✅아파트명 남양주시 e편한 다산
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 수도권 | 경기 | 남양주시 | A | 215,236 | 66,794 |
2. 교통(A)
8호선 다산역까지 도보로 14분
강남역 : 53분 지하철 환승1회 (8호선 +2호선 )(23분 + 12분)
여의도 : 1시간 9분 지하철 환승1회(8호선+9호선)(26분 + 27분)
시청역 : 57분 지하철 환승2회(8호선 + 경의중앙선 + 2호선)
3.학군(B)
다산새봄초등학교(학급당 학생수 24명)
다산새봄중학교 1216명 (특목고 1.1% 13명) 82.3%
남양주다산중학교 1197명 (특목고 5명 자사고1명) 80%
4. 환경(B+)
다산 이마트(1.6km)
현대 프리미엄 아울렛(730m)
구리 롯데마트(1.7km)
구리 롯데백화점 (2.4km)
5. 공급 (S)
필요수량 4581세대
3년간 공급 4681세대
특히 8호선 라인의 유의미한 영향을 줄 세대는 구리역 롯데캐슬뿐이고 나머지는 28년임.
3기 신도시로 기대를 모은 남양주의 왕숙지구의 경우도 아직 예정 없음.
절대적으로 공급이 부족하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
투자금 2.6억
10년내에 100% 수익률을 위해서 11억이 되야하는데 전고대비 가능할 것으로 생각됨.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 0
주변 메이저이름을 가진 단지는 30평대가 대부분 9억대
e편한은 상대적으로 8억대를 유지하면서 전세가는 비슷하게 감. 투자금이 상대적으로 적은 편.
2) 환금성 : 0
1615세대 대단지.
주변이 전부 아파트 단지로 구성되어 사람들이 좋아하는 환경을 갖추고있기 때문에 거래가 굉장히 활발함.
매달 15~25건 이상의 매전거래가 이루어짐.
3) 수익률 : 0
수익률 200%를 기대하기 위해서는 5.2억이 올라야 함. 8.6에서 14억이 가능할까 생각하면 3년2.6이 오른상황.
장기보유한다면 공급량도 없기에 충분히 가능할거라 생각한다.
4) 원금보존 : 0
현재 전세가 64%
5) 리스크 대비: 0
근처에 공급도 거의 없지만 제일 영향을 받을 26.3월에 구리 롯데캐슬 입주 시기와 맞춰서 전세를 세팅할 필요가 있음.
나의 투자 결론(매수 여부): 0
투자 가능. 투자금 대비 전세가가 잘 올라오는 상황.
절대적인 공급부족과 맞물려 매매가가 오르지 않더라도 전세가가 잘 받쳐줄것 같음.
10년 보유는 살짝 생각이 필요해 지지만 매매 차익보다 전세수입이 투자금을 만들어 줄것 같아 투자 대상으로 생각함.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률을 생각하는 것이 어려웠다.
과연 내 생각대로 오를지 아니면 잘못생각한건지 결론내기가 쉽지 않다.
다른 단지와 좀더 비교한 다음 매물 코칭을 신청해서 내 생각이 맞았는지를 확인해 봐야겠다.
