안녕하세요!
대다나다입니다
운좋게 지방투자실전반 1강 오프강의에 다녀오게 되었습니다.
1강은 잔쟈니튜터님께서 강의해주셨는데
현재 지방아파트 시장에 관한 진단과
지방투자에 대한 로드맵을 그려주셨습니다
오랜 시간 강의해주신 잔쟈니 튜터님 진심으로 감사합니다!
잘 정리하여 가르쳐주신 부분 꼭 적용해보겠습니다
1) 울산, 부산, 구미 비교
- 부산과 구미는 현재 과잉공급을 벗어나고 있는데
전세가 상승으로 매매가를 밀어 올리는 힘이 다르다.
전세가 부족하지만 아직 구미는 매매가 상승으로 연결되지 않는 곳도 있다.
이는 도시의 규모(수요)가 다르기 때문
→ 공급물량이 부족하더라도 도시의 규모에 따라 매매가 상승의 폭이 다르다는 것을 알수 있다.
확실히 광역시는 수요의 힘이 크다.
- 현재 전세매물 부족
역전세 시장에 싼 전셋집에 들어간 분들 갱신권 사용으로
시장에 전세매물이 더욱 부족한 상황.
2) 이런 시기 지방투자를 잘하려면
지역내 투자범위와 우선순위를 잘 정해야 한다.
상승장에 적은 투자금에 매몰되면 안된다.
(얼마까지 오를까를 생각하는 것X, 매도할 때 잘 매도해야 함)
→ 지역별로 투자 스트라이크존을 잘 잡아야겠다고 생각함.
사람들이 좋아하는, 살고싶은 단지가 중요하다는 것을 또 느낀다.
상승폭보다 팔고 싶을 때 팔 수 있는 즉, 환금성이 좋은 단지를 선정해야 한다
→ 적용해보기_임보 마지막에 임장지 스트라이크존 잡기!
3) 지역별 상황 및 트래킹
- 트래킹
선호신축/선호구축/중간신축/후순위단지
로 나누어서 트래킹 하는 것이 좋다.
후순위 단지까지 임장/트래킹해야 하는 이유는
후순위 단지가 매도시그널을 주기 때문.
→후순위 단지 정하기
기본 세대수가 되야 할 것 같고, 현재는 선호도가 많이 떨어졌지만
이전 시장에서는 평균정도의 선호도를 가졌던 곳을 정하는게 좋지 않을까 싶다.
→ 튜터님께서 각 지역별로
선호신축/선호구축/중간신축/후순위단지 로 나누어서
시장상황을 설명해주셨는데 매매/전세가의 흐름과
전화임장을 통해서 좀 더 구체적으로 파악하시는 부분이 보였다.
→ 지역별로 앞마당을 어느 정도 만들어 놓고 해볼 수 있을까?
우선 앞마당 생활권 파악이 먼저!!
튜터님께서 언급해주신 단지들은 우선 알림설정해둠!
→ 적용해보기_임장지 생활권 분위기장표(지난달부터 하려고 했던 것! 꼭하기)
5) 지방에서 가치성장투자와 소액투자
- 가치성장투자
- 절대적 저평가
- 공급장 중후반
- 전세가가 더이상 빠지지 않고 옆으로 횡보하는 시기
가치성장 투자는 그 지역에서 사람들이 갖고 싶어하는 단지이며
대장단지가 다 가치성장 단지는 아니다.
- 소액투자
“ 가치가 있는데 투자금도 적은 것! ” 이 본질이다.
소액이 본질이 아니다.
소액투자시 단지 선택이 고민 될 때,
과거 상승장의 교과서인 전주(울산)을 예시로 분석해볼 수 있다
▶ 평형이 고민될 때 (20평대)
20평대라는 평형의 약점이 있기에 환금성이 좋아야 한다.
나름의 거주수요가 있어야 한다→신축, 거주수요(직장,학군),꾸준한 거래량
▶ 연식이 고민될 때 (구축~준신축)
구축은 적은 투자금으로 거주수요가 어느정도가 있는 곳이며
공급이 부족할 때 투자 가능.
▶ 생활권이 고민될 때(외곽, 어수선한 환경)
외곽으로 갈수록 그 안에서 가장 좋은 단지에 투자해야 한다.
어수선한 생활권에서도 그 단지를 찾는 수요가 있어야 하고(대부분 연식)
생활권 내 높은 선호도를 가지는 단지여야 함.
대신, 같은 투자금으로 살 수 있는 상위생활권 단지가 없을 때 선택 가능하며
공급상황이 안정적이어서 수요가 급격히 빠질일이 없을 때 투자해야 한다.
(반대로 공급이 있을때 가장 먼저 빠지는 곳이 외곽)
→ 3가지 경우 모두 애매하지만 그 안에서 수요가 있는 단지여야 하고
꾸준한 거래량으로도 확인해볼 수 있겠다!
→ 적ㅇ임장지에서 어중간한 단지들의 우선순위를 고민할 때
전주나 울산을 예로 비교해보면 좋겠다!!! BM
→ 적용해보기_임장지 단지 우선순위를 전주나 울산 사례로 비교해보기
6) 저평가/투자금/리스크를 고려한 투자결정 프로세스
- 시세트래킹
- 투자후보지역 전수조사
- 1차 선별
- 매매가 기준 내림차순, 가치/수요가 있으면서 싼 것
- 투자금범위에 들어오는 단지
- 2차 선별
-아쉬운 물건 탈락
[리스크기준] 공급,전세분위기,나의 잔금범위
[환금성체크] 단지자체선호도, 세대수, 주변 다른 단지와 모여있는지 균질성 여부
- 3차 선별
- 2차 선별 단지들 중 좋은 것부터 순서대로 매물임장
- 가격과 상황(가격조정여부, 수리여부, 전세세팅 용이성 고려 등등) 고려
- 최종 내 투자금으로 할 수 있는 것중 제일 좋은 매물 선정
최종선별
→ 적용해보기_알려주신 프로세스대로 TOP3 뽑기
새롭게 안 사실
소액투자의 본질은 소액이 아니라 가치가 있는데 싸고 투자금이 적은 것
과거 상승장을 통해 단지 비교평가를 할 수 있다는 것
외곽으로 갈수록 그 안에서 가장 좋은 단지를 선정해야 한다는 것
적용할 부분 다시 정리해보면
임장지 스트라이크존 잡기!
임장지 생활권 분위기장표
임장지 단지 우선순위를 전주나 울산 사례로 비교해보기
알려주신 프로세스대로 TOP3 뽑기
