✅아파트명 : 연제구 거제 현대홈타운2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
연제구 종사자수 : 96,109 (C등급)
2. 교통
부산 중심지 서면, 센텀까지의 기준
교통 B등급~C등급
3.학군
남아 여명중 89% , 여아 거제여중 89% B등급, 주변 학원가 다수 부산내 대표 학군지로 중학교 학업성취는 B등급이나 나 부산내 이만한 학군지는 선택지가 많이 없어서 A등급 혹은 S등급까지도 줄 수 있다 생각함
4. 환경
홈플러스 1개, B등급
5. 공급
연제구 인구수 : 212,000명
적정공급수 : 1,060세대
3년간 공급수 : 2026년 / 544세대
2027년 / 0세대
2028년 / 309세대
연평균 284세대
적정수요대비 ½이하 S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 알수없음
2) 환금성 : 좋음
3) 수익률 : 100%달성 위해선 2억 5천 올라줘야함 (74,750+25,150=99.900) 전고점 대비 1억 3천 필요
4) 원금보존 : 전세가율 66% (향후 3년간 공급물량이 매우 적으며, 특히 거제동 물량 적음, 부산 대체 가능 학군지도 많지 않음, 입지독점성 있음
5) 리스크 대비: 가능
나의 투자 결론(매수 여부):
직장 C
교통 C~B
학군 A
환경 B
공급 S
비교 평가 가능한 APT가 없어 확신은 없지만 부산 내에 주요 학군지중 한 곳이며 주변 환경은 대형마트 뿐이지만 다수의 학원가와 균질성이 좋음. 노후화 된것 이 단점이고 바로 옆 랜드마크인 레이카운티 2단지와의 입지에서도 큰 차이가 없을 뿐 더러 구축임에도 가격 상승여력 충분해 보임 다만 투자금이 많이 듬 투자금이 있다면 매수 고려 가능
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 작성해보는 형식의 보고서라 강의 자료를 넘겨가며 버벅 되었지만 원래 알고 있던 단지 였음에도 머리 속으로 괜찮은거 같아! 라고 막연히 생각하였으나 실제로 수익률 보고서를 작성해보니 단점들도 명확히 눈에 들어왔고 빨리 비교 평가 가능한 단지들도 알아보고 임장을 다녀보고 수익률 보고서를 작성해봐야겠다는 욕구가 엄청 차오릅니다 ㅎㅎ 그리고 보고서가 작성되니 비교 평가를 꼭 해야 투자에 확신이 들겠다는 것을 몸소 느낀 것 같습니다 이 보고서는 따로 워드 파일로 간직해서 계속 다른 단지들과 비교해 봐야 할 것 같습니다
