산본 금정동 충무마을주공2단지2차 아파트 수익률 보고서_89기 열기반 꾸연

✅아파트명 

 산본 금정동 충무마을주공2단지2차 

✅위치(지도)

• 산본역 초역세권 아파트
• 리모델링조합 설립 (단계중 1단계에 해당) 

*산본신도시 내 리모델링조합이 설립된 곳은 7곳

산본13단지개나리아파트를 비롯해 △우륵주공7단지 △율곡주공3단지 △무궁화주공1단지 △설악주공8단지 △퇴계주공3단지 △충무2단지2차

✅입지평가

1. 직장 : B 

경기도 군포시 

종사자수 : 115,375 

사업체수 : 26,843

2. 교통 : A 

초역세권인 만큼 주요 업무지구는 1시간이내로 통근이 가능함. 

강남 45분 / 여의도52분 / 시청 55분

 3. 학군 :  B 

금정중학교 (도보11분), 도장중학교 (도보18분) 으로 평균 80% 정도이지만,

다른 데이터에서 확인하였을때 전국상위20% 대로 나쁘지않은 학군으로 보여짐. 

4. 환경 :  B 

백화점은 없지만, 역 바로 앞에 산본로데오거리, 원광대학교산본병원, 이마트, 중앙공원, 군포시청등이 있어 인프라가 잘되어있음. 

5. 공급 :  S 

군포시의 인구수는 점점 줄어들고 있는데, 노후화로 인해 주변도시로 많이 빠져나가고 있는 상태.

이와중에 거의 모든 아파트들이 리모델링을 앞두고 있고, 신규 입주물량은 2028년이나 되어야 들어옴.

모든 아파트들이 리모델링 될때쯤에 인구수가 많이 유입되지 않을까 예상됨. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 전고점에서 많이 내려온 상태, 그에 비해 전세값은 오히려 전고점보다 올랐음.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △ 전고점보다 낮은 저점과 가까운 가격대에 있음은 확실하나, 주변 아파트와의 비교가 더 필요하다.

재건축 단계 및 평형이 다 달라 비교하기가 어려운점이 있음. 

2) 환금성 : O 재건축기대감 및 초역세권이고, 학원가도 근처에 있어 환금성은 좋을 것으로 보임. 

3) 수익률 : O 현재 기준 투자금은 1억2천 정도이고, 전고점까지 간다면 20%정도의 수익률이 예상됨. 

4) 원금보존 : △  입주물량은 2028년도까지 없으며, 매매가에 비해 전세가는 잘 떨어지지 않는 것으로 보임. 

초역세권으로 교통입지가 좋으나, 아파트가 노후되어 주차장과 같은 시설 만족도가 떨어짐. 

5) 리스크 대비: O 재건축 기대감이 있기때문에 저점에서 더 떨어지지 않을 것으로 보이나 현재 상승장인지 하락장인지

구분하기가 어렵기 때문에 조금 더 지켜볼 필요가 있어보임. 

나의 투자 결론(매수 여부):  현재 산본은 재건축 호재가 많으나, 평형이 다양하고 재건축 단계가 상이하여 아파트 별로 더 자세한 비교가 필요해보인다. 재건축의 진행양상을 파악하고, 어떤 시기에 매수, 매도하는게 좋을지 분석이 더 필요할 것으로 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의를 들으며 아파트 분석을 생각만 하다가 이렇게 하나하나 정리하다보니 어떤 정보들을 더 찾고 확인해야하는지 알게되었습니다. 더 열심히 공부해서 성공적인 투자를 위한 넓은 시각을 갖도록 하겠습니다. 감사합니다!