(20/100) 선대인, 미친부동산을 말하다

STEP1. 책의 개요
1.  책 제목 : 선대인, 미친 부동산을 말하다.
2. 저자 및 출판사: 선대인, 웅진씽크빅
3. 읽은 날짜: 2025.12.22
4. 총점 (10점 만점): 7
5. 핵심키워드: 부동산 하락

STEP2. 책에서 본 것

(23P) 이 같은 부동산가격 상승-하락 패턴은 ‘용머리-용꼬리’에 비유할 수 있다. 용이 하늘로 올라갈 때는 핵심 지역(용머리)부터 올라 비핵지역(꼬리)까지 따라 올라간다. 그러다 방향을 바꾸어 하강할 때는 다시 핵심 지역부터 떨어져 용꼬리에 해당하는 비핵심 지역까지 방향을 바꿔 하락하는 것이다. 부동산 가격 역시 서울 강남 등 핵심 지역부터 올랐다가. 수도권 외곽 → 지방 핵심 도시 → 지방 비핵심 도시로 점차 퍼져나가면서 상승했다가 같은 순서로 다시 하락하는 패턴이다.

(75P) 반면 일본은 부실채권 처리를 계속 미루고 좀비 건설업체들을 살리는 대규모 토건 부양책으로 일관했다. 또한 부채 다이어트를 유도하기는 커녕 지금의 한국정부처럼 공공건설 사업 예산이 소진되자 가계부채를 늘려가며 억지로 가계로 하여금 집을 사게 만들었다. 이것이 바로 급속한 고령화 흐름과 맞물리면서 일본이 장기 침체에 빠진 원인이라는 사실을 기억해야 한다.

→ 현재 PF 대출 만기 등으로 건설업체들의 부실채권을 계속해서 연장해준다는 기사를 본 것 같다. 이럴 때 일수록 ‘부동산은 언젠가 터질 폭탄이야’가 아닌 '아파트 중 어느 아파트가 빠지지 않고 선호될 지역일까?'를 생각하며 투자해야겠다.

(111P) 보통 대세상승기 때에는 전세라는 레버리지를 이용하여 집을 사려는 수요로 이동하는 경향이 강하다. 쉽게 말해 전세를 끼고 집을 사는 사람들이 늘어나는 것이다. 반면 대세하락기에는 주택가격 상승 기대감이 줄면서 자가주택 수요는 줄고 전세수요가 증가하게 된다. 원래는 매매로 옮겨가려던 사람들이 매매를 포기하고 전세에 눌러앉는 수요가 늘어난다는 것이다. 이런 점 때문에 대세하락기 초기에는 매매가가 떨어져도 전세수요가 늘어나 전세가는 상당 기간 오르는 현상을 보일 수 있는 것이다.

→ 매매가가 떨어지고 전세수요가 늘어난다면 투자금이 줄어들고 싼가격에 낮은 투자금으로 투자할 수 있다. 물론 공급과 그 지역의 선호 단지를 봐야겠지만 사람들이 공포에질려 집을 사지않고 전세로 들어갈 때가 오히려 기회일 수도 있다.

STEP3. 책에서 깨달점은 것

2013년 당시 부동산 분위기가 어땟는지 알 수 있었고 그 중 앞으로도 하락한다는 의견이 어떤 식으로 나왔는지 알 수 있었다. 현재 2025년에 부동산 투자를 마음먹은 나에게는 의아한 부분들도 있었지만 항상 부동산이 상승하는 것 뿐이 아니라 하락하고 상승을 반복하고 또 미래를 어떻게 될지 모르기 때문에 저자가 얘기한 장기적으로 부동산 하락이 올 수도 있다. 하지만 미래는 누구도 예측할 수 없고 내가할 수 있는 건 하락이든 상승이든 시나리오를 준비하고 그에 따른 대응을 그때그때 해나가면 된다고 생각한다. 그리고 하락 중에서도 살아남는 가치있는 물건을 고르는 실력을 길러야겠다.

STEP4. 책에서 적용할 점
실천할 점 단 한가지 : 부동산 하락이 올 수도 있다는 기사나 책 등을 보고 부동산 투자를 접을게 아니라 진짜 부동산 하락이 올까? 아니면 하락과 상승을 반복하며 과거처럼 우상향할까? 그 중에 살아남을 수 있는 가치있는 물건은 어떤것일까? 계속 고민해서 리스크를 줄여야겠다.