[열기 89기 운7기3최선을해내조 그린라이트] 3강도 마무리

기록

1) 현재 시장 파악

[22년] 가격 올라가면서 부동산 거래량 감소, 하반기에 가격 하락

[23년]송파, 강남, 서초, 용산만 가격 반등

[24년]위 지역 전고점 넘음/성동, 광진, 마포, 양진구 상승

[25년] 4급지까지 전고점 넘음, 아직 5급지는 영향없음/토허제 때문에 비규제 지역이 빨리 오른것

[2025년 12월]가격이 왜곡된 시장→가치 판단 잘해야함

 -상대적으로 좋은 것이 먼저 오르기 때문에 아파트마다 상승 속도가 다름

 (좋은 것을 비싸게 살지, 조금 덜 좋은 것을 싸게 살지)

 -비슷한 가격이지만 가치는 다른 아파트가 혼재되어 있음

★개별 단지 단위로 가치, 가격 판단 필요

2) 투자하기 위한 로드맵

① 지역 늘리기(임장-임보-비교평가 통해 실력 쌓기) ②비슷한 가격대의 아파트 찾기 ③수익률보고서 통해 더 좋은 아파트 찾기

-기다리다간 투자 기회 놓칠 수 있음 지금 할 수 있는 최선의 투자 하기

3) 수익률 좋은 투자

①아파트가 저평가일 때 매수  ②적은 투자금으로 매수

 -입지가 좋은 단지는 수요가 있어 먼저 오르고 오름폭이 크다

 -입지 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축 또는 준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있음

 (서울은 땅 가격이 높고, 건물가격이 낮음/시간이 갈수록 더 차이남)

 **서울수도권은 연식보다 입지가 더 중요해보임, 땅가격이 갈수록 올라가서 그런가봄?

 *연식이 오래됨에도 가격이 좋다는 것은 시장에서 그만큼의 가치판단을 해줬다는 것임

?관악구 봉천두산VS힐스테이트 영통 중 봉천두산이 비쌈. 왜 이렇게 비교했을까? 하필 왜?

 -상승장에는 호재 때문에 급상승할 수 있음, 하락장에는 호재 영향 미미함

4) 수익률 보고서(=미니 임장 보고서)

 -학군,교통>환경

 ①아파트 선정

 ②위치: 단지 위치, 출입구, 상가, 동 배치, 남향동향, 주변 학군, 교통, 주변 단지

 ③입지평가 

 -직장: 종사자수/B,C단계는 교통이 중요/직장의 유지 살피기/직장이 생긴다면 주변에 대체 거주지역이 있는지 확인

 -교통: 주요 업무지구까지 이동시간 

 *지하철이 호재려면? 직장과 직결, 한 번 환승해서 직장 직결

 *호재 때문에 너무 많이 오른 곳에 접근하는건 위험

 -학군: 중학교 학업성취도 평가/하락장에서는 가격 방어를 상승장에서는 가격상승을 이끌어줌

 *학업성취도평가 높음+특목고 진학률 낮음:학생 전반적 수준 양호, 상위권 부족

 *학업성취도 평가 낮음+특목고 진학률 높음: 상위권 하위권 격차 큼

 *아실-단지단위-지도 위 둥학교 확인/지역단위-학군정보-지역선택

 *학군 수요가 있는 곳은 전세 수요가 받쳐줌

 -환경: 상업시설(백화점, 대형마트)이 자연환경보다 우선임/산후조리원, 산부인과 상권 확인

 *소득수준이 좋아야 전세금을 올릴 수 있음 

 *1km 반경 범위 안에 상업시설이 있으면 좋음

 -공급: 입지 독점성(빈땅 없음, 수요 많음), 향후 3년간 입주예정물량(연평균 입주량), 1년 적정수요=인구*0.5%

 *공급에서는 되도록 S등급인 것에 투자

 *공급 많으면 역전세 발생 가능

 *특히 지방에서 공급 많이 봐야함(전세가, 매매가가 같이 움직임)

④수익률 분석

 -수익률계산=수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%

 -전고점대비 –30~40%면 무릎 가격

⑤ 현장사진: 지역 이미지 저장/ 랜드마크 아파트, 세대수 많은 아파트 매일 확인

⑥ 투자결론: 저환수원리 따져보기

5) 임장할 곳

 - 주변지역부터 5곳

-지방은 인구 50만 이상

♥저평가 찾는 법

 1. 절대적: 전고점 대비 30% 이상 떨어진 곳 2. 상대적 평가(가치분석)

2. 비교평가: 가격 비슷한 곳끼리 입지분석/ 입지 비슷한 곳끼리 가격 비교

적용

• 부동산 사이트, 어플 써보면서 아파트, 지역 눈에 익히기

• 임장 계획하고 다녀보기