*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 부천 진달래마을 E편한대림 수익률 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천시 32만 (s)
→ 직장의 숫자로 봐서는 32만으로 s등급이지만 고소득 양질의 직장이기 보다는
제조업 도소매업 중심의 일자리 , 부천대장지구에 sk 하이닉스와 대한항공 등이 들어오면
직장의 질이 향상될 예정
2. 교통
대림에서 상동역까지 도보 10분
강남은 1시간은 10분정도 시청 여의도는 1시간 컷 가산 구로는 35분-45분 컷 !!
7호선을 이용하여 주요직장으로 출퇴근 가능하며
자차로 오정산업지구 등 인근 산업단지로의 출퇴근도 용이
3.학군
석천중 91%, 특목고14명 (A)
원미구에서 가장 선호학군인 석천초 석천중 학군
초등학교를 길건넌다는 단점은 있지만 선호초 선호중이라 거주민들의 선호도 높은 단지
학교배정으로 인한 지역내 꾸준한 수요있겠다.
4. 환경
백화점1 ,마트2 (A)
도보권에 현백과 뉴코아아울렛 이마트가 있다.
7호선 인근의 상권과 학원가도 매우 크고 쾌적함.
5. 공급
3년 공급은 적정하지만 부천시 내의 공급은 주의 필요 !! 워낙 신축이 없는 지역이라 신축에 대한
선호가 높다. 매임했을때 광명입주의 영향도 많이 받는다는 느낌이 들었다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
저점이든 고점이든 꾸준이 2억초반대의 투자금이 들어가는 단지 !
고점 매수시 전고 회복 못해서 -48프로 (1억천) 하락
저점 매수시 47프로 수익(1.2억)
7.5억에 매수시 최소 1억 이상의 마진이 있는 단지라고 보여짐
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고대비 -13프로 하락 저평가 되어있다고 보여짐
2) 환금성 : 4층이상 탑층제외로 대단지는 아니지만 세대수 600이상이라 환금성있음 지역내 수요 있는 단지
3) 수익률 : 현재가격 7.5억에 매수시 전고점까지 1.1억 정도의 마진이 있고 향후 물가상승률을 생각했을때
2억정도는 가뿐히 수익을 낼 수 있는 단지라고 생각됨
4) 원금보존 : 전세가율70프로로 전세가 까지 하방지지가능
5) 리스크 대비: 지역내 입주 조심할 필요 있으나 1-2년내 크게 리스크있는 입주는 없음
나의 투자 결론(매수 여부):
2억 초반의 투자금으로 1억이상 벌 수 있는 단지이지만 8프로의 세금을 내고 투자한 기대수익이 다소 아쉽다는 생각이 듦
✅ 작성하면서 느낀점 : 막상 수익률을 계산해보니 생각했던것보다 더 명확하게 투자여부를 결정할 수 있었음
