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[열중48기33조 민민이] #8 ’결국엔 오르는 집값의 비밀’ 독서후기!
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문
3. 읽은 날짜: 2025. 12. 10
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
5. 위 점수를 준 이유 간략하게
전세가를 통해 집값이 움직이는 원리를 알 수 있었던 책!
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해]
#전세가가 매매가를 밀어올리는 이유 #전세가율의 의미 #매매가와 전세가
- 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유. 전세가격이 오르고 그로 인해 전세가율이 평균 수익률 구간을 넘어서면 매매가 상승으로 이어지게 됨. 사용가치인 전세가격과 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치의 가격으로 연결되는 것. 주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미. 임대료 상승률은 그 지역의 주택가치로 이어진다.
- 서울은 왜 전세가가 낮을까? 기대수익인 매매가격이 반영된 결과값이 전세가율로 나타난다. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은데, 전세가 상승률이 높고, 이것이 매매가격에 크게 반영되어 현재 시세로 나타나기 때문.
- 매매가는 미래가치이고, 전세가는 사용가치이다. 전세가의 변화는 수급문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 한다.
[2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]
#소득대비 주택가격비율 #자산가치의 장기적 변화와 단기적 변화 #전세수급과 전세가/매매가
- 소득은 장기적으로 주택시장에서 구매력을 판단하는 기준이 된다. 소득을 기반으로 하는 대표적 통계가 소득대비 주택가격비율(PIR)이다. 즉, 월급을 쓰지 않고 꼬박 모아 집을 장만하는데 걸리는 시간을 의미한다.
- 자산가치의 장기적 변화를 잘 보여주는 것은 요구수익률의 변화다. 흔히들 돈의 가치가 떨어져서 자산가치가 올라갔다고 표현하는 것처럼 시장의 요구수익률의 변화, 즉 금리의 변화에 따라 자산가치가 변화되는 것을 알 수 있다. 주의할 점은 여기서 자산가치의 변화란 가격의 변동성과는 다른 의미다.
- 자산가치의 평가와 변동성, 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세)다. 사람들은 단기적 가격변동성을 궁금해 한다. 단기변동성이 일어날 때 가장 먼저 움직이는 것이 전세수급이다. 매매가 상승의 기초가 되는 전세가 상승은 전세부족에서 시작된다.(즉, 전세부족->전세가상승->매매가상승)
[3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]
#3년 누적공급량으로 수급과 매매가의 상관관계를 파악할 수 있다. #수요의 3종류
- 한 지역의 수요는 그 지역 신규공급량과 거래량에 가장 가까이 접해있다. 새로운 수요가 늘어나는 만큼 새로운 공급이 들어오며 균형을 찾아간다. 균형을 잡아가는 과정에서 과다공급과 과소공급이 반복적으로 나타난다. 3년 누적공급량(입주물량)으로 수급과 매매가의 상관관계를 어느정도 정확히 파악할 수 있다
- 주택 수요의 종류는 3가지다. 1)인구 증가나 가구수 증가에 따른 수요. 2)시장의 구조에 의한 수요. 전월세로 거주하다가 주택을 매수할 때까지 발생하는 수요. 3)환경에 의한 수요. 각 지역마다 중심에 있는 도시는 그 도시의 기능 때문에 수요가 생겨난다.
[4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]
#3년누적공급량과 장기누적공급량 #가격과 공급의 관계
- 수도권과 지방은 공간 크기에 차이가 있으므로 지방은 3년 누족 공급량을, 서울수도권은 장기누적공급량을 살펴봐야 한다. 서울수도권은 한두해 공급이 늘고주는 것이 의미 없는데 지방은 3년공급에 의해 변곡점이 생기는 경우가 많기 때문. 그래서 서울수도권은 긴 상승과 하락 사이클이 되고, 지방의 사이클은 짧은 것이다.
- 부동산 시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 가격이 상승하며 가격 상승으로 다시 공급이 늘어나는 사이클을 가지고 있다. 서울수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이다.
[5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다]
#전세가율과 전세구습지수 #신축가격상승률이 기축보다 높다. #수요감소는 공급감소를 동반
- 성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록, 큰도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커진다. 서울 수도권에서는 전세가율이 중요하고, 지방에서는 전세수급지수가 중요하다. 수도권은 누적되는 공급량에 의해 긴시간에 걸쳐 전세가율이 변화하고 거기에 전세수급이 만나 변곡점이 발생한다. 반면 지방은 이미 높은 전세가율이 형성되어 있으므로 공급이 감소하면 전세물량 부족이라는 한가지 이유만으로 매매가 상승이 일어나게 되는 것.
- 지방에서는 인구가 감소하고 수요도 감소하는 만큼 신규공급 또한 감소하고 있다, 인구가 감소하는 지역에서는 공급량 또한 감소하기 때문에 신축아파트의 희소성이 높다. 이런 이유로 새로운 주거수요는 신축에 집중되며 신축의 가격상승률이 기축보다 높은 특성을 가지고 있다.
- 부동산 하락기에서 인구감소와 수요감소가 큰 화두가 되고 있지만, 수요감소, 걱정할 이유가 없다. 수요감소는 반드시 공급감소를 동반한다.
- 장기적인 금리변화는 그 자체로도 부동산 자산가치의 변화를 만들어낸다. 또한 단기적 금리 변동성이 크면 수익률에 크게 영향을 미쳐 매매가격의 변동성을 유발하기도 한다. 금리가 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어려운 일이다. 복합적 변수가 작용한다.
[6장. 월세시대, 무엇이 달라질까]
#전세의 소멸, 월세화
- 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실. 시장에서 월세는 주거비용이 아니라 지출로 생각하는 반면, 전세는 보증금만 지불하면 되기 때문에 전세를 더 선호한다. 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수 밖에 없다. 성장의 둔화로 매매가 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문.
- 우리 주택시장을 장기적 관점에서 보면 전세는 점점 줄어 전세가율이 높아지고 월세 가격은 높게 유지될 가능성이 있다,
[7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까]
#임대차3법 #계약갱신청구권은 공실을 증가시킨다 #전월세상한제는 가격변동성을 키운다 #전세자금대출은 전세가격상승에 일조. #역전세
- 지난 2020년 하반기 임대차 3법에 의해서 계약갱신청구권이 시작되고 이로 인해 전세물건이 급감. 계약갱신청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제와 함께 공실을 증가시킨다. 시장에는 다양한 전세 기간의 수요가 존재하듯 임대를 공급하는 쪽에서도 2+2년 전세기간에 맞출 수 없는 다양한 임대인이 있기 때문, 어떤 이유로 1년간 전세를 놓을 수 없는 임대인이 있다면 공실로 둘 수밖에 없다.
- 전월세상한제 또한 계약 기간동안 시장의 상승률을 반영하지 못하게 해서 임대 기간 종료 후에는 시장의 가격을 모두 반영하면서 가격 변동성을 높일 가능성이 크다.
- 2008년 전세자금대출이 시행되면서 전세가격 상승에 영향을 주게 되었다. 전세자금대출은 전세 수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선반영되는 매매가격을 더욱 상승시킨다.
- 역전세는 전세 만기 시점에 이전 계약 시점보다 전세시세가 낮아서 생기는 문제다. 일반적으로 수요의 성장보다 빠른 공급이 이루어지면 일시적으로 전세가가 하락하며 역전세가 발생.
[8장. 통계를 과신하면 안되는 이유]
#가계대출과 유동성 #거래량을 어떻게 봐야하는가
- 주택가격의 상승과 하락에 있어 가장 많이 인용되는 통계가 유동성(M2)의 증감과 가계대출 증감액의 상관관계다. 마치 가계대출 증가와 유동성 증가로 주택가격이 상승하는 것으로 보이지만 실상 이런 통계들은 대부분 동행지수일 가능성이 크다, 즉, 가계대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고 가는 것이 아니라 전세부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수밖에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적으로 대출이 증가하는 것과 함께 가격도 상승하는 것임.
- 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승한다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승한다.
[9장. 어디에 투자해야 할까]
#양극화 #성장성이 높은 도시와 상품을 선정하는 기준 #
- 주택시장의 저성장과 함께 수요감소는 지역의 양극화와 상품의 양극화로 이어질 가능성이 높다. 그래서 주목할 것은 성장성이 높은 도시와 상품이다. 여기서 성장성이 높은 도시와 상품을 판단하는 기준은 무엇인가? 1)임대료 상승률이 높은 지역 2)상품 종류에 따른 성장성. 선호도가 높은 상품은 매매가도 상승.
[10장. 지역별 부동산 분석]
- 수도권의 가장 큰 특징은 한번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다는 것. 긴 시간에 걸쳐 누적된 공급량으로 상승과 하락의 긴 사이클이 만들어진다.
- 부산은 도시경쟁력을 갖고 있으며 지방에서 가장 많은 인구를 보유한 곳. 그럼에도 부산도 인구감소 문제에서는 자유로울 수 없다. 2024-26년 평균 입주물량은 과거 상승기보다도 더 적은 평균 입주물량이 예정되어 있어 상승할 수 있는 아주 좋은 환경에 놓여있다.
- 대구는 금리 상승기 이전에 과다공급을 만나 하락과 함께 침체국면이었다. 하지만 2025년부터는 오히려 공급부족으로 긍정적 신호가 나올 가능성이 매우 높다.
- 광주는 인구수대비 재고주택이 가장 많고 공급물량의 변동폭이 크지 않아서 가격의 변동성이 낮은 곳. 24-26년 공급량은 평균 6951세대라 상승환경을 만들어갈 수 있는 시점에 있는 것으로 판단함.
- 대전은 2012년부터 공급량이 적었기 때문에 신축에 대한 수요가 잠재되어 있을 것으로 본다. 그래서 재고주택의 상승보다는 분양권이 좋은 선택이 될 가능성이 높은 시기다. 25년까지 공급량이 많지도 적지도 않은 환경이 지속된다.
- 울산은 2020년부터 적은 공급량이 지속되어 상당한 잠재수요가 있을 것으로 보이며 이로 인해 지방광역시 중 울산이 가장 먼저 상승변곡점이 발생할 수 있다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1. 언제나 통계는 보조지표정도로 활용해야 하고 결국은 스스로 판단을 내려야 하는 것이다. 시장에 대한 예측은 어렵고 대응의 영역이다.
2. 우리나라에만 전세제도가 있다고 하는데 매매가격과 전세는 뗄 수 없는 관계이고 전세에 대한 분석이 중요하다는 것을 깨달았다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 앞으로 지역과 상품의 양극화가 계속될 것이라 이 책에서도 말하고 있는데 앞으로 성장성이 높은 도시와 상품을 제대로 선정하는 눈을 길러야겠다는 생각이 들었다.
2. 공급을 잘 파악해야 되겠다는 생각을 했다. 임보에서 공급에 집중하기!
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(p.191) 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
