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26년 2월 돈버는 독서모임 - <돈의 대폭발>
독서멘토, 독서리더
1. 책의 개요
1. 책 제목 : 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법
2. 저자 및 출판사 : 구만수 / 두드림미디어 출판사
3. 읽은 날짜 : 2025.12.23
4. 총점 (10점 만점) : 10점 만점에 10점
5. 핵심 키워드 : #부동산정책 #세계경제 #인간의심리 #수요와공급
6. 한줄평 : 돈의 본질을 이해하는 투자의 시작
7. 저자 및 도서 소개
우리는 투자활동을 왜 하는 것일까? 단순히 돈을 벌기 위해서? 자본주의 대한민국에서 나날이 돈의 가치가 떨어지고 있는 이 시대에, 투자는 그저 돈을 불리는 개념이 아니라 인플레이션으로부터 우리의 자산을 방어하고 현금성 자산의 구매력 휘발을 막기 위한 능동적이고 처절한 경제활동이라고 강조한다.
부동산학 박사이자 도시계획기술사, 부동산학 교수 등 다양한 부동산관련 영역에 종사하는 저자는 이 책을 통해 단순히 부동산 투자를 넘어 돈의 본질에 관하여도 이야기한다.
2. 책에서 본 것
* 인플레이션에 대한 방어, 안정된 노후, 자녀의 교육, 경제적 자유의 시간을 갖기 위해서 등 어떠한 이유든 우리는 자산축적을 이루어야 한다. 그래야 인간 답게 살 수 있다.
* 우리는 왜 재테크 공부를 하는가? 무엇 때문에 하는가? 자산가격은 지속적으로 상승하는가? 아니면 지속적으로 하락하는가? 아니라면 언제 상승하고 하락하는가? 상승하고 하락하는 직간접적인 요인은 무엇인가? 결국은 이러한 요인을 알고자 하는 과정이 재테크 공부의 본질이며, 성공적인 부동산 투자를 위한 밑거름이다.
* 부동산 시장의 상승과 조정의 흐름을 만들어내는 네 가지 요인
- 부동산 정책
- 국내외 경제 상황
- 인간의 심리
- 수요와 공급
-> 네 가지 방향의 요인들은 때로는 개별적으로, 경우에 따라서는 같이 혼합되어 부동산 시장에 호재가 되기도 하고 악재가 되기도 하면서 시장을 이끌어간다.
* 상승 국면에서 계속적인 상승을 예상하고 자신의 재정 능력 이상으로 과도한 투자를 한 사람이라면 조정 국면을 맞이할 경우 견디기 힘든 고난의 시기가 다가오게 되며, 투자 손실로 이어질 가능성이 매우 크다. 정부 정책을 무시한 투자 행동은 대가를 톡톡히 치르게 된다.
* 정부가 부동산 규제를 강화하면 부동산 시장 가격은 조정 받을 확률이 높으며 극단적인 경제 상황을 제외하고 일반적으로는 그 폭이 깊지 않고 미미한 수준으로 조정을 받는다. 그러나 지역별로 수요에 비해 과다한 공급이 발생되어 일시적으로 수요/공급 밸런스가 깨진 상태가 되는 지역은 상당한 타격을 받는다. 그러나 그러한 지역도 입주가 완료되는 시점에서는 시장 가격을 서서히 회복하게 된다.
* 정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방안은 정부에서 규제를 완화하거나 경기 부양을 위한 정책을 펼칠 때는 적극 투자에 동참하고, 정부에서 규제정책을 내놓기 시작한다면 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여하는 것이 바람직하다.
* 투자에 동참하지 못하고 반감을 갖거나 투자를 투기로 평가절하하는 사람들은 경제적으로 어려움을 겪을 가능성이 큰 사람이다.
* 물가상승률보다 못한 이자를 받기 위해서 금융기관에 목돈을 맡겨 놓는 것은 경제학적으로 볼 때 바보들이나 하는 짓이다.
* 종이화폐를 마구마구 찍어내는 만큼 실물 자산인 부동산의 가격은 마구마구 상승할 수밖에 없다.
* 가격이 오르면 몰려가서 사고 가격이 내리면 더 떨어질까 겁을 내고 팔지 못해서 초조해한다. 그것이 바로 인간의 심리다.
* 투자자들이 가장 선호하는 지역을 벗어나더라도 해당 지역에서 상대적으로 우수한 입지를 자랑하는 곳에 투자하면 된다. 자신의 재정 형편이 허락하는 한도 내에서 선택하면 되는 것이다.
* 하락요인을 많이 갖고 있어서 팔리지 않는 못난이 부동산을 대세상승기 끝자락에 아직 오르지 않았다는 이유로, 또는 다른 부동산에 비해서 조금밖에 안 올랐다는(유식하게 저평가됐다는 말로 둔갑한다) 이유만으로 투자하는 바보가 되지 말자. 모르면 사지 말자.
* 시장 상황에 대해서 합리적인 의심을 해야 한다. 관성과 타성에 젖어 군중심리에 동화되어 영혼 없이 움직인다면 결국 남는 것은 파산 뿐이다.
* 인간의 심리는 어리석다. 알면서도 다시 뛰어든다. 뛰어들기보다는 빠져나오는 것을 더 잘해야 하는데, 과한 욕심이 눈을 멀게 만든다. 군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보며, 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다.
* 집이라도 다 같은 집이 아니다. 모두가 갖고 싶은 집은 지금도 부족하고 앞으로도 부족할 것이다.
* 전국의 주택가격이 올랐다고 해서 지역의 부동산 가격이 반드시 오르는 것은 아니다. 수요 공급의 균형점이 지역별로 다르기 때문이다. 성공적인 투자를 위해서는 전국 부동산 시장 흐름과 함께 개별 시장의 움직임도 읽어내는 능력을 갖춰야만 한다.
* 세상의 모든 일이 하루아침에 이루어지는 것은 없다. 합리적인 의심과 군중에 휩쓸리지 않는 자신만의 투자 원칙이 당신의 재산을 지키고 불려준다.
3. 책에서 깨달은 것
투자의 근본적 의미가 무엇일까? 나는 왜 투자를 하려고 하는지? 투자하기 위해서 목을 매고 이리저리 뛰어다니는 이유가 과연 무엇일까? 단순히 돈을 벌거나 불리기 위해서 일까. 먼 미래의 목표이기도 한 경제적/시간적 자유를 얻기 위해서? 남들 다 하니까?
어느 하나만이 정답이라고 할 수는 없지만 모두 일리가 있는 말이다. 하지만 저자는 ‘투자의 근본적 의미’가 무엇인지 질문을 던진다. 올 한 해, 매달마다 부동산 강의를 수강하면서도 한 번씩 내가 하는 게 투자가 맞는 것인지, 투기는 아닌지 고민해보았다. 오직 나의 이익을 추구할 목적으로 부동산 자산을 취득하기 위해 이렇게 공부하고 있는 걸까?
1971년 ‘금본위제’에서 ‘신용본위제’로 발권 시스템이 바뀐 닉슨쇼크 이후, 우리나라 뿐만 아니라 대부분의 국가에서 화폐는 그저 찍어낼 수 있게 되었다. 그로 인해 지속되는 화폐량 증가로 인한 화폐가치가 하락하게 되는 인플레이션은 피할 수 없는 영역이 되었다.
그럼 이러한 나의 현금성 자산이 휘발되는 것을 방어하기 위해서라도 목숨 걸고 투자활동을 해야 하는 것은 당연한 것이 아닐까? 저자가 강조하듯이 ‘자신의 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동’이 투자라는 영역이라는 것에 격하게 공감하고 있다.
자본주의라는 사회 안에서 노동을 통해 벌어들이는 근로소득만으로는 살아남을 수 없다. 반드시 자산을 통해 발생하는 자본소득이 필요함을 명심하고, 이 자본소득이 나의 근로소득을 뛰어넘는 그 날(김승호회장님이 명칭한 개인독립기념일)을 맞이하기 위해 꾸준히 공부하고 행동하자.
4. 책에서 적용할 점
강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남는 자가 강한 것.
자본주의 세계에서 투자 시장에 살아남으려면 어떤 마음가짐을 갖고 행동해야 할까? 저자의 부동산 시장 분석 기법을 BM해보도록 하자.
먼저 정부 정책과 맞서면 안 된다. 정치성향을 떠나서, 정부는 기본적으로 부동산 시장의 과열도 침체도 원하지 않으며 물가상승률 정도의 안정적인 상승을 원하는 것을 인지해야 한다. 정부의 정책들을 유심히 지켜보며 부동산 시장을 부양하기 위한 정책인지, 과열된 시장을 규제하기 위한 정책인지 항상 공부하며 나만의 투자를 점검하자.
더불어 경제공부는 앞으로 필수이다. 내가 공부하는 대한민국 부동산은 그저 대한민국 경제에 국한된 것이 아니고 지구촌이라는 말처럼 세계 경제는 모두 연결되어 있으며 부동산 또한 여기에 포함된다는 점을 항상 명심하자. 또한 돈이란 무엇인가에 대한 나만의 철학을 확고이 해야 한다. 돈과 종이화폐를 명확하게 구분하고 내가 보유하고 있는 이 종이화폐에 대한 미련을 버려야 한다.
세 번째로 심리적으로 동요하지 말자. 올 가을에 1호기를 매수하긴 했지만, 가격이 오른다고 좋아할 필요도 없고, 내린다고 울상 지을 필요도 없다. 일희일비한다는 것은 내가 보유하고 있는 물건에 대해 자신이 없고 가치를 정확히 파악하고 있지 못한다는 뜻이다. 강의에서 배운 대로, 책에서 배운 대로, 내가 공부한대로 투자를 실행했다면 시간을 가지고 매도할 때까지 ‘보유’하는 시간을 가져야 함을 잊지 말자.
그리고 마지막으로 수요가 있는 곳에는 공급이 있다는 사실. 단순히 싸다는 이유로 건설사가 마음만 먹으면 공급이 항상 이루어질 수 있는 빈 땅이 많은 지역은 투자하면 안 된다. 내가 살고 싶은 집은 내 마음대로 취향에 맞게 선택해도 상관 없지만, 투자를 위해서 부동산을 매입한다면 다수의 사람이 선호하는 지역의 부동산을 선택해야 한다는 것을 항상 생각하자.
5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P.80)
“부동산 투자는 예측의 영역이 아니라 대응의 영역이다.”
(P.92)
“자산을 늘리고 축적하는데 관심이 없다면 경제적으로 자유롭기는 쉽지 않다. 조금 거칠게 표현해서 가난하게 산다. 그런데 가난은 대부분 대물림된다. 얼마나 소름 돋는 일인가?”
(P.133)
“어설프게 군중심리를 따라갔다가 영원히 돌아오지 못하는 수가 있다. 저렴하다는 이유만으로 좋지 못한 입지에 투자하는 것은 부동산 시장이 침체기에 들어설 경우 영원히 복구하기 힘든 치명적 손실을 불러올 수 있음을 명심하자.”
(P.228)
“투자는 돈의 본질을 이해하는 것에서부터 출발한다. 당신의 지갑 속에 들어 있는 신사임당과 세종대왕은 미안스럽게도 돈이 아니라 화폐다. 돈은 오랜 시간이 지나도 가치가 변하지 않는 실물 자산이어야 한다.”
(P.230)
“열심히 근로소득만 해서 은행에 꼬박꼬박 저축하는 것이 자본주의 대한민국을 살아가는 경제인의 합리적인 행동이라고 할 수 있겠는가? 아무 짓도 하지 않는다면 피 같은 당신의 돈은 쥐도 새도 모르게 사라진다는 것을 명심해야만 한다.”
(P.241)
“정부 정책이 부동산을 사라고 권유하는 시기, 대출도 많이 해주면서 금리까지 낮은 시기, 부동산 침체기에 일반인들이 군중심리에 휩쓸려 좋은 물건을 집어 던지는 시기 등이 바로 투자의 적정시기다. 이러한 시기에 공급까지 부족할 것이 예상되는 지역은 하늘이 내린 기회로 알고 반드시 투자를 실행해야 한다.”
