*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
캐슬앤파밀리에시티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
A등급
김포시 종사자수 213,769명 / 사업체수 62,310개
강서구 종사자수 290,473명 / 사업체수 58,806개
(위치상 강서구 근로자들 많이 거주하여 추가로 작성)
2. 교통
B등급
강남 61분 / 여의도 49분 / 시청 56분
3.학군
A등급
신곡중 92.7%
고촌중 91.4% (고촌중은 거리가 있지만 통학버스 운행 중으로 포함)
4. 환경
C등급
백화점, 대형마트, 대학병원 없음
가장 가까운 대형마트(홈플러스)가 4km
5. 공급
C등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 캐슬앤파밀리에시티 32평 현재 매매 5.4억, 전세 3.8억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 4월 매매 7.1억, 전세 4억
5년 내 저점 매입시 : 2023년 5월 매매 4.4억, 전세 3.2
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 김포시, 강서구 등 직장과 인접하여 직주근접은 가능하나, 강남역 및 부도심까지의 접근성이 떨어지고 환경이 매우 안 좋음. 인근 중학교의 학업성취도가 높고 농어촌 전형 등 학군지로서의 기능 있음.
비슷한 입지의 주변 아파트에 비해 신축임에도 불구하고 가격이 1~2억 낮게 형성되어 저평가로 볼 여지가 있지만, 동시에 동네 리그에서는 가장 입지가 떨어지므로 확실히 저평가라고 보기 어려울 수 있음. (추가적인 조사 필요)
2) 환금성 : 2255세대 대단지
3) 수익률 : 1.5억으로 투자하여 전고점 달성 시 100%이상(2.7억) 수익 기대
4) 원금보존 : 전세가율은 71.1%로 괜찮지만, 2027~2028년 공급 물량이 적정수요의 2배를 초과하여 영향 있을 것으로 보임
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 : 이미 샀는데… 물론 청약으로 들어온거긴 하지만 몰라도 너무 몰랐다. 얼른 공부해서 매도 목표.
