구리 하나아파트 수익률 보고서
✅아파트명
하나아파트
1994년 686세대 (26평, 31평)
✅위치(지도)
주소 경기 구리시 체육관로 69
구리 1생활권의 역세권 단지.
한양우성, 교문대우, 한가람 LG와 함께 수택3동 택지에 있는 아파트
24년도 장자호수공원역 등 별내선이 들어오면서 교통이 개선된 지역
✅입지평가
1. 직장 C
4급지 경기도 생활권인 안양, 용인 수지, 부천 등 보다 더 적은 일자리가 있음
직장으로 인해 구리로 들어오는 수요는 없는 것으로 보여지고 전형적인 베드타운 역할
하나아파트가 속해 있는 교문동 직장현황
구리시청, 한양대학교부속구리병원, 좋은아침병원 등 100명 이상의 종사자 수를 가지고 있는 직장은 있지만, 500인 이상의 대기업은 없다.
2. 교통 A
2.1 구리시는 서울 중랑구 오른쪽에 위치하고 있어 서울 경계와 인접해 있기는 하지만, 경의중앙선이 주 노선이었던 과거에는 강남에 1시간 안으로 도달이 불가능 했으나, 8호선 개통으로 인해 장자호수공원역에서 31분이 소요되어 직장접근성이 크게 개선되었다.
2.2 구리지역 내 정차역은 장자호수공원역, 구리역, 동구릉역으로 이뤄져있고 두 개의 노선이 지나가는 구리역 기준으로 교통시간을 확인했다.
2.3 하나아파트 기준 강남역 교통편 41분으로 1시간 이내 A
하나아파트 기준 주요역 소요시간
3.학군 C
3.1 구리시는 학군지로서의 역할을 하지는 않음. 80%이상 2개 C등급
교문중 83%, 과고외고 2명 / 장자중 85% 외고 1명
3.2 초등학교
하나 아파트는 백문초를 보내는 지역으로 학급당 학생수는 22명.
크게 작은 학생 수는 아니지만, 구리시 전반적으로 22명학생 수를 보유한 학교가 많지는 않다.
백문초 총 학생수 744명
백문초 학생 수 변화: 고학년이 되어도 크게 학생 수가 감소하지 않는다.
백문초-> 교문중으로 넘어가는 학생들이 많다는 이야기 일 듯 하다.
3.3 학원가
하나아파트 주변 상권에 초등, 중고등 대상으로 하는 입시학원까지 주요 학원가를 이루고 있다.
4. 환경 A
4.1 롯데백화점이 위치해있는 가장 큰 상권은 구리역 주변이다.
4.2 롯데아울렛, 롯데마트 등 대형마트는 동구릉역 주변에 위치해 있다.
4.3 하나아파트에서 도보권은 아니지만 전철, 일반버스, 마을버스를 이용해 10분 내 도달이 가능하다.
5. 공급 B(메인생활권 내) ~ C(갈매생활권 포함 시)
B(메인생활권 내)~C(갈매생활권 포함 시)
5.1 구리시 공급 단지 입주시기 및 총 세대수
갈매역 생활권의 공급까지 가만하면 물량은 과잉이지만, 갈매역 생활권과 다소 단절된 느낌이 드는 편임. 그러나 어느정도의 영향을 감안해야 할 듯 하다.
5.2 구리시와 인구를 주고 받는 지역: 남양주시, 중랑구, 광진구, 강동구 순으로 주변 입주물량에 따라 구리시의 전세가나 매매가에 영향을 줄 수 있다.
특히, 남양주시는 26~28년에 분양 물량이 공급 과잉상태는 아니지만 분양 시기에 따라 매물의 매-전을 확인하는게 좋다. 또한, 전세가의 움직임도 함께 체크한다.
남양주, 중랑, 광진구의 주요 물량은 총 7000세대에 크게 못미치는 공급이 예상되고, 광진구와는 매매가 차이가 상당해서 영향이 미비할 수 있다. 오히려 남양주, 중랑구를 지켜볼 필요가 있다.
✅ 과거시세
2018년 대비 2022년도에 전고점 9.2억으로 매매가 되며 93% 상승해서 4.45억의 수익이 발생했다.
현재는 전고점 대비 –11%상태로 회복하지 못한 상태 현재 매매를 하더라도 약 1억원의 안전마진이 발생한다. 또한, 전고점 시기 당시만큼 전세가가 많이 올라와서 매-전의 상황을 지켜볼 필요가 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
2022년 3월보다 2025년 12월말 입주매물 호가는 7.95억으로 여전히 전고점 회복하지 못함.
세낀매물은 8.1억으로 가능하며, 최근 전세시세는 5.3~5.5억으로 보여짐
✅현장사진
✅ 지역 호재
수택 2동 재개발 진행중
토평동 개발 예상
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 O
- 현재 절대적 저평가로 전고점 대비 –10%이상인 상황
- 단지간 비교
주변 단지들 한양우성, 교문대우는 전고점을 넘어섰거나 거의 근접한 상태로 이미 비싸진 상태이다.
2) 환금성 O
구리 제1생활권 택지지구 단지로 지역 내에서 선호되는 학군지+ 8호선으로 강남접근성 향상된 지역
686세대 남향, 동향의 동 중 1~3층, 탑층을 제외하면 환금성 조건을 갖추었다고 볼 수 있다.
3) 수익률 O
현재 투자금이 2.8로 매매가-전세가 차이가 많이 줄어든 상태이다.
수익률 100%라면 11억대까지 올라가야 함.
완전히 불가능한 매매가는 아닐 것 같다.
4) 원금보존 O
전세가율 65%, 서울-경기지역 전세가 부족해서 전세가가 하락할 가능성이 적은 상태
5) 리스크 대비 O
입지독점성은 다소 약한 상태, 토평 빈땅에 개발가능하며 수택3동 재개발 예정임.
그러나 역세권인 입지는 어느정도 독점적인 편
26-28년 기준 전체 공급이 1.5배정도 되나 바로 주변 지역은 1배 미만임.
갈매 생활권은 같은 구리시이지만 다소 생활권이 분리된 지역임.
주변 지역(남양주, 중랑구, 광진구, 강동구)의 공급이 필요보다 훨씬 부족한 상태.
현재 전세금 5.3억의 10% 역전세 대비금액이 가능한가? 5300만원(리스크 햇지가능)
나의 투자 결론(매수 여부):
나의 투자결론(매수여부): 저환수원리 기준을 충족하여 잃지 않을 투자가 가능할 것으로 생각됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
비규제지역인 구리의 단지와 비슷한 8억대의 다른 지역 단지를 함께 살펴보면서 입지가치 대비 가격을 확인할 수 있었다. 규제지역 내에 위치하지만 아직 전고점 대비 싼 매물들이 남아있음을 확인했기 때문에 그런 단지와도 같이 비교하면서 매물의 가치를 가늠해야 할 것 같다.
