[열기 3강 후기] 임장보고서는 일단 마침표를 찍어라.

🔖 내가 뽑은 적용할 점 핵심

✅ 임장보고서는 일단 마침표를 찍어라.

- 사전임보에서 멈췄던 분위기임장에서 멈췄던 단지임장에서 멈췄던 매물임장에서 멈췄던 투자를 멈췄던 그 어디에서라도 마침표를 지어라.(실제로는 투자 전 결론이라는 단계를 넣어서 강의하셨음)

- 임장을 제대로 하지 않았다 하더라도 마침표를 찍고 다음 지역 임장을 가라. 그리고 시간이 줄어들어 다음 혹은 다다음 지역 임장에서 목표했던 시간보다 남았을때 그때 해라.

→ 적용할 점 : 강의 볼 때도 마찬가지다. 시간이 여의치 않아 띄엄띄엄 본다면 본 만큼 후기를 쓴다 생각하고 마침표를 찍어둬야겠다. 그래야 내것이 된다. 뭐든 내가 다시 정리하는 시간을 들여야 한다.

🔖 비교적 강의 순서대로

✅ 교통이 주는 영향

** 양질의 일자리라고 표현되는 곳이 강남 서초 송파와 분당에 집중된 경향이 있다.

1. 관악구 봉천두산이 좋을까 영통구 힐스테이트영통이 좋을까? 관악구 봉천두산.

- 전고점은 1.7억 차이나 있지만 현재는 거의 시세 차이가 없다. 기회를 주고 있는 시장이라는 것을 아는 것이 중요하다.

2. 광교중앙역 앞에 위치한 자연앤힐스테이트와 좀 더 호수공원쪽에 가까운 광교중흥S클래스

- 현재 자연앤힐스테이트가 더 높아지고 있음.

3. (수지구청역 아파트를 보면서) 교통이 좋아지면 무조건 가격이 오르나?

- 하락장에서는 움직이지 않는다. 그러나 상승장일 때는 무섭게 오른다.

→ 적용할 점 :  입지 가치를 보고, 그게 반영이 되었는지 되지 않았는지를 판단해야 한다.

✅ 학군 수요

1. 학군 수요가 있는 곳은 전세 수요가 받쳐준다.

2. 학군 때문에 이사 오는 지역인지를 봐야한다.

✅ 환경 : 어디에 살고 싶은가?

1) 한강이 보이는 아파트?

2) 주변에 백화점 등 편의시설이 잘 갖춰진 아파트?

→ 적용할 점 : 내가 구매력이 낮고 소비욕이 적다고 해서, 사람들이 구매욕구가 적을 것이라 판단하면 안 된다. 내가 공원을 '더' 좋아하는 것이지 사람들은 편의시설 특히 좋은 동네(가치가 높은 아파트)란 백화점이 있어야 더 좋다는 것을 인지해야 한다.

- 국내 주요 백화점을 기준으로 판단 : 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아

- 1층 명품관과 푸드코트 입점매장, 백화점 매출순위로 백화점의 질적 수준 가늠할 수 있음

→ 적용할 점 : 카카오맵 활용하기

- 백화점 : 카카오맵에서 "OO구 백화점"으로 검색

- 대형마트 : 카카오맵에서 주변 → 대형마트

- 반경재기 : 반경 1km 범위 설정

✅ 공급

- 아실 등에서 공급이 많은지 확인한다. 다만 수도권에서 당분간 공급 폭발은 없을 것으로 보인다.

- 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기도 한다.

- 적용할 점 : 대규모 공급은 초기에 그 인근 아파트 시세를 떨어뜨리는 요인이기도 하지만 동시에 시간이 지나면 더 그 지역의 가치를 높이는데 일조한다. 초기에 대규모 공급으로 인한 전세가 하락 그로 인한 역전세 등의 리스크에 대비해야 한다.

✅ 저평가를 판단하려면

1. 저평가를 판단하려면 비교평가를 해야한다. 비교평가는 같은 입지 내에 어떤 것이 높고 낮은가를 비교해볼 수도 있지만 더 쉬운 방법으로는 다른 입지에서 "같은 가격"인 아파트를 비교하는 것이다.

2. 가치 대비 저렴하게 사는 2가지 방법

1) 전세가격이 오르기 전에 구매하면 전세가격이 오르면서 투자금을 회수하여 수익률을 높일 수 있다.

2) 매매가격이 증가할 때 구매하면(전세는 보합일 때) 투자금을 회수하지 못하지만 매매가가 높아지면서 수익을 높일 수 있다.

3. 앞마당이 최소 3개가 있어야 비교평가가 가능하다.

- 적용할 점 : 옆에 붙어 있는, 예를 들어 영통, 수지, 분당 이렇게.

✅ 30억을 벌려면 어떻게 해야 하는가?

- 연 5천만원 저축한다 하더라도 15년간 겨우 7억이다. 우리는 그것을 위해 얼마나 일하는가? 9-6로 주5일 일한다. 최소 그런 시간을 들여야 한다. 그런 집중시간을 들여야 한다.

- 돈을 버는 사람은 크게 월급, 자영업, 사업의 형태로 나눌 수 있다. 일반적인 직장은 월급에 해당할 것이다. 이런 부동산 투자는? 자영업이다. 사업처럼 내가 일하지 않아도 돌아가는 게 아니다. 내가 움직여야만 일이 되는 자영업에 해당한다. 초기 몇년이 지나면 그 다음 사업의 형태로서 투자가 가능해질 것이다. 지금 월급과 자영업을 하는 것이다.

- 그 힘든 시간을 버티고 해내려고 한다는 것을 알아야 한다.

→ 적용할 점 : 목실감으로 시간근육을 다지고, 임장으로 감각을 익혀야 한다.