*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
래미안안양메가트리아 아파트 (34평)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: C
경기도 안양시 만안구는 종사자 수 90,282명, 사업자수 23,436명으로 C 등급이다.
2. 교통: B
3.학군: C
가장 높은 곳이 성취도가 82.1% 나머지는 그 이하이다.
4. 환경: B
주변 상권은 제법 잘 갖춰져 있지만, 대형병원, 대형마트, 역 등 주요 시설은 도보로 걸어 갈 수 없는 거리임.
아파트 내부는 아주 잘 꾸며져 있음.
역까지도 직접 걸어 봤지만 걸어 가기엔 많이 멀음 (18분 소요)
5. 공급: A
내년부터는 공급이 확 줄어들 것으로 예상됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
지금은 현장에서 직접 매물을 본 결과 매매가는 현재 10억정도에, 전세는 높은건 6.3억 평균적으로 6억으로 나옴.
✅현장사진
대단지 커뮤니티는 대단했다!
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 대단지인 점을 빼면 주변에 더샵 푸르지오 보다 입지가 좋지 않고, 레미안삼성아파트보다 역에서 멀고, 범계학원가도 갈수는 있지만 애매하고, 전체적으로 저평가되었다는 느낌은 받지 못했다.
2) 환금성 : 대단지이며, 신축을 선호하는 신혼부부부터~초등학생 자녀를 둔 가정까지는 모두가 원할만한 조건을 갖추어 환금성은 좋아보인다.
3) 수익률 : 수익률은 투자금 대비, 그렇게 좋은 편은 아니다.
4) 원금보존 : 전세가율이 60~65%로 급지를 고려하였을 때 높다고 느껴졌다.
5) 리스크 대비: 주변 공급은 없어 크게 위험하진 않아 보이지만, 이번에 10년차에 들어서는 단지이고, 옆에 최신축 아파트가 들어와서 그런지 상대적으로 구축느낌이 났다. 입지가 그렇게 좋지 않은데, 신축이라는 장점이 점점 사라져 수요가 줄어들 수도 있는 것이 리스크이다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 안 함
✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 보는 눈이 많이 없는 것을 느꼈다. 위에 내가 내린 평가가 정확한지, 잘한 평가인지 알 수 없는 것이 느껴졌다. 좀 더 공부하고 연습해보면서 오답노트를 쓰는 느낌으로 꾸준하게 진행해보려 한다.
