현금 1억대~2억대이면 경기남부 내집마련 어디까지 갈 수 있을까?

"경기남부도 이제 못 들어가요"

요즘 가장 많이 듣는 말입니다.

광교는 20억, 수원 화서는 15억, 동탄도 10억. 뉴스에 나오는 숫자만 보면 그렇게 느껴집니다.

지역부터 고르면 계속 헤맵니다.

내집마련 준비하다 보면 순서가 거꾸로인 경우가 많습니다.

"광교가 좋대요." "동탄이 오른다던데요."

그런데 정작 내 현금으로 그 동네에 들어갈 수 있는지는 계산해본 적이 없습니다.

지역을 먼저 고르면, 마음에 드는 집일수록 못 사는 집입니다. 

계산을 먼저 하면, 볼 지역이 저절로 줄어듭니다.

하지만, 숫자 두 개만 알면 경기남부 지도가 정리됩니다.

먼저 이 표부터 보시죠.

작년까지만 해도 기흥과 동탄은 비규제였습니다. 

수지가 묶이자 기흥으로 돈이 몰렸고, 동탄구는 올해 아파트값 누적 상승률이 전국 1위를 찍었습니다. 

그래서 올해 7월, 둘 다 규제로 들어갔습니다.

이제 경기남부 주요 생활권에서 비규제로 남은 곳은 수원 권선구 한 곳입니다.

그래서 내집마련에서 내가 계산할 공식은 두 개뿐입니다

규제냐 아니냐에 따라 대출이 이렇게 갈립니다.

경기남부 지역을 예시로 살펴보겠습니다.

① 규제지역 (경기남부. 영통·장안·팔달·수지·기흥·동탄)

☑️ 무주택자 LTV 40%

☑️ 15억 이하 주택은 한도 6억이지만, 경기남부에선 대부분 LTV 40%가 먼저 걸립니다

☑️ 토지거래허가구역이라 4개월 안에 입주해서 2년 실거주 필수 (전세 끼고 매수 불가)

☞ 집값 × 40% = 대출

☞ 집값 × 60% = 내 현금

내 집을 사기 위해서는 집값의 60%를 현금으로 가지고 있어야 합니다.

② 비규제지역 (경기남부. 권선)

☑️ LTV 70%, 대출 한도 6억

☑️ 실거주 의무 없음

☞ 집값 × 70% = 대출 (단, 6억까지)

☞ 나머지가 내 현금

내 집을 사기 위해서는 집값의 30%를 현금으로 가지고 있으면 됩니다.

숫자로 보면 차이가 확 벌어집니다.

같은 3억인데 한쪽은 5억, 한쪽은 9억입니다. 

지역 분석 100시간보다 이 표 한 장이 먼저입니다.

여기서 꼭 챙길 한 가지

LTV로 계산한 금액이 다 안 나올 수 있습니다.

DSR 40%가 따로 걸립니다. 게다가 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리가 3%까지 올라갔습니다.

대략적인 감으로는,

☑️ 대출 4억 → 연소득 8천만원대

☑️ 대출 6억 → 연소득 1억 2천만원대

※ 30년 원리금균등, 스트레스 금리 반영 가정. 은행·상품별로 다릅니다.

예산별 경기남부 지도

같은 경기남부인데 4억부터 20억까지 있습니다. 

"경기남부가 비싸다"가 아니라, 내가 비싼 쪽만 보고 있었던 겁니다.

① 현금 1~3억. 영통구 구축 소형

이 구간에서 34평만 보면 답이 안 나옵니다. 평형을 열면 네 갈래가 생깁니다.

☑️ 수원 영통구 22평 (약 3억대 초반) → 필요 현금 약 1.9억 비규제라 대출이 70%까지 열립니다. 수원 안쪽 생활권이면서 현금 2억으로 들어갑니다.

☑️ 수원 영통구 24평 (약 4억) → 필요 현금 약 2.4억 현금 2억대 중반이 있다면 영통에서 방3개 계단식에서 살 수 있습니다. 이 구간 최고의 가성비입니다.

☑️ 수원 영통구 34평 (약 4억대 후반) → 필요 현금 약 2.9억 규제지역인데도 들어갑니다. 비역세권이지만, 직주근접이 가능하고 오래된 상권과 학교가 인접해 있습니다.

현금 2.4억이면 영통 학원가 안쪽, 초·중학교 도보권에 들어갑니다. 

삼성 디지털시티까지도 가깝습니다.

대신, 대가는 명확합니다. 

1990년대 중후반 구축, 그리고 24평. 입지를 깎는 게 아니라 연식과 평수를 깎는 선택입니다.

여기서도 부족하다면 권선, 화성 병점·봉담, 용인 처인까지 한 겹 넓히세요.

② 현금 3~5억. 34평이 열립니다

여기서 갈림길이 생깁니다.

같은 현금 3.5억으로,

☑️ 기흥 동백 34평을 살 수도 있고

☑️ 영통 구축 24평 + 현금 1억을 남길 수도 있습니다

같은 예산이라도 "영통 24평"과 "기흥 34평"은 완전히 다른 선택입니다. 

방 개수를 살 것인가, 학군과 여유자금을 살 것인가. 

정답은 없지만, 둘을 나란히 놓고 비교한 적이 없다면 그게 문제입니다.

권선구는 비규제라 현금이 가장 적게 듭니다. 84㎡ 8억이 현금 2.4억입니다. 

다만 급등하면 추가 규제 대상이 될 수 있으니, '비규제'만 보고 들어가지는 마세요.

③ 현금 5억 이상. 34평의 중심부로

현금 6억이면 10억, 7억이면 11억대까지 열립니다.

☑️ 동탄 34평을 살 수도 있고

☑️ 수지 34평도 고려해 볼 수 있습니다.

☑️ 24평이지만 광교도 내집마련이 가능해요.

이 구간에서 가장 흔한 실수는 "조금만 더 모아서 광교 34평"입니다.

광교 대장인 자연앤힐스테이트 84㎡는 20억을 찍었습니다. 

그런데 15억을 넘으면 대출 한도가 4억으로 줄어듭니다. 

20억짜리를 사려면 현금이 16억 있어야 합니다.

같은 광교라도 24평은 현금 6억대, 34평은 16억. 이 구간에서 34평을 고집하면 5년이 더 걸립니다.

수원 영통구, 왜 계속 기준이 되는가

경기남부에서 예산을 짤 때 영통구를 빼놓을 수 없는 이유가 있습니다.

일자리가 집 옆에 있습니다. 

삼성 디지털시티(매탄동)가 영통구 안에 있고, 반도체 라인이 있는 기흥·화성이 바로 옆입니다. 

출퇴근 시간이 짧아지면 저녁이 생깁니다.

학군·환경·상권이 경기권 상위입니다. 

'수원형 목동'이라 불릴 만큼 영통 학원가가 두텁습니다. 

대기업 다니는 젊은 학부모 수요가 계속 받쳐줍니다.

환경과 상권 역시 뛰어나죠.

다양한 예산으로 내집마련이 가능합니다.

4억~20억 이상까지 다양한 생활권에 환경이 좋은 내집이 있습니다.

정리하면 일자리·학군·환경·상권이 한 점에 모인 동네입니다. 

경기남부에서 이 네 개를 다 갖춘 구는 드뭅니다.

하지만, 같은 영통구인데 필요 현금이 5억과 16억으로 갈립니다. 

"영통 보고 있어요"는 아직 아무것도 정한 게 아닙니다.

이런 분은 여기까지 넓혀서 보세요

① 삼성 출퇴근인데 예산이 5억 미만이라면 → 기흥 구축, 매탄 구축, 동탄1 구축. 신축을 포기하고 직주근접을 사는 선택입니다.

② 학군을 원하는데 예산이 부족하다면 → 영통지구 구축 24평, 권선. 영통 학원가는 24평에 살아도 똑같이 씁니다. 평수보다 학교 배정을 먼저 확인하세요.

③ 신축이 꼭 필요하다면 → 권선 신축, 동탄2 외곽. 같은 돈으로 연식을 사려면 입지 한 칸을 내려놓아야 합니다.

④ 현금 2억 이하라면 → 화성 병점·봉담, 오산 세교, 용인 처인. 경기남부 안쪽을 무리해서 보는 것보다, 한 겹 밖에서 실거주 만족도 높은 집을 잡고 다음을 준비하는 게 낫습니다.

⑤ 전세를 끼고 미리 사려고 생각했다면 → 규제지역은 불가능합니다. 토지거래허가구역이라 4개월 내 입주, 2년 실거주가 의무입니다. 지금 전세 만기가 1년 이상 남았다면, 권선을 보시거나 만기에 맞춰 일정을 다시 짜셔야 합니다.

오늘 할 일 세 가지

복잡하게 할 필요 없습니다.

첫째, 내 현금을 정확히 적으세요. 

예금, 청약, 전세보증금, 부모님 도움. 전부 더하고 취득세 몫 4%를 빼세요.

둘째, 위 표에서 내 칸을 찾으세요. 

규제지역 60%, 권선 30%. 그 숫자가 내가 볼 수 있는 집값입니다.

셋째, 그 가격대 단지를 2~3곳만 고르세요. 

그리고 최근 3개월 실거래가, 현재 매물 수, 가장 낮은 호가. 이 세 가지만 일주일 간격으로 기록해보세요.

시장이 오를지 내릴지는 아무도 모릅니다. 

하지만 내가 참여할 시장의 가격과 매물은 직접 확인할 수 있습니다.

좋은 집을 못 사는 이유는 정보가 부족해서가 아닙니다. 

내가 살 수 있는 범위를 정하지 않은 채로 남의 집을 오래 구경했기 때문입니다.

범위부터 정하세요. 그때부터 내집마련은 훨씬 한가해집니다.