[열기89기 34조 낭만적인방울]배움을 구체화하다

Part1 수익률 높은 투자 VS 수익률 낮은 투자

비규제지역 전세금을 조정해서 살 수 있음.

가치+가격→내상황

입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고 오르는 폭이 상대적으로 큽니다.

Part2 수익률 높이는 입지분석 방법

1) 수익률: 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가? 수익금 ↑투자금↓

 ① 과거 투자의 수익률 계산 수익률 계산=수익(매도금액-매수금액)/투자금*100

 ② 미래 투자의 수익률 계산  <예>수익률  200%를 기대하려면 

 5000만원 들여 1억 가져와야. 매매가 5억이 될 수 있는 아파트인가?(비교평가)

 하나, 비교평가는 가격끼리 비교 5억 A 5억 B가격을 고정하고 비교평가

 둘, 비교평가는 입지가A=B 같은 경우 A 4.7억  B

 ** 전고점대비 저평가 된 것 찾기

 전고점: 직전에 거래된 가장 높은 가격 보통 21년 하반기 다수(단지별 상이)

 전저점: 직전에 거래된 낮은 가격 22년 말~23년 초 다수. 하락세가 멈춰선 지지선 , -30%

 ** 전고점 대비 10% 이상 각격이 하락한 곳들이 여전히 있고 충분히 수익을 기대할 수 있음.  개별 단지 단위로 가치와 가격 판단 필요

 ** 싼 시기, 싸게 사야, 지금 시기 싸서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위함.  전세금을 회수

 2) 수익률 높이는 방법

 가치, 가격: 가치가 좋은(아파트 선택+가치가 좋아질 아파트) 것을 싸게 사야 함. 

 전고점 대비 덜 오른 아파트(적절한 투자금, 전세가 상승, 좋은 타이밍)

 시간: 보유(가치에 맞는 가격 기다림)

 ** 아파트 수익률 보고서: 가치를 알게 하고 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것

 3) 현장사진: 입구, 상권→지역 이미지를 머릿속에 저장

 매일 10분 시세보기: 랜드마크 아파트, 세대수 많은 아파트 보기

 4) 투자결론: 잃지 않는 투자기준

 ① 저평가: 비교평가(지역 내, 지역 간)

 ② 환금성: 팔고 싶을 때 팔 수 있는가?(나홀로 아파트, 저층/탑층 제외)

 ③ 수익성: 투자금 대비 수익률

 ④ 원금보존: 지역별 적정 전세가율(수도권60%, 경기도70%), 입지독점성 또는 입주물량 적정

 ⑤ 리스크 관리: 역전세 대비

Part3 수익률 높았던 투자 사례

사례1) 화성 동탄 푸른마을 신일해피트리 25평/ 수원 영통 벽적골8단지 두산우성한신 24평 / 용인시 수지 동부 23평

 교통, 직장, 학군, 환경, 공급, 전고점, 전저점 

 저평가 된 것을 사는 것입니다.

 가치투자 수익이 큰 투자 〈 잃지 않는 투자

수익률 보고서를 통해 가치 대비 저렴한 아파트를 찾을 수 있습니다.

1단계 내가 알고 있는 지역을 늘린다. (임장보고서 작성)

2단계 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다.

3단계 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.

사례2) 부천 백송마을 풍림아이원 2002년 / 812세대 평촌 무궁화 효성한양 1992년/ 800세대

사례3) 원미구 꿈삼환한진 1994년/698세대 7호선 신중동역

 군포시 세종주공6단지 1994년 / 1827세대 / 4호선 산본역

*** 가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법

1. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(수익을 높을 수 있는 전략)

2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높일 수 있는 전략)

*** 수익률 보고서 비교평가 정리  

① 비교교평가의 핵심: 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳 선택합니다.

② 해야 할 행동: 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능합니다. 집 혹은 회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만들어야 합니다.

Part4 첫 임장지역을 선정하는 방법

1. 지역에 대한 선입견 버리기

 ‘선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈’

2. 임장 습관 만들기

 ‘투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가지 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.’ 지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있습니다.

 ① 임장횟수: 월4회 토요일 낮 겨울 7시~5시→낮 or 밤

 ② 임장지: 임장지역을 늘리며 가보기

 부평-부천-구로 평촌- 산본- 의왕 분당-수지-기흥, 일산서-일산동-행신화정

 ③ 임장보고서 5개 이하: 집근처 or 회사근처5곳

 임장보고서 6개 이상: 1기 신도시+확장

 임장보고서 11개 이상: 수도권+ 지방

(임장보고서 예) 거주자의 만족도가 높은 동탄1 신도시 임장 보고서

앞마당=입지+가격, 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것

지역선정→개요(입지분석)→사전임보→분위기임장→단지 임장→매물임장→결론→투자

“반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다”

<적용할 점>

1. 수익률 높은 투자를 위해 입지분석 방법을 내가 관심있는 지역에 투입해 본다.
2. 수익률 보고서를 작성해본다.
3. 내가 알고 있는 지역을 늘린다.
4. 임장지역을 선정하고 임장 습관을 기른다.
5. 임장보고서를 작성해본다.