서울 아파트 시장 9월 지표가 나왔습니다.
지표를 보여드리기 전에 늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 사전에 양해를 구하고 시작하겠습니다.
① 서울 아파트 매매지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
② KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 9월 지수 증감률은 8월 중순부터 9월 중순까지를 범위로 삼고 있습니다.
③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 9월 거래량의 정확한 수치는 10월말에 확인 가능한 셈입니다.
그럼 이제 그래프부터 보시겠습니다.
9월 서울 아파트 매매지수 증감률 +1.00%.
이것도 매달 말씀드리는 부분입니다만 KB 매매지수 증감률은 실제 시장 대비 1~2개월 정도 후행하는 감이 있습니다. 가령 2024년 급등 시기는 6~7월이었는데 매매지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월, 2025년 토지거래허가구역 해제 직후인 2~3월 급등 때도 매매지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월이었습니다. 따라서 이번 9월 매매지수 증감률 +1.00%는 7~8월의 시장 분위기를 반영했다고 볼 수 있습니다.
서울 전체 매매지수 증감률 +1.00%도 작지 않은 상승폭입니다만 상승폭이 높았던 곳을 줄세워보면 노원구(+2.04%), 성북구(+1.93%), 강북구(+1.84%), 강동구(+1.83%), 중랑구(+1.47%) 순으로 대체로 가격대가 낮은 지역의 상승률이 높은 것을 확인할 수 있습니다. 풍선 효과가 지속되고 있는 셈입니다. 반면 동남권 내에서도 강동구(+1.83%), 송파구(+1.40%)는 선전하고 있는 반면, 서초구(+0.24%), 강남구(-0.19%)는 약보합 수준인 것을 보면 역시 상대적으로 고가 아파트 밀집 지역이 고전하는 것을 볼 수 있습니다.
주택담보대출 금리(한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준)가 예사롭지 않은 모습을 보여주고 있습니다. 2025년 4월부터 10월까지 3.9~4.0% 사이를 오가던 주택담보대출 금리는 그 후 2026년 4월 4.3% 수준까지 점진적으로 상승했습니다. 그런데 6월 4.36% → 7월 4.48% → 8월 4.66%로 상승폭이 가팔라지고 있습니다. 2022년 부동산 급락을 초래했을 당시 주택담보대출 금리는 4.7~4.8%를 넘나들었었다는 점을 감안하면 8월 4.66%라는 지표는 가볍게 넘길 수준이 아닙니다.
문제는 향후 금리가 하락세로 전환되기 쉽지 않다는 점에 있습니다. 반도체 초호황으로 안그래도 명목 경제성장률은 과거 고도성장기를 방불케 할 수준으로 오르고 있으며 정부도 내년 821조원에 달하는 슈퍼 예산 편성으로 인플레이션 심화가 예상됩니다. 결국 금리 인상 기조가 이어질 수밖에 없는 상황이 오고 있는 것이죠.
이렇게 되면 최근 완화 추세를 밟아가던 양극화가 다시 심화될 가능성이 높아집니다. 애당초 25억 이상 주택의 대출은 조금밖에 나오지 않았기 때문에 금리 인상 영향이 제한적인 반면, 15억 미만 주택의 대출폭은 상대적으로 크기 때문에 금리 인상 영향을 안 받을 수가 없기 때문입니다. 게다가 금리 인상은 임차인도 월세를 선호하게 만들어 월세 비중이 더욱 올라가게 될 것으로 예상되며 아파트 건설 비용을 상승시켜 공급 회복도 더 요원해질 것으로 보입니다. 결국 금리 인상은 단기적으로 부동산 매매 수요 감소로 연결될 가능성이 높으나 중장기적으로는 공급 감소를 더욱 심화시키면서 전월세가를 끌어올리게 될 가능성이 높습니다.
또 하나 조정장의 가능성을 높이는 요소는 매매 매물 추이입니다. 전월 比 매매 매물 증감률은 5월 -15% → 6월 -1% → 7월 +1% → 8월 +9% → 9월 +7%입니다. 즉, 5~6월은 매물이 감소했다면 7월은 소폭 증가, 8~9월은 많이 증가했다는 이야기입니다.
7월말 대비 9월말 매매 매물 증감률이 높은 곳을 보면 성북구(+30%), 성동구(+27%), 마포구(+25%), 서초구(+24%), 동작구(+24%), 송파구(+23%), 강남구(+21%) 순으로 확인됩니다. 성북구를 제외하면 모두 한강벨트에 속하는데다 가격대도 높은 축에 속하는 곳들임을 알 수 있습니다. 서울 아파트 최장 기간 상승의 뒤에는 그동안 많이 오른 곳들의 차익 실현 매물이 속출하고 있다는 의미가 되겠죠.
전세 매물은 큰 진폭 없는 상황입니다. 전월 比 전세 매물 증감률은 5월 +10% → 6월 +17% → 7월 +5% → 8월 -4% → 9월 +1%로 점차 진폭이 사그라들고 있습니다. 다만 절대 매물 규모 자체는 아직 적은 편이라고 할 수 있습니다.
이채로운 것은 매매 매물보다 전세 매물의 구별 증감률 차이가 크다는 점인데요. 우선 7월말 대비 9월말 전세 매물 증감률이 높은 곳을 보면 중랑구(+41%), 은평구(+36%), 성북구(+34%), 강서구(+29%), 강동구(+21%) 순인 반면, 매물 증감률이 낮은 곳을 보면 서초구(-10%), 금천구(-5%), 강남구(-3%), 용산구(-3%), 구로구(-1%) 순이었습니다.
매매 매물과 전세 매물의 흐름이 다소 다르게 흘러가고 있는 모습이 확인됩니다. 특히 소위 말하는 핵심지로 일컬어지는 강남3구 및 용산구는 매매 매물은 늘어나는 반면 전세 매물은 줄어드는 모습이 확인되는데 이는 해당 지역 소유주들이 보유세 및 양도세 증세에 대한 우려 때문에 임대로 내놓은 매물을 매매 매물로 전환시키고 있기 때문이 아닐까 추정해봅니다. 이러한 영향 탓인지 서울 전세가율은 보합 수준인 반면, 강남3구 및 용산구는 조금씩 상승하고 있습니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 그래프에서 보시다시피 5분위(상위 0~20%)의 독주가 이어지다가 2025년 9월 이후 상승폭이 축소되더니 점차 아래 분위로 상승폭 확대 추세가 전이되는 모습이 확인됩니다. 좀더 알기 쉽게 설명하기 위해 이번에는 분위별 매매가 상승률 추이를 도식화해봤습니다.
9월 들어 각 분위별 매매가 상승률이 모두 오른 모습이 보이나 분위별로 살펴보면 1분위(상위 80~100%) +2.1%, 2분위(상위 60~80%) +2.1%, 3분위(상위 40~60%) +1.7%, 4분위(상위 20~40%) +1.6%, 5분위(상위 0~20%) +0.4% 순입니다. 역시 가격대가 낮을수록 상승폭이 큰 모습을 보실 수 있습니다. 이는 상급지가 매매 매물 증가 및 보유세 증가 우려로 부진한 모습을 보이고 있는데 반해, 다른 급지는 이러한 상황에서 자유로운데다 비아파트 공급 급감의 여파가 1~2분위에 더 큰 영향을 주고 있기 때문으로 풀이됩니다.
참고로 아래에 전고점 대비 각 분위별 가격이 현재 몇 % 수준인지도 기재해놓았으니 참조 부탁드립니다.
5분위(상위 0~20%) : 7월 136% → 8월 136% → 9월 137%
4분위(상위 20~40%) : 7월 124% → 8월 125% → 9월 127%
3분위(상위 40~60%) : 7월 116% → 8월 117% → 9월 120%
2분위(상위 60~80%) : 7월 101% → 8월 102% → 9월 104%
1분위(상위 80~100%) : 7월 92% → 8월 93% → 9월 95%
전세가율은 매매가에서 전세가가 차지하는 비중을 나타내는 지표로, 전세가율이 낮으면 그만큼 매매가와 전세가의 괴리가 크다는 것을 의미하기 때문에 주택의 사용 가치(전세가) 대비 투자 가치(매매가)가 얼마나 반영되어 있는지를 확인할 수 있습니다. 각 지역마다 전세가율이 다르기 때문에 지역별로 전세가율을 따로 봐야 하는데 9월 서울 전세가율은 50.3%로 중장기 평균 54.1% 대비 다소 낮습니다. 최근 6~9월은 50.3% 내외에서 움직이고 있는데 매매가와 전세가 상승율이 비슷하다보니 전세가율도 같은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 고가 아파트는 상대적으로 부진한 반면 전세 매물이 감소하고 있기 때문에 해당 지역부터 전세가율이 조금씩 오를 것으로 예상됩니다.
이번 주는 매달 나오는 지표를 가지고 현재 상황을 진단했다면, 다음 주에는 다른 지표를 가지고 향후 시장이 어떻게 흘러갈지 제 나름의 견해를 가지고 찾아와보겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
