✅아파트명
동대문구 답십리동 동답한신아파트 (18평, 전용 41제곱)
구로구 구로동 구로주공2차아파트 (17평, 전용 44제곱)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,382명
구로구 종사자수 240,689명
2. 교통
동대문구 교통
강남 56분 / 여의도 52분 / 시청 43분
구로구 교통
강남 56분 / 여의도 41분 / 시청 46분
3.학군
동대문구 인근 중학교 학업성취도 - 동대문중 63.8% , 장평중 66.2%, 숭인중 71.4%
구로구 인근 중학교 학업성취도 - 구일중 81.1%, 구로중 69.2%, 영림중 69.0%
4. 환경
답십리동 - 근방에는 없고, 청량리역, 사가정역까지 가야 롯데마트 청량리점, 홈플러스 면목점. 청량리역에 큰 서울성심병원, 사가정역역쪽에 녹색병원, 회기역쪽에 삼육서울병원.
구로동 - NC백화점 신구로점, 다른 곳은 꽤 멀다. 고척 아이파크몰, 신도림 이마트까지 나가야됨. 병원은 고려대학교 의과대학부속구로병원 큰 것 하나 있음.
5. 공급
동대문구 입주물량
2026년 913세대
구로구 입주물량
2026년 295세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
동대문구 답십리동 동답한신아파트
1) 저평가: O. 직장, 교통, 학군, 환경을 고려했을 때, 나쁘지 않다. 학군과 환경은 베스트가 아니지만 직장과 교통 측면에서 꽤나 경쟁력을 가진다. 아직 전고점을 못 넘었기 때문에 저평가된 아파트가 많다.
2) 환금성: O 서울의 아파트이며, 급하락때를 제외하고는 거래량이 꾸준히 있어왔다. 구로 아파트보다는 거래량이 조금 더 적다.
3) 수익률: O. 저점매수시 수익률 73%, 저점 매수시 순수익 9300만원. 투자금이 구로구 아파트보다 훨씬 적게 들어가기 때문에 (동대문구 투자시 1.4억, 구로구아파트 투자시 3.65억) 수익률이 더 크다.
4) 원금보존: O 원금보존 가능하다.
5) 리스크대비: X. 역전세가 날 수 있다. 고점과 저점때 전세가가 3억이었는데 현재 전세가 3.8억이다. 대비가 필요해보임.
구로구 구로동 구로주공2차아파트
1) 저평가: O. 직장, 교통, 학군, 환경 고려했을 때 수요가 있는 아파트이다. 특히 구로구 종사자수가 동대문구 종사자수보다 10만명이 더 많으며 (양질의 직장의 종사자인지는 살펴봐야 함, 이 경우 교통 측면에 집중한다) 교통 역시 괜찮다. 교통은 동대문구와 비슷. 학군도 80%가 넘는 학업성취도를 가진 중학교가 가까이에 있어서 학부모들의 니즈가 있을 것으로 보인다. 환경은 동대문이나 구로나 비슷하다. 백화점, 대형마트는 조금 떨어진 곳에 있고 큰 대학병원 역시 조금 떨어져 있는 거리에 1-2개 있다.
2) 환금성: O. 거래량이 동대문구 아파트보다 더 많다 (매월 2-4건은 더 많다)
3) 수익률: O. 아직 저점이라서 수익률이 나쁘지 않다. 하지만 전세가가 낮아서 투자금이 많이 들어간다. 전세가는 왜 유독 낮은걸까?
4) 원금보존: O 원금보존 가능할 것으로 보인다.
5) 리스크대비: O. 리스크 대비 가능할 것으로 보인다. 전세가가 더 떨어질 것으로 보이지는 않는다. 저점 전세가 수준으로 유지되고 있다. 인플레이션에 의해 전세가는 조금이라도 오를 것으로 여겨지며, 전고점 대비 현재 2억이나 싸기 때문에 리스크가 크게 보이지는 않는다. 다만 리스크보다는 큰 투자금에서 오는 이슈가 더 크다.
나의 투자 결론(매수 여부):
두 매물의 특징이 너무 달라서, 앞마당을 더 넓혀가며 확신을 얻기 전까지는 투자가 어려울 것 같다. 투자 가능성이 더 있는 것은 동대문구 아파트이지만 비슷한 투자금으로 더 가치가 있는 아파트 리스트를 찾기 전까지 매수 결정을 하지 않을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
비슷한 평형, 같은 5억대 아파트이지만 데이터를 뜯어보니 매매가 외에 다른 특징들이 많이 보였고 전세가에 대한 궁금증이 생기기도 했다. (물론 현재는 실거주 이외에 투자가 불가능한 서울이라는 점 고려) 두 아파트 모두 직접 가본 곳이고 분위기 임장을 했기 때문에 데이터와 현장이 연결되는 부분이 있다는 것이 느껴지기도 했다. 흥미롭다. 흥미에서 끝나지 말고 지금 생겨난 궁금증이 실전 투자로 이어질 수 있도록 하고 싶다.
