||
- 삼성장미: 고점대비 -11%
| 삼성장미 (1993년/822세대/37평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 08월 | 2023년 02월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 84,000 | 54,000 | 74,000 |
| 전세가 | 60,000 | 38,000 | 44,000 |
| 투자금 (전세가율) | 24000 (71%) | 16000 (70%) | 30000 (59%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -42% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -10,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 125% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 20,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 하락률
- 세종주공 -23% / 래미안하이어스: -11% / 산본주공 11단지: -21% / 삼성장미: -11%
일부 단지는 고점대비 20% 이상 빠져있고, 인프라가 좋고 역이 가까운 것에 비해, 저렴한 매물 많음
2) 환금성 :
3) 수익률 : 래미안하이어스, 삼성장미가 수익성 제일 좋음.
- 래미안 하이어스 +125%(저점매수시), -36%(고점매수시)
- 세종주공 6단지 +89%(저점매수시), -63%(고점매수시)
- 산본주공 11단지 +29%(저점매수시), -48%(고점매수시)
삼성장미 +125%(저점매수시), -42%(고점매수시)
4) 원금보존 :
- 세종주공 63% => 전세가율 괜찮은 편,
래미안하이어스 58% => 수익성은 좋으나, 전세가율이 낮음
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부): 세종주공 매수, 갭 2억
✅ 작성하면서 느낀점 :
세종주공을 매수하고 싶다.
(고점 대비 많이 빠진데다, 저점 대비 수익도 큼, 입지 및 인프라, 초역세 / 금정역 수혜 누릴 것 예상)
