✅아파트명
충무마을 주공2단지 2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(B)
2. 교통(A)
주요 업무지구 이동시간 (강남 1시간 이내, A)
강남역 45분 / 여의도 55분 / 시청역 51분
3.학군
학업성취도 높은 중학교는 대체로 산본역 기준 북쪽에 모두있음
4. 환경(B)
가. 상업시설 - 대형마트 2개
나. 병원
원광대학교 산본병원 - 지역응급의료센터(1km내)
지샘병원 - 지역응급의료센터(3km내)
cf. 소아과, 산후조리원, 의원
5. 공급(S)
군포시 향후 3년 입주물량
인구수 251,738명
적정수요 251738 X 0.005 = 1258
1년 1258세대 , 3년 3776세대
입주물량 2026년 0세대
2027년 0세대
2028년 1072세대
연평균 1072/3 = 357세대
적정수요 대비
공급수준 적정수요대비 0.32배
적정수요 1/2배 이하(S)
* 인근에 의왕, 안양 인접해있고 입주물량있음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교아파트가 없어 저평가 비교불가
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트 O / 저층,탑층 X
3) 수익률 : 투자금 1.3억 , 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 1.3억 만큼 올라줘야함
3.9억 + 1.3억 = 5.2억
현재 전고점 대비 약 29% 하락한 가격
하락률 = [(이전 가격 – 현재 가격) / 이전 가격] × 100
4) 원금보존 : 입지독점성 리모델링 주변에 비어있는 땅은 없다.
공급부족 : 적정수요대비 0.32배로(S)
전세가율 67%
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의에서 보고 듣는 것과 다르게 직접 첫 아파트수익률 보고서를 작성해보니 헤매고 어려웠고
작성 후에 다시 읽어보니 실제투자를 위한 보고서로는 부족 해보이는 점이 많았다.
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