[열반스쿨 중급반 48기 월부제제] 3강 후기 : 비교평가로 투자실력 갖추기

안녕하세요. [열반스쿨 중급반 48기 월부제제] 입니다.

이번 3강에서는 비교평가를 하는 방법에 대해 알아보았습니다.

한달만 쉬고 싶었던 2025년이 며칠 남지않은 12월,

새해를 앞두고 잔쟈니님 강의를 통해 압도적 실행을 실천하기 위해 
다시 한번 의지를 불태우고 마음을 다잡을 수 있었던 시간이었습니다.

1. 지역 내 비교평가 : 핵심가치 비교- 우선순위 매기기!! 나머지는 +@ 참고

• 상급지가 아닌 이상, 교통 입지의 우선순위가 중요*
  : 비규제 수도권 - 역세권이 우선(용인 수지, 죽전)
• 상급지에 대한 편견 보다 본질적인 가치가 중요(교통,위치,선호도)

• Worst_ 무주택으로 전세상승기를 맞는 일 

   

2. 지역 간 비교평가 : 토지거래허가구역 or 비규제지역 → 실거주 가능 여부에 따라

• 매매가 고정 or 투자금 고정  → 가치와 가격의 비교평가 본질!
• 비규제 지역 중에는 수도권 비교제 or 지방투자
• (내 상황에 맞는) 내가 살 수 있는 가장 좋은 단지가 맞는지
  - 규제지역에 가치 좋은 것은 있지만 내 상황에서 돈을 벌 수 있는

• 서로 다른 사이클을 가진 지역 투자 비교  : 비규제 지역 vs 지방 비교평가 
  → 선호도가 좋으면 환금성이 좋아 지방 괜찮음
  → 선호도가 비슷하고 차이가 별로 없다면 비규제 지역 
  → 지방은 짧게 매도 전략, 수도권은 중장기 보유

   

3. 물건별 비교평가 : 실제 들어가는 비용 check 

• 수리상태, 동별 선호도 전세가를 높일 수 있는 요소
• 설득력있는 협상을 하려면 비교대상에 대한 근거를 확실히 알아야

• 물건별 선호도 
  1) 동, 층, 향 (+타입:판상,타워)
  → 저평가된 시기일수록 로얄동 로얄층을 사는 것이 더 높은 수익을 가져다 줌
  
  2) 수리상태 : 올수리(실거주용, 임대용), 기본형(수리협조 확인), 옵션(신축아파트)
  → 같은 가격이라면 1순위 실거주용(+1~2천만원), 2순위 임대용 or 기본 수리 협조, 3순위 애매한 수리(개인 취향)
  → 전세가에 영향을 주는 옵션 : 시스템에어컨 4대에 500만원, 확장
  → (있으면 좋지만)전세가 영향X :  중문, 식기세척기, 인덕션, 붙박이장
  
  3) 점유형태 : 세안고(전세-갱신여부, 월세), 입주물건(주인전세,퇴거날짜,협조여부)
  → 우선순위: 매매가가 저렴, 없다면 차순위 검토 
  → 시세 대비 낮은 전세라면 매매가가 저렴함
  → 월세가 투자금은 높지만 매매가가 저렴하고 반환보증금이 저렴해서 중도금 등으로 내보내고 월세를 따로 내면서 수리할 수 있음
  → 주전세를 시세 대비 높게 해주면 매매가를 높게 제안함
  → 갱신권 사용 > 만기가 짧은 것
  
  4) @：철로(-), 언덕,옹벽(-), 한강조망(+)

   

4. 지방가치비교 

• 인구가 곧 수요
• 빈 땅이 많아 땅의 힘이 약해 건물이 노후되면 대체되기 쉬움
  →균질하게 신축이 모인 환경이 핵심* 매도시 연식을 고려
   
• 전세가가 중요, 전세가에 영향을 주는 공급이 중요
• 환경→ 학군(부의 커뮤니티 형성) : 천안-불당동, 대구-월성학원가
• 결국, 매도해야하는 지방투자는 실거주자의 선호도 “환금성” , 로얄동 로얄층 

5. 투자의사결정 

• 우선순위가 투자순위는 아니고, 차선이라도 내 상황(투자금)에 맞는 투자면 괜찮음
• 내 투자에 대해 가치와 가격을 설명할 수 있어야함
• 선호 가치를 알고, 아는 지역을 늘려야함
• 비교평가를 실전투자에 연결하기 - 오를 때까지 가치를 믿고 기다리기

6. 독서 

• 책을 아무리 읽어도 실행하지 않으면 남의 지식

• 내용정리(발췌, 목차 요약 등)- 느낀 점 - 적용할점 

   

언제 어디서든 투자 물건을 찾을 수 있는 실력

괜찮은 선택을 꾸준히 반복할 수 있는 것은 “실력의 영역”

실력을 갖추기 위해서는 “압도적 실행”이 필요함

원씽!! 여러가지를 하는 것이 아니라 우선순위가 높은 것에 충분한 시간을 쓰는 것!!

집중을 실천해보겠습니다.

잔쟈니님, 감사합니다.