서울투자 기초반 3 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 84조 미쉘P]

서남권 입지 및 생활권 분석과 비교분석법,

지금 내가 해야 할 일에 대한 일목요연한 정리 !

서남권은 여러 급지가 공존하고 있어 연계되어있는 상급지/하급지를 앞마당으로 만든다면, 충분히 지역 내, 지역 간 비교분석이 가능할 듯 합니다.

서울의 거래량은 줄어든 상태, 단기적으로는 매매에서 전환된 전세 매물이 늘어날 수 있지만, 공급제한 (실거주의무기간), 전월세 선호가 높아지면 전세가 상승은 필연적이라고 볼 수 있는데요,

특히, 전세 매물이 빠르게 줄고 있는 서남권에서 좀더 빨리 기회가 올 것이기에 하루 빨리 앞마당으로 만들어야겠다는 계획을 가져 봅니다.

투자하기 좋은 시기란,

1. 매매가가 충분히 싸졌을 때 (25%-30%)

2.서울 아파트, 깡통전세 뉴스가 나올 때,(전세가 최고)

3. 대규모 입주로 인해 전세 매물이 쏟아져, 급매가 나타날 때, (공급으로 인한 위기가 기회로...)

4. 전세매물이 없다고 최고가로 거래할 경우, 투자자들을 끌어들여 매매가 증가, 전세매물을 증가 시킬 수 있어, 매매물량과 전세물량이 모두 줄어드는 시기

입주량과 거래량에 따른 매매가/전세가의 사이클은 이번 강의에서 처음 접하는 내용이었습니다.

**입주량 상승/거래량 상승-> 매매가 상승/전세가 상승 보합 (전세가<<매매가)

**입주량 상승/거래량 하락 --> 매매가 하락/전세가 하락

**입주량 하락/거래량 하락 -->매매가 하락/전세가 상승 (하락장이라 아무도 매매x 전세 수요 상승) (전세가>>매매가)

**입주량 하락/거래량 상승 -> 매매가 상승, 보합/전세가 상승

서울에 대규모 입주 지역이 실거주 의무기간에 묶일지 여부는 아직 미지수 입니다. 그렇다면, 전세부족으로 전세가가 오르겠고, 풀린다 하여도, 전세물량 상승으로 인해 역전세 및 전세 세팅에 어려움으로 주변에서 급매가 나올 수 있어 나올 수 있어 대규모 입주시점에 그 지역의 급매 물량을 예의주시 할 필요가 있겠습니다.

3주차에서는 비교 분석 방법만 얻어간다 하여도 충분히 값어치 읺는 강의가 아니었나 합니다.

비교평가는, 아래 2가지로 파악, 끊임없이 단지간 비교하며, 상대적으로 저렴한 물건을 계속 찾아나가는 것인데요,

최고보다는 최선의 선택을 위해, 상승기에 더 버는 단지를 찾기 위해, 결국, 앞마당을 늘리고, 단지를 많이 알아가는 수밖에는 없다는 생각이 듭니다. 이를 위해서는 익숙해 질 때까지 월부 환경에 끊임없이 노출 시키는 것이 답이겠지요.

# 절대적 저평가 시기인지 여부

** 전세가율 60% 이상인가,

** 30%이상 하락했는가

#상대적 저평가 단지인지 여부

**같은 지역 비교: 생활권 순위를 매기고, 입지가 좋고, 수요가 있는 단지를 골라, 상위, 하위 생활권과 비교, 저평가단지인지 파악한다**다른 지역 비교 : 각각 지역 내에서 저평가 단지라는 전제 하에,

***땅의 가치가 같다면: 비슷한 가격이라면 단지선호도(생활권 선호도)에 따라서 선택,

***땅의 가치가 다르다면 : 비슷한 가격이라면 더 좋은 입지를 선택하지만, 입지를 넘어서는 단지 선호도(생활권 선호도)가 있는지 파악이 먼저!

언제나 이해하기 쉽고 친절한 강의로 느슨해질만한 3주차 강의에 흥미를 잃지 않게 해주셔서 감사드리며, 어디에든 투자 가능한 물건을 찾아낼 수 있다는 긍정적 마인드로 꾸준히 정진하겠습니다 !

BM:

1. 서남권 임장 시, 강의에서 언급된 단지 or 주변단지 직접 가보고, 기회를 볼 것
2. 전세 매물이 줄어들고 있는 곳 찾기(저가매물이 사라지는 곳)
3. 앞마당을 급지당 2~3개 (상위급지 포함) 만들어 비교평가 가능하게 할 것