✅아파트명 : 후곡9단지LG롯데
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : C등급
종사자 수 : 80,405 / 사업체 수 : 26,397
2. 교통 : B등급
3.학군 : A등급
4. 환경 : B등급
5. 공급 : S등급(서구만 확인 시) / C등급(고양시 전체 확인 시)
일산서구 인구는 27만8,107명 / 적정수요는 1,390호
일산서구는 자체는 공급물량 없으나 주변 파주시와 일산동구 공급물량이 예정되어 있음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -22%인 상황이고, 저점 대비는 9천만원이 올라 있는 상태.
주변 오마초등학교 배정 아파트 중 전고점 대비 하락률이 큰 편임.
2) 환금성 : 일산 최고 학원가가 단지 바로 앞이고, 오마초등학교와 일산서구 지역에서 학업성취도 1위 오마중학교 배정 단지로 전월세 수요가 꾸준히 있어 환금성 좋을 것 같음.
3) 수익률 : 투자금은 1억7천만원. 100% 수익률 달성을 위해서는 62000+17000=79000만원이 되어야 함.
4) 원금보존 : 전세가율 73%으로 수도권 외곽지역에 맞는 전세가율을 가지고 있음. 일산서구의 공급은 없을 예정이나 근거리에 있는 일산동구의 공급이 많을 예정임.
5) 리스크 대비: 역전세 있을 수 있으나 전저점 대비 크게 오르지 않은 느낌. 전세 수요가 많아 대응 가능할 것으로 판단
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
입지 평가 중 학군 1가지만 A인 단지이고, 장항지구와 풍동, 식사동에 공급이 들어서면 입지가 좋은 일산동구로 수요가 몰리지 않을까? 하는 생각이 들었음.
하지만 학군지, 학원가로는 워낙 유명한 동네이기 때문에 학군만 보고 들어오는 전월세 수요가 있기 때문에 다른 지역 학군지 지역들과 비교할 필요가 있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
여전히 어렵고..
비교평가할 대상 자체를 선정하는데에도 어려움이 조금 있었다.
잘했나 잘못했나는 미래의 내가(공부를 많이 한 내가) 판단하도록 하고..ㅎㅎ
첫 수익률 보고서를 마친다.
