[열반중급반 48기 쭉쭉 5를 아파트 찾아 등기7 우리는 57(Oh Chill)조, 거안사위] 비교평가, 진검승부의 시기

 기다렸던 쟌쟈니님의 [실전투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략]을 자세하게 귀기울여 수강하였다.

강의 서두에 쟌쟈니님께서 “월부의 모든 강의에는 비교평가가 들어간다. 특히 열중반에서는 그것을 자세히 다룬다.”라고 말씀하시고는 설명을 이어가셨다. 그만큼 비교평가가 전세셋팅하는 방법과 함께 핵심에 들어가는 영역이리라.

전체가 Part4까지 나뉘어 있었는데 ‘Part2: 실전투자를 위한 단계별 비교평가 전략’에서 강의 절반 이상의 시간을 할애하여 설명해주셨다.

일단 집살 때 비교평가를 해야 하는 이유가 
 1. 확신을 갖고 투자할 수 있고,

 2. 같은 돈으로 더 벌 수 있으며,

 3. 전세, 매도, 운영에 도움이 되기 때문이다. 라고 해주셨다.

비교평가의 두 요소는 가치와 가격인데, 결국 ‘가치를 제대로 판단하는 것’이 비교평가의 핵심임을 강조하셨다.

그리고 실전 투자로 이어지는 비교평가 전략 3단계는

 1단계 : 앞마당 1개일 때 ‘지역 내 비교평가’

 2단계 : 앞마당 여러 개일 때 ‘지역 간 비교평가’

 3단계 : 투자물건을 찾을 때 ‘물건 별 비교평가’

1단계인 ‘지역 내 비교평가’를 위해서는 지역 내 핵심가치(해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소)를 찾아야 하는데 발품(임장), 손품(입지분석), 가격(전고점 그룹핑)을 가지고 찾을 수 있다. 그리고 이것을 나의 시세지도에 적용해야 하는 것이다. 또 시장의 저평가 여부를 판단하여 매수 우선순위를 참고한다.(절대적 저평가, 상대적 저평가)

그리고 이런 비교평가는 ‘감이 아니라 명확한 기준을 갖고 하는 것’이 우리의 목표라고 하셨다.

2단계 ‘지역 간 비교평가’는 토지거래허가구역 지역 간 비교평가, 비규제지역 간 비교평가, 토허제 내(매매가격고정)vs비규제 비교평가 / 비규제 수도권vs지방 비교평가를 구체적인 사례를 통해 보여주셨다.

결국 비교평가는 ‘행동하기 위해서 하는 것’이라고 강조하시면서 3단계 ‘물건 별 비교평가’를 꺼내셨는데 “설득력있는 협상을 하려면 물건들의 조건을 아는 것이 중요하다.”고 하셨다. 그래야 더 싸고 좋은 집을 살 수 있다고 하시면서.

비교평가 적용을 지방편에도 해주셨는데 지방은 선호도와 환금성이 가장 중요하다고 하시면서 

 1. 지방에선 인구가 수요이다.

 2. 지방의 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉽다.
 3. 지방아파트는 전세가의 움직임이 중요하다. 라고 해주셨다.

약 8시간정도의 기나긴 강의 속 핵심은 역시나 ‘임장-임보-앞마당을 기초로 하여 행해진 [압도적인 실행]’. 그리고 그것을 통해 길러진 투자경험과 투자실력의 중요함이었다. 실행력!

강의속 쟌쟈니님의 말씀에서나 월부선배님과의 만남에서의 선배님의 말씀에서나 중요한건 단 한가지, 
현장을 통한 실행력.

결국 부동산투자는 이론보다는 실전인 것이다.

그리고 더 나아가 우리를 부자로 만들어주는 것은 실력의 영역이라고 하시면서,

“좋은 투자를 반복하고, 오를 때까지 가치를 믿고 보유하며, 자산을 지속적으로 불리는 것”을 힘주어 말씀하셨다.

머리 속에 새기고 행하자.