✅아파트명
산본 세종주공6단지
1,827세대 총21동 / 1994.07. / 80㎡ ~ 106㎡
최근 매매 실거래가 4억 8,300 2025년 12월, 10층, 80㎡
✅위치(지도)
산본역에서 도보5~10분으로 초 역세권 단지라 할 수 있다
✅입지평가
1. 직장
B등급
군포시에 대기업 없음. 직장으로의 이동에 있어 교통이 중요 요소임.
2. 교통
A등급
지하철 이용 > 강남역 52분 / 서울시청 1시간5분 / 여의도역 50분
지하철 도보 및 서울로 가는 광역버스도 많아서 출퇴근에 어려움이 없어보임
3.학군
B등급
도장중 85% 금정중 71% 흥진중 85%
4. 환경
B등급
도보 10분내 이마트, 엔씨백화점, 원광대병원 있음
길건너 바로 학원가 및 상권이 밀집되어 있음
반경 1km내 모든 인프라가 갖춰져 있음.
5. 공급
A등급
| 지역 | 군포시 |
| 인구수 | 251,738명 |
| 적정수요 | 251,738*0.005=1,259 |
| 2027년 | 640세대 |
| 2028년 | 1574세대 |
| 2029년 | 1511세대 |
| 3년합계 | 총 2214세대 |
| 연평균 | 2214세대/3년=738세대 |
| 적정수요대비 공급기준 | 적정수요대비 0.58배 |
| 공급평가 | 적정수요 1배이하 > A등급 |
| 직장 | B |
| 교통 | A |
| 학군 | B |
| 환경 | B |
| 공급 | A |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 매매가 평균 약47,500 / 전세가 평균 약29,300
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 1억5000만원 저렴하므로 저평가임
2) 환금성 : 거래량 순위를 보니 세종주공6단지 아파트가 군포시에서 1위를 하고 있어서 환금성이 좋다고 판단.
3) 수익률 : 투자금 1억8,200만원을 들여 수익률 100% 기대하려면 6억5,700이 될 수 있는 아파트여야 함
전고점이 6억2,700이였으므로 수익률 100%는 넘을 것으로 판단.
4) 원금보존 : 입지 독점성이 충분하고 공급률이 낮기 때문에 원금 보존이 가능.
5) 리스크 대비: 전세가율 62% 정도로 역전세 대비 할 수 있겠음.
| 저평가 | O |
| 환금성 | O |
| 수익률 | O |
| 원금보존 | O |
| 리스크 대비 | O |
나의 투자 결론(매수 여부):
투자금 비슷한 타 아파트를 여러개 찾아보고 비교평가를 해봐야겠지만
저환수원리 파악을 해봤을때는 투자에 적합할 것 같다
다만 나의 종잣돈 상황과 맞지 않으니 상황이 맞는 다른 곳을 더 찾아봐야겠다
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서 자체가 아직은 너무 낯설고 작성 완료 하는데까지 시간이 너무 오래 걸리는게 문제다.
세종주공6단지와 비교할 수 있는 아파트를 빨리 골라서 몇 개 더 해봐야겠다.
