✅아파트명
시흥시 은행동 대우3차아파트
✅위치(지도)
1.직장
●시흥시
총 직장 종사자수: 242,187 / 사업체숯69,637
시흥시는 시화공단등을 중심으로 한 제조업 종사자 비중이
크다
●은행지구 총 직장 종사자수: 약 12,500명
도매및소매업/ 숙박및 음식점업 (상업시설) /교육서비스업
2. 교통
대중교통 지하철 소요시간 : 가산디지털 :47분
강남 1시간25분/ 여의도5호선 1시간/ 시청 1시간 25분
시흥대야역 도보권( 약12~15분)
서해선 개통으로 소사역1호선 /김포공항역(5/9/공항철도)
접근성이 용이 함
3.학군
시흥시 은행 중학교 입지 평가 데이터
86.10% B
초품아 단지, 은행중, 은행고 도보로 가능함
은행동과 은계지구 수요을 모두 흡수하는
좋은 입지 입니다.
4. 환경
ㆍ롯데마트 시흥점 (도보 또는 차량 5분)
ㆍ스타벅스 2
ㆍ신천연합병원
ㆍ은계지구 인프라 생활 연계
ㆍ비둘기 공원 (녹지환경)
5. 공급
27년7월 은행동 공급 시흥롯데캐슬시그니처
대단지 2133세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
대우3차아파트 307동 24평형 제가 매수한 아파트 입니다
1998년 10월 입주/ 1272세대( 28년차)
ㆍ2021년1월 매수가 2억6천5백만원 전세가 2억
전세가율:약 75.4%
ㆍ현제시세 3억6천만원 전세가 2억6천만원
전세가율 72.2%
ㆍ전고점 4억6천만원 상승여력이 약 25% 남았습니다
ㆍ그당시 매수가격이 현 전세가 거의 근접 함
ㆍ실투자금 6500만원
ㆍ현제시세 3억6천만원 (매수대비 +9500만원 상승)
ㆍ현재 수익률 146.15%
ㆍ전고점 수익률 4억6천만원 회복한다면 약 285%
ㆍ최저점 2억5천만원 현재 3억6천만원 >>1억1천 상승
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전저점2억5천만원 매우 근접하게
2억6천5백만원에 바닥권 근접 매수 했음
의문점 ㅡ저평가는 수치상 맞는데 미래가치가?
은계지구와 비교평가?/ 재건축여부? 용적율 249%
사업성 하? 가능조건하에 추정분단금 /리모델링 여부?
더 상대가치와 비교평가을 해야 한다
매도? 보유?
2) 환금성 : 24평 역세권 대단지/ 초품아 단지
가치가 있어 대기 수요자 꾸준함
3) 수익률 :현재 수익률 146% 전고점 수익률 285%
4) 원금보존 : 현재 전세가 2억6천만원 매수가 2억6천5백만원 거의 비슷함 원금보존 유지
5) 리스크 대비: 현전세가로 아파트 매수
역전세 위험 확률이 적음/ 2027년 7월 2133세대 들어와도 리스크 없음/ 싸게사는것이 리스크 관리
나의 투자 결론(매수 여부):
싸게 사서 비싸게 판다/ 잃지 않은 투자
투자의 원칙을 어느정도 지킨것 같은데
그때 서울과 시흥과 고민하다가 엄마 오빠
케어 때문에 선택한 것이 냉철함이 아니고 감정으로
선택한 것이 아프다
저평가 구간은 수치상 맞는데+?
보유할지?매도할지 ?
상대가치 비교평가 분석이 필요하다
✅ 작성하면서 느낀점 : 일단
ㆍ컴맹 수준에서 수익률 보고서 작성하느냐고
참으로 참으로 힘들었다
ㆍ수익률 보고서 작성하는 과정에서 수익률
숫자 데이터가 주는 행복감 레벨이 있다
그리고 내가 보이기 시작했다
자신을 대하는 태도/ 문제을 대하는 태도
관성의 업이 무거워서 쉽지는 않겠지만 개선
해 나가야지 제대로된 투자자가 된다는 확신.
감사합니다
