아프지만 잘라내어 살아남기위한 선택을 하였습니다[매도편]

우리는 어차피 실패한다.

그렇다면 우리에게 더 절박한 질문은 

어떻게 실패하지 않을 것인가 하는 문제가 아니라 

어떻게 실패를 다룰것인가

혹은 실패끝에서 무엇을 할것인가 하는 문제다.

실패를 마주했을 때 패배감은 옆으로 밀어두고

가만히 상황을 살펴본다면 그 잔해에는

반짝거리는 것이 잔뜩 섞여있다.

그리고 그 일에서 무엇인가를 배웠다면,

그것을

실패라고 부를 수 있을까?

박소령, <실패를 통과하는 일>중에서

12월 말 매도를 마무리하고 왔습니다.

정말 많은 부동산 공부를 해주게했던

상업용 부동산

연일 뉴스에 공급무덤으로 보도되는 지식산업센터입니다.

돈이란 것은 나쁜 것이 아니라, 삶을 살아가는 데 정말 필요한 것임을 깨닫게 되었고 그렇게 처음 접한 투자가 지식산업센터였습니다.

당시에는 이 물건을 통하여 사람들이 말하던 각종 호재와 핑크빛 미래를 기대했지만, 실제 매도 과정에서 마주한 현실은 전혀 달랐습니다.

좋지 않은 시장 속에서, 좋지 않은 물건을 들고 있다는 사실을 체감하는 매 순간이 참담했습니다.

현실은 더 냉정했기 때문입니다.

손해를 확정하고 수업료로 지불한 금액이 누구의 연봉 몇 년치일 수 있겠지만,

지산을 보유하면서 매수, 임대, 매도의 전과정을 통해

투자뿐아니라 인생에 대해 배운게 너무나도 많습니다.

그 간 지식산업센터를 매도하려고

부동산 현장을 오가고 인터넷등을 찾으며

지식산업센터에 대한 정보를 모으고

매도를 위해 많은 곳들을 다녔지만

지식산업센터와 같은 특수한 물건을

실제로 다뤄본 분들은 생각보다 많지 않았습니다.

'아 지식산업센터요? 어려운 물건이네요. 힘드시겠습니다'

위로의 말은 많이 들었지만, 실질적으로 지식산업센터를 실체를 아시는 분들이 별로 없었습니다.

지식산업센터를 투자로서 이미 매수하셨고, 매도를 고민하시며 현재 고군분투 하시는 분들께 조금은 현실적인 도움이 되었으면 하는 생각에서 지산 투자의 전과정을 거쳐오며 마침내 마침표를 찍은 지산 매도에 관한 글을 적습니다.

죄송합니다. 이번에도 많이 깁니다. 

지산매도를 고민하시는 분들께 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음에서 작성을 시작했는데

매도하는 과정을 디테일하게 적느라 많이 길어졌습니다. 

대하 장편소설급이라 읽다 지치실 수 있습니다. 

읽으시는 분들께 죄송합니다^^;; 

긴 호흡 미리 양해 부탁드립니다. 

<긴글 주의보>

저는 지식산업센터의 존재를 상담원의 전화를 통해 알게되었습니다.

지금 생각해도

'내가 왜 그랬을까?'

‘뭐에 홀린 것일까?‘

어이가 없었다라는 말밖에는 나오지 않습니다.

당시의 투자과정에 대한 복기를 하자면

임차를 살고 있던 집에 만기가 다되어 몇 억원에 달하는 임대인의 임대료 상승 요구에 큰 충격을 받은 상태였습니다.

집값은 오르는데 월급은 그대로..‘임대료를 어떻게 마련하지?’라는 생각에서 비롯되었던것 같습니다.

이대로는 안 되겠다는 생각이 들었거든요.

뭐라도 하나는 사야겠다는 마음이 앞섰고, 빠르게 부자가 되고 싶다는 조급함이 더해져 지식산업센터가 무엇인지도 모른 채 ‘따박 따박 들어오는 노후 보장'이라는 달콤한 말에 홀려 덜컥 매수를 결정했습니다.

투자의 개념은 고사하고 매수 주체가 스스로임에도 내가 지금 무엇을 하고 있는 지에 대한 고민 자체가 전혀 없었습니다.

일단 매수하기 전 내가 투자하려는 물건에 대한 이해가 기본이라는 걸 돈을 넣어 잃고 지켜가는 과정을 통해 알게 되었습니다. 혹시 지식산업센터를 노후 대비로 생각하고 계시거나, 매수를 고민 중이신 분들 혹은 이미 보유하고 계신 분들이라면 지식산업센터라는 부동산의 성격을 충분히 이해한 뒤 이 물건을 매수할지, 보유할지, 매도할지를 스스로 판단하시기 바랍니다.

투자 물건에 대한 이해

1. 지식산업센터란?

동일 건축물에 제조업, 지식산업, 정보통신산업 시설과 지원시설(상가, 기숙사 등)이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건물을 말합니다. 예전에는 아파트형 공장이라고 불렸던 건물입니다.

즉 제조·IT·디자인·유통·연구개발 같은 사업체들이 사용할 수 있도록 만든 업무용 건물이에요.

한 건물안에 사무실, 소형 제조·조립 공간, 연구·개발(R&D), 물류·유통, IT·콘텐츠 기업들이 사용하는 사무실로 사람이 사는 곳’이 아니라 ‘사업이 돌아가는 곳'이라고 보시면 이해가 쉽습니다.

✔️입주 가능 업종: 제조업, IT, 소프트웨어 개발, 연구개발(R&D), 디자인, 미디어 콘텐츠 등.

✔️입주 제한 업종: 일반 도소매업, 단순 서비스업, 유흥업소 등은 입주가 제한될 수 있습니다.

2. 주요 장점 (기업 및 투자자 측면)

지식산업센터가 인기를 끌었던 이유는 일반 오피스 빌딩 대비 확실한 혜택이 있기 때문입니다.

▶세제 혜택: 실입주 기업의 경우 취득세(약 35%) 및 재산세(약 35%) 감면 혜택이 있습니다. (단, 일몰 기한 및 지자체 조례에 따라 다름)

▶높은 대출 비율: 일반 주택이나 상가와 달리 기업용 부동산으로 분류되어 분양가의 70~80%까지 저금리 대출이 가능한 경우가 많습니다.(현재는 대출 규제로 인해 대출도 많이 줄어 월세>대출이자의 시스템이 무너진 곳이 많아 월세 투자를 하려는 투자자들에게 메리트가 없어 지산에 대한 투자 수요가 줄었습니다.)

▶특화 설계: 화물차가 사무실 앞까지 들어오는 드라이브인(Drive-in) 시스템, 층고가 높은 도어 투 도어(Door-to-Door) 시스템 등 업무 효율성을 높이는 설계가 적용됩니다.

▶인프라: 피트니스 센터, 회의실, 옥상정원, 상업시설이 한 건물에 있어 직원들의 복지 만족도가 높습니다.

3. 왜 지식산업센터가 인기였을까?

몇 년 전까지만 해도 지식산업센터는 정말 혜택이 많은 부동산이었습니다.

대략 2015년 ~ 2021년 초반, 이 시기를 흔히 지식산업센터의 전성기라고 합니다.

과거에 지식산업센터가 투자처로 매력적이었던 이유는

✔️취득세·재산세 감면

✔️부가가치세 환급 가능

✔️주택 수에 포함되지 않음

✔️업무용 대출 LTV 비교적 높음

✔️대부분 신축 → 깔끔한 이미지

여러가지 장점이 많았고 당시 주거형 부동산인 아파트는 많이 올라 투자자들이 진입하기엔 장벽이 높았기에 자연스럽게 주택대신 오피스텔 지산등을 통해 투자자산의 방향성이 옮겨졌습니다.

1) 세금 혜택

A. 취득세 감면

기본 취득세율: 4.6%

지식산업센터 감면 후:

=> 약 2.3% (50% 감면)

[적용 시기]

2015년 전후 ~ 2020년까지

일부 지역·요건은 2021년까지 연장

ex) 분양가 5억 원이라면,

일반 취득세: 약 2,300만 원

지산 취득세: 약 1,150만 원

→ 1천만 원 이상 차이

B. 재산세 감면

재산세 37.5%~50% 감면

보통 취득 후 5년간 적용

[적용 시기]

2014~2020년 중심

이후 점점 요건 강화

2) 부가가치세 환급

A. 환급 구조

분양가의 10% 부가세

사업자 등록 후

=> 전액 또는 대부분 환급 가능

ex) 분양가 5억 원

부가세 5천만 원

→ 초기 실투자금 크게 감소

[적용 시기]

지금도 가능하긴 하지만 2016~2020년이 가장 적극적으로 활용되었습니다.(이 시기엔 부가세 환급받아서 대출이자 낸다라는 말도 흔했습니다.)

3) 주택 수 미포함 효과 (심리적 + 실질적 메리트)

지식산업센터는 주택이 아니라 다주택자 규제에 제외되어있었습니다.

종부세 대상도 안되고 주택 대출 규제와 별도였으며, 양도세 중과대상 포함되지 않았습니다.

[체감 효과가 컸던 시기]

2017년 ~ 2020년 주택 규제가 가장 강했던 시기였습니다. 이때 “주택 대신 지산”이라는 말이 폭발적으로 퍼지면서 투자수요가 퍼졌습니다.

4) 대출 조건

1) 과거 대출 환경

LTV 70~80%까지 가능했었으며, DSR 적용또한 느슨했습니다.

[적용시기]

2016~2020년

특히 신축 + 분양 시점에 관대했었는데요.

지금과 가장 큰 차이입니다. 그때는 대출도 어렵지 않았고 대출이자도 2-3%대, 월세보다 훨씬 저렴했습니다.

하지만, 현재는 지식산업센터의 공실률이 많고, 상업용부동산의 이익이 적어 경매낙찰률도 낮아지다보니 담보가치가 떨어졌습니다. 한때 담보가치의 80%까지 가능하던 대출이, 지금은 50%만 나와도 ‘잘 나온 편’이라는 은행 직원의 말을 듣고 지식산업센터의 가치가 얼마나 크게 하락했는지 실감할 수 있었습니다.

더불어 지식산업센터 대출은 사업자 대출로 분류되어 실사업자 기준의 심사가 적용되다 보니
대출 서류와 요건이 한층 까다로워졌습니다. 이로 인해 대출 의존도가 높은 레버리지 월세 투자자들의 진입 장벽은 과거보다 훨씬 높아질 수밖에 없었습니다.

지산대출은 실사업이 기준이 되는데 경기가 안좋아 직접 지산을 매수하여 사업을 시작하려는 사람들이 급격하게 줄었고 이는 실물경기와도 크게 연관이 있었습니다.

5) 지식산업센터에 대한 분위기 전환, 현재 지식산업센터의 시장

전환점은 2021년 하반기 ~ 2022년인데요.

이때부터 시장분위기가 바뀌기 시작합니다.

금리 인상이 본격화되면서 공급 물량은 빠르게 늘어났고, 실사용 기업은 감소한 반면 대출 심사는 한층 강화되었습니다. 여기에 저금리 시기 분양된 물량들이 금리 인상 국면에 입주를 시작하며 공급 부담이 한꺼번에 시장에 드러났습니다.

그 결과 공실은 증가하고 임대료는 하락했으며, 매도 유동성까지 급감하면서
 

지식산업센터의 투자 매력은 눈에 띄게 약화되었습니다.

이에 투자자들은 점차 다른 자산으로 시선을 돌리기 시작했습니다.

더 나아가 자금 조달 부담과 사업 환경 불확실성이 커지며 

실수요 사업자들마저 지식산업센터를 직접 매수해 사업을 운영하는 것을 회피할 만큼, 해당 자산에 대한 리스크 인식이 확산되었고 이에 따라 매수 수요는 급격히 위축되었습니다. 

지식산업센터를 투자 목적으로 보고 계신다면, 

현재 시장 상황(공급 과잉 및 금리 영향)을 고려할 때 과거보다 훨씬 정교한 접근이 필요합니다.

✔️ 실사용 사업자

본인 사업이 있고

장기적으로 사용할 계획이며

임대료 절감이 목적이라면

주택규제시 비교적 자유로우며 사업자라면 

세금구조를 활용할 수 있어

여전히 선택지가 될 수 있어요.(사업자시라면 매수전 담당세무사와 꼭 상담을 해보시길 바랍니다.)

✔️투자 목적

시세차익 기대가 많지않고

단기 매도가 어렵고

공실 리스크가 있으며

시세회복속도가 느리며

환금성이 어려워 잘못하면 계속 가지고 갈 수 있겠다라는 생각도 하셔야할만큼 난이도가 매우 높은 투자입니다.

이처럼 상업용 부동산인 지식산업센터는 실사용 vs 투자, 완전히 다르게 접근하시는게 좋을것 같습니다.

여전히 실 사업자고 싼 가격으로 매수하셨다면 지금 가진 지식산업센터에 너무 좌절하지 마세요.

그리고 투자목적으로서 매수하셨다면, 현재 임대수익>대출이자 즉 임대수익이 크다면 임대용으로 지속적으로 보유할지 매도할지를 결정하시면 좋을 것 같습니다. 

손해를 감수하고라도 매도를 결정하셨다면 마음속에 매도 하한선을 어느 정도 정해놓으시고 마음의 정리를 한 후 적극적으로 매도에 집중하시기 바랍니다.

지식산업센터 매도 전략

공실로 두고 매도를 하는 것이 편했습니다.하지만 전 임차를 맞추고 있었고 임차인과의 관계도 안정적이었던 터라 지속적으로 몇년 간 연장계약을 했었습니다.

지식산업센터를 반드시 매도해야겠다는 생각을 가지고나서는, 임차인분께 매도 사정을 이야기 드렸습니다.

임차인분도 사정을 이해하신다며 매수자가 나타나면 사무실을 이동하신다는 약속도 받아놓았습니다.

그래서 매수자가 나타나면 언제든 매수인이 입주할 믈건의 상태로 만들어놨습니다.

당시 경쟁물건들은 임차인이 들어간지 얼마 안된 시점이었기에 입주가능한 매물은 몇개없었고, 다른 경쟁물건보다 상태 상황이 괜찮았기에 물건의 가격을 보고 실사업자들또한 매력적인 가격으로 인식할 가격은 얼마인지 매도할만한 가격조사를 시작했습니다.

요즘 지식산업센터 시장의 분위기는 더 많이 달라졌습니다.현장에서 체감상 ‘초절정 매수자 우위 시장’이라는 표현이 과하지 않을 정도였습니다.

직접 부동산을 찾아 이야기를 들어보니, 제 물건에 대해 문의하는 분들의 90% 이상이 실제 사업을 운영하려는 실수요자였고, 투자자는 거의 보이지 않았습니다.

대출 규제 강화로 지식산업센터 담보대출이 쉽지 않고, 절차 또한 복잡해지다 보니 투자자 입장에서는 투자처로서 매력이 크게 떨어진 상황이기 때문입니다.

간혹 투자 수요가 있더라도 일반 매매보다는 경매 시장을 선호하며, 그마저도 서울·경기권의 일부 인기 지식산업센터에만 수요가 몰리고 있었습니다. 나머지 지역의 지식산업센터는 경매에서도 낙찰률이 높지 않은 실정입니다.

[관련 뉴스]

대출 막힌 '지식산업센터' 터질게 터졌다… 경매 2배 급증<파이낸셜 뉴스>

https://www.fnnews.com/news/202512081822088881

공급과잉·경기침체에 대출 축소까지… 지식산업센터 ‘최악 한파’<국민일보>

https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=1765445046&code=11151100&cp=nv

① 실수요 사업자의 매수 패턴과 매도 가격 정하기

실수요 사업자들은 보통 몇 달 전부터 준비하기보다는, 실제 필요 시점 기준으로 한두 달 전부터 매수를 알아보는 경우가 많았습니다.

사업체를 직접 운영하려는 매수자들은 네이버 부동산, 네이버 블로그, 유튜브 등을 통해 정보를 수집한 뒤 부동산에 직접 매수 문의를 주셨고, 주변 시세를 충분히 파악한 상태에서 접근하는 경우가 많았습니다.

따라서 매물을 내놓을 때도 단순히 급매처럼 가격을 크게 낮추기보다는, 주변 시세를 기준으로 합리적인 가격대를 설정하는 것이 중요합니다. 현재 시장에 나온 가격 자체가 이미 낮은 편이나 그 가격에서도 추가 협상이 이루어지는 경우가 대부분입니다.

제 경험상, 주변 시세와 크게 벗어나지 않으면서도 100~200만 원 정도 낮은 가격으로 진입 장벽을 낮추자, 간간이 전화 문의가 들어오기 시작했습니다.

② 지식산업센터 전문 부동산 활용 전략

저는 네이버 블로그 등을 통해 지식산업센터를 전문적으로 다루는 상업용 부동산 사장님들을 찾아, 해당 지역 및 인근 지역의 유명한 상업용 부동산에 적극적으로 연락해 매물을 내놓았습니다.

특히 지식산업센터를 많이 다뤄본 사장님들은 매물의 장단점을 정확히 이해하고 있고, 매물의 특징을 잘 살려 설명해주시는 경우가 많았습니다.

결국 실제로 매도를 성사시켜 줄 가능성이 높은 분들이기 때문에, 이러한 전문 부동산 사장님들께는 최대한 많이 매물을 공유하고 홍보를 요청하는 것이 도움이 되었습니다.

③ 지역 내 노출과 현장 관리의 중요성

매물을 한 곳에만 내놓기보다는, 해당 지식산업센터가 위치한 지역 전반에 고르게 노출되도록 노력했습니다.

또한 해당 지역 부동산에는 특별히 자주 방문하며 매물 상태를 직접 확인하고, 부동산 사장님들과 지속적으로 소통하는 것이 중요하다고 느꼈습니다.

현장을 잘 알고 있는 부동산일수록 매물 설명의 신뢰도가 높아지고, 실제 매수자 응대도 훨씬 수월해졌습니다.

그리고 전임과 부동산 방문을 통해 호의적인 부동산사장님 두세군데에 물건을 매매시에 일정부분 인센티브를 드린다는 말씀을 드렸습니다.

 (너무 많은 부동산에 인센티브를 이야기하는건 설득력이 떨어진다고 판단하여 제 사정을 잘 아시고 정말 매도에 애써주실 정성과 진심이 느껴지시는 분들께만 살짝 말씀드렸습니다)

임차인 분께는 어느 부동산에서 다녀가셨는지 간간히 여쭤보아 동향을 알고 있었고 다녀간 부동산에 전화를 드려 매수의향에 대해 물어보고 매수가 안되는 이유를 소거하기 시작했습니다.

보통 사무실은 위치와 가격이지만 요즘은 사용자들의 선호도가 갈려 무조건 저층이거나 무조건 고층을 선호하지 않더라구요.

사무실 선택은 정말 개인적인 취향이 많이 들어갔었습니다.

④ 임차인에게 먼저 선제시

저희 임차인은 이곳으로 이사한 이후 매출이 5배 이상 늘었고,사업도 확장되었다며

공간에 대한 애정이 큰 분이었습니다.

해서 임차인을 먼저 설득하기로 하였습니다. 현재 내놓은 매도 가격보다 더 조정해서 내어드릴 생각을 가지고 있었습니다. 몇년 이상 이곳에서 사업체를 안정적으로 운영하고 계셨기에 사장님께 매수제안이 꽤나 매력적일것 같았습니다.

단순히 월세와 이자만 비교하면 사업체 매입이 부담스러울 수 있으나 장기적으로 사업을 계속 운영하실 계획이시라면 비용 구조와 안정성 측면에서 한 번쯤은 검토해보실 만한 제안이라 생각했거든요.

주변 시세 대비 충분히 납득 가능한 가격과

지금 임차인분께만 드릴 수 있는 조건을 말씀드렸습니다.

“임차인분께 꼭 매입을 권유드리려는 건 아닙니다.

다만 이 공간을 가장 잘 알고계시고, 가장 오래 사용하신 분이라

먼저 한 번 기회를 드리고 싶었습니다.

매수가만 보면 부담스러울 수 있지만,

사업 안정성과 이전 비용까지 함께 보시면

충분히 검토해볼 만한 선택지라고 생각해 제안드립니다.”

사업체의 입지 현황에서 부터 실사용시 수익까지 별도의 보고서를 작성해 직접 보여드렸습니다.

제가 보유한 지식산업센터는 실수요 사업자 입장에서 볼 때, 동일한 조건의 다른 매물에 비해 가격이 가장 저렴했고 장기적으로 사업을 운영하기에도 입지 측면에서 충분히 경쟁력이 있다고 판단했기 때문입니다. 이런 이유로 내 물건을 팔아치울 단순한 매도 제안이 아니라, ‘내가 매수자라면 매수할까?’를 고민해보고 매수자입장에서 설명드렸던 것 같습니다.

[참고] 임차인의 입장이 되어보기

지식산업센터 대출과 연관하여 내가 임차인이라면 어떻게 매입을 고민할까 임차인입장에서 매도가 선정을 해보았습니다.

지식산업센터 대출은 주택처럼 시세나 소득을 먼저 보는 방식이 아니라, 임대료로 이자를 감당할 수 있는지(RTI)를 기준으로 판단하는 경우가 많았습니다.

쉽게 말해,

“이 사무실에서 나오는 월세로

은행 이자를 충분히 낼 수 있는가?”

를 숫자로 계산하는 방식입니다.

그래서 지식산업센터를 매도하거나 매수할 때는

✔️ 현재 임대료 기준으로

✔️ 대출이 어느 정도까지 가능한지를 먼저 계산해보고

✔️ 그 범위 안에서 매가를 판단해보는것도 필요하다 생각했어요.

이 기준을 알고 있으면

은행 상담 전에도 내 물건의 대략적인 담보가치와 대출 가능 금액을 미리 가늠해볼 수 있으며 상담 시 훨씬 수월하게 이야기하실 수 있습니다.

또한 매도가 잘 되지 않거나, 매수 입장에서 대출 가능 금액이 궁금하신 분들께도 예상 가능한 대출 범위를 미리 계산해보아 현재 임대료를 기준으로 득과 실에 참고가 되실 것 같아 정리해봅니다.

※ 아래 내용은 단순 예상치이며, 실제 대출 진행 시에는 반드시 은행 기업대출(지산 담당) 창구를 통해 상담하시기 바랍니다.

RTI란?

RTI (Rent To Interest)

→ 임대소득으로 대출 이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 보는 지표입니다.

은행 기준은 보통

RTI ≥ 1.25 ~ 1.5 (은행·상품별 상이)

지식산업센터의 경우 개략적으로 1.3 전후로 보는 경우가 많았습니다.

예시>임대료 50만 원 기준 RTI 계산

(지식산업센터·상가 대출 실무 기준)

① 연 임대소득

50만 × 12 = 600만 원

② 은행이 보는 기본 가정

금리: 5%

RTI 기준: 1.25 (보수적·실무에서 흔함)

③ RTI 기준 대출 가능 금액

600만 ÷ (0.05 × 1.25) = 600 ÷ 0.0625 = 약 9,600만 원

이론상 RTI 최대 한도: 약 9,600만 원

그런데 실제 대출은?

실무에서는 은행이 아래 요소들을 반영해 보수적으로 산정하는 경우가 많습니다.

✔️공실 리스크 반영

✔️관리비 제외

✔️실제 인정 임대료 감액

✔️내부 LTV·DSR·담보평가 기준 적용

따라서 현실적인 실대출 범위는

약 8,000만 ~ 9,000만 원 수준으로 가늠해보시면 좋을 것 같습니다.

빠르게 역산하는 방법으로

월세 × 12 ÷ (금리 × 1.3)

이 방식은 은행 RTI 기준과 유사하지만, 개인적으로는 조금 더 보수적으로 가늠할 때 활용하기 좋다고 느꼈습니다.

600 ÷ (0.05 × 1.3) ≈ 9,230만 원

RTI 계산을 통해 내 물건의 대출 구조를 이해하고 매수가·매도가를 현실적으로 판단하며 상담 전에 기준점을 잡고 또 임차인의 입장이 되어 보유하고 있는 돈에 일부 대출을 이용하여 매수할 시 수익여부를 가늠하시는데 도움이 되셨으면 합니다.

RTI 대출 간이 계산표[참고용, RTI 1.3으로 계산]

= (월세*12) / (금리 * RTI)

임차인분께서는 매수 자체에 대해 아직 여러 의문을 가지고 계셨고, 그동안 부동산을 매입해본 경험도 없으셨으며, 대출을 활용해 사업체를 운영해본 분도 아니셨기에 매수 결정까지는 상당한 시간과 고민이 필요해 보였습니다.

'사장님, 매수 검토해주셔서 감사합니다.

현재처럼 안정적으로 사용해주고 계신 점에 대해 항상 감사드리고 있습니다.

저희가 개인적인 사정으로 매도를 함께 진행하고 있어, 혹시 매수 문의가 들어올 경우에는 사전에 일정 조율을 드린 뒤 부동산을 통해 공간을 안내드릴 수 있을지 양해를 구하고자 합니다.

추후 실제 매도가 진행되는 단계가 된다면, 사장님께서 갑작스럽게 불편을 겪지 않으시도록 이사 관련 비용이나 중개수수료, 관리비 부분은 충분히 배려하여 협의드릴 예정입니다.'

⑤ 시장에 내놓기

임차인께 매도의사가 없음을 확인하고 시장에 본격적으로 내놓기 시작했습니다. 본인이 가진 물건에 대해 많이들 이런 생각을 합니다.저도 이런 생각을 했습니다.

“주택처럼 오르겠지”,

“싸니까 언젠간 오르겠지”

“임대는 어떻게든 되겠지”

하지만 현실은 달랐습니다.

현재 지산에서 많이 나오는 문제들이 공급 과잉 (특히 수도권 외곽), 공실 장기화, 부동산 규제정책, 경기악화, 대출어려움, 매도 유동성 부족, 분양가 대비 시세 하락, 임대료 하락 등등 안좋은 상황에 일각에서는 나아질 기미가 보이지 않는다고 하더라구요. 

하지만 그럼에도 불구하고,
사업을 통해 자신의 재능을 펼치며 꾸준히 성장하고 있는 분들은 여전히 많습니다.

경기 상황과 무관하게 활황을 보이는 산업들 또한
지식산업센터 안에서 계속해서 운영되고 있습니다.

실제로 지식산업센터를 매수해 사업을 운영하는 실사업자들이 꾸준히 존재하는 만큼,
지식산업센터는 ‘가격’보다 ‘사용’이 먼저 고려되는 부동산이었습니다. 

현재 시장에서 지식산업센터를 매도할 때 투자처로서의 매력이 낮아진 만큼 실질적인 매수자는 대부분 실사업자였습니다.

실제로 매수 의향을 보였던 분들 역시 사무실을 직접 사용하려는 실사업자였고,
최종 매도 또한 실사업자분과 진행되었습니다.

그 지역 부동산에는 다 내놓으시려는 노력이 필요했었습니다.그리고 사업자들이 많이 모이는 지역과(ex. 구로 디지털단지, 성수,동탄,평택 등등..) 상업용 부동산을 다루는 블로그 카페에도 물건들을 적극적으로 홍보를 했었습니다. 그리고 해당지역의 부동산에는 특별하게 자주 전화하고 방문하며 제 매물에 대한 상태를 잘 알리고 피드백을 받았습니다.

전 블로그에서 지산을 다루는 전문적인 상업용부동산사장님들을 찾아보았고 그 부근 그리고 유명한 상업용부동산 사장님들께 연락드려 매물을 내놓았었어요.

그리고 제 물건에  대한 홍보를 부탁드렸습니다. 그러나 가장 메인은 그 지역을 잘알고 있는 사장님과 그 건물에 터줏대감같은 상업용 부동산 사장님, 지식산업센터를 잘 아시는 사장님들 이었고, 이 분들은  매물의 특징을 잘아시고 베테랑처럼 실사업자들에게 소개도 잘 해주십니다. 

임차인분들중에는 임차를 하다가 실제 사업장이 장점이 많다는 생각이 들면 실제 매수로 이어지는 경우가 많기도하고 임차만기가 돌아오시는 분들중 임차에서 매수로도 전환되는 수요가 있기에 건물내 부동산들과 적극적인 소통이 중요했었습니다.

[참고] 상업용부동산 어디까지 내놔야하나?

1. 중개소 범위

지식산업센터는 산업용 또는 준공업·업무용 부동산의 성격이 강하므로, 산업용·업무용 부동산을 전문으로 하는 중개업소나 상업·공장 중개가 가능한 중개업소를 중심으로 매물을 맡기는 것이 유리했었습니다.

단순한 아파트·주거용 위주 중개소보다는 상업·산업용 부동산 거래 경험이 있는 중개업소에서 연락이 온적이 많더라구요.

매물이 있는 지역은 물론이고 인접 도시까지 연결망이 있는 중개업소가 좋은데

즉, 지식산업센터 인근 지역을 그 권역을 커버하는 상업중개업소들까지 포함해서 맡기는 것이 현실적이었습니다. 

2. 광고·홍보 지역 범위

잠재 수요자는 현재 가지고 계신 지산과 인접 산업지역 쪽 기업 또는 사업자가 될 가능성이 크므로, 이 지역을 중심으로 광고를 내는 게 효과적이었고,

인근 산업단지, 공업지역, 창고·물류지역 쪽 사업자들이 볼 수 있도록 온라인 플랫폼(산업부동산 사이트 등)에도 노출시키는게 좋았습니다. 

서울권, 인천권 기업들까지 관심을 가질 수도 있으므로, 주요 산업 지역 또는 투자자 밀집 지역의 광고망도 고려 가능합니다.

3. 실수요자 사업자분들의 거리를 감안한 반경설정

매수자는 거리가 너무 멀면 관리·출퇴근 등의 이유로 꺼릴 수 있습니다. 따라서 일정 반경 내의 기업들이 실수요자가 될 확률이 높더라구요

반경 거리 기준을 설정해 본다면, 30~60km 반경, 또는 차량 이동 시 1시간 내외의 거리에 위치한 업체들이 주요 타깃이 될 가능성이 많았습니다.

[추가 고려사항]

▶세금·계약 구조: 지식산업센터 매매 시에는 건물 부분에 대한 부가가치세 문제, 포괄양수도 계약의 위험성 등이 존재합니다.

▶양도소득세: 사업용 부동산으로서 일반양도세율이 적용되고, 보유 기간에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.

▶계약 방식 주의: 전매나 포괄양수도 계약으로 할 경우 특약조건을 꼼꼼히 해야 합니다.

(세무사분과 미리 상담을 해보시고, 추후 매도시 건물분에 대한 부가세를 매도인이 부담할 것인지 혹은 매수인이 부담할것인지도 꼼꼼히 따져 가셔 실질적 비용발생에 대비하시는게 좋습니다^^)

⑥ 임차인과의 사전 협의가 매매 성사의 핵심

임대를 맞춘 상태에서 매도를 진행하신다면, 가장 중요한 분은 매수자가 아니라 임차인입니다. 

매물을 보여줄 때에도 임차인의 협조가 필수적이며, 향후 매도로 인해 임차인이 바로 퇴거해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 사전에 충분히 양해를 구하는 과정이 반드시 필요합니다.

아무리 사전에 양해를 구했더라도, 갑작스러운 퇴거 요청은 임차인의 사업 기반을 흔들 수 있는 민감한 문제이기 때문입니다.

실제로 매수자가 나타났더라도 임차인의 협조가 이루어지지 않으면 매매 계약은 언제든 무산될 수 있습니다.

사람의 심리라는게 당시에는 가능하다 약속한 사항이라고 해도 뒤돌아서면 다른 마음이 생기는 등 복잡한 사람 심리가 섞여있어 퇴거확약서나 문자상의 퇴거확약 근거를 남겨놓으시는게 필요합니다.

부동산에는 인문학적인 이해가 필요하다는 것을 이번 매도를 통해 절실히 체감하게되었습니다.

매도 배경과 제 상황을 솔직하게 설명드리고, 이사비·복비·관리비 일부 지원 등 현실적인 조건을 함께 제시하며 양해를 구했습니다. 

기존에 약속드렸던 선행과정이 매도 진행에 상당한 도움이 되었습니다.

다만, 임대차 계약 기간이 명확히 남아 있는 상태라면 아무리 구두로 합의를 하더라도 법적으로는 계약서에 명시된 기간이 우선됩니다. 

지식산업센터 임차 역시 임대차보호법의 적용을 받기 때문에, 최종적으로는 임차인의 협조 여부가 핵심 변수입니다.

이 때문에 매도를 급하게 진행해야 하거나 분쟁 요소를 최소화하고자 하는 일부 분들은, 임차인을 들이지 않고 공실 상태로 매도를 진행하는 선택을 하기도 한다는 점도 참고하시면 좋겠습니다.

매도를 마치며

사실에 입각해 신중한 결정을 내렸다면,

'실천에 옮기라'는 것이다.

다시 생각해보려고 멈춰서지도 말고,

주저하거나,

걱정하거나,

발걸음을 돌리려고 하지 말라.

자기 의심에 빠지지않도록 주의하라.

자기의심은 다른 의심도 낳기 마련이다.

절대 뒤돌아보면 안된다.

데일카네기, <자기관리론>중에서

마음속에 나만의 매도 하한선 정하기

정말 팔기도 마음을 먹으셨다면 손해액을 확정해도 흔들리지 않겠다는 마음을 견고하고 단단하게 다지기시 바랍니다. 지식산업센터 매도 과정에서는 말도 안 되는 가격으로 후려치는 제안이 정말 많이 들어옵니다.

마음에 타격을 받을 정도의 가격 조정도 많고, 부동산 사장님조차 “이 정도는 아니다”라고 느낄 만큼 매수자측에서 무리한 가격을 제시하는 경우도 있습니다.

어떤 경우에는 매도자의 마음만 상할까 봐 부동산 사장님이 아예 가격 협상 이야기를 전달하지 않으셨다는 이야기도 들었습니다.

네이버 부동산에 매물을 올리고, 부동산 사장님께 '이 정도 가격이면 정말 팔 생각이 있습니다'라는 기준 가격을 어느 정도 공유해보는 것이 도움이 되었습니다.

다만, 실제 마음속에 정해둔 매도 하한선은 부동산 사장님께까지 모두 공유할 필요는 없다고 느꼈습니다.

매도하는 과정에서 가장 낮은 매도가가 서슴없이 노출될 수도 있고 부동산 사장님은 매수자와의 협상 과정에서 매도자의 의도를 어느 정도 파악하고 거기에서 또 가격 조정을 해옵니다.

이런 과정을 감안해 스스로 정한 가격의 실질적인 마음의 하한선은 히든카드로서 간직하는 것이 필요했습니다.

매도 하한선을 미리 생각해놓았기에 상대방의 협상가격에도 어느정도 선까지 협상하겠다라는 기준을 유지하고 있었고 매수 수요가 지극히 제한되었던 시장이었던 만큼 매수세가 붙자마자 미리 생각해두었던 시나리오대로 그리고 반드시 팔겠다라는 생각을 가지고 단번에 매도를 실행할 수 있었습니다.

'괜찮다' 마인드 세팅

현재 지식산업센터는 상대적으로 쉬운 준공허가로 인해 빈땅이 있는 곳은 무조건 짓는 터라 대규모 공급으로 인해(상급지의 역세권 핵심지역 제외) 수요보다 공급이 어마하게 많습니다.

직접 현장을 다니며 공급 규모를 눈으로 확인하니 정말 걷다 걷다 주저앉을 정도로 한숨이 나왔습니다.

앞서 말씀드렸듯, 입지가 좋고 코너 자리이며 분양 당시 비싸게 취급받던 로얄 물건조차

매수자 우위 시장인 현재, 그 당시의 가치와 가격이 현재는 전혀 의미가 없었습니다.

제가 가지고 온 전단지를 눈앞에서 구겨버리시는 일은 일상다반사였고, 전화를 통해 매물을 부탁해도 매몰차게 '가지고 있는 매물이 몇백개인데 전화한통 없어요. 지산은 매물 안받아요'라는 말은 흔했습니다.

매물을 내놓으러 간 자리에서‘지산’이라는 말만 꺼내도 미동도 하지 않은 채 앉아서 “어디예요? 얼마에 내놓을 건데요? 지금 안팔려요”라며 고압적인 태도를 보이는 부동산 사장님들도 많았습니다.

많이 아프실껍니다.

많이 무너지기도 하실꺼구요.

당신들을 흔드는 지나가는 말들에

흔들리지마세요.

별일아니고,

결국은 잘 헤쳐나가실껍니다.

‘조금만더 해보자’를 될 때까지 반복하니 어느새 고지에 와있게 되더라구요.

마음 편하게 대화나누셨던 투자동료분들과 함께 그날 있었던 일에 대해 이야기하고

마음을 중화시키시고 다시 한번 툭툭털고 다잡고 일어나셨으면 좋겠습니다.

동료들이나 가족들이 힘든 상황에서 하루 하루를 버티는 에너지가 되어줍니다.

(전 마음 아플 때 라떼한잔하면서서 툭툭 털어버렸습니다. 각자 자신이 좋아하는 소소한 행복포인트를 찾으셔서 이럴때 에너지바처럼 쓰셨으면 좋겠습니다.)

결국 실행하는 건 내 자신입니다.

할 수 있다는 믿음을 가지고, 끝까지 포기하지말고 최선을 다하셨으면 좋겠습니다.

너는 투자자가 맞는가? 더 많은 것을 담을 준비되어있는 그릇인가?'

좋지 않은 물건을 가지고 있다는 이유만으로 이런 물건들이 시장에서 어떤취급을 받고 있는지

이런 물건들은 시장에서 얼마의 가치로 팔리고 있는지

어려운 물건을 다루는 법을 배웠고,

그 안에서 협상하는 방법을 배우고,

다음 매수자를 위해 남겨놓아야할 몫도 

필요하다는 매도의 원칙도 배웠습니다.

그전까지는 내 물건에 대한 객관적인 검증 없이 ‘팔려도 그만, 안 팔려도 그만’이라는 희망회로 속에서 시간만 흘려보내고 있었습니다.

하지만 매도를 해야 할 상황이 생기고, 본격적으로 주변 시세를 보기 시작하자

내놓은 매물만 수백 개, 선택을 받기 위해 쌓여 있는 수많은 공실과 매물들을 보며

수없이 많은 공급사이에 한없이 부족해보이는 보잘것없는 제 매물이 과연 팔릴 수나 있을까?의 공포도 느꼈습니다.

시장에서 받아주는 가격을 인지하고는 매도를 해야겠다라는 일념하나로 돌아다녔던것 같습니다.

매도자가 붙자 목표가격으로 협상, 임차인 퇴거및 재임대계약, 매도계약까지 2주만에 모든 걸 빠르게 마무리할 수 있었습니다.

2025년은 개인적으로 참 허들이 많았습니다. 그 허들 덕분에 성장하는 귀한 한해가 되었습니다.

가끔 하늘을 올려다봅니다.

전 종교가 없지만

내게 주어진 돈들은

내가 가질 자격이 있는가에 대한 시험을 하시고 그에 걸맞는 그릇을 갖추어나갈 수 있도록 기회를 만들어주시는 것 같습니다.

매번 경험담을 적을때마다 글이 길어 죄송합니다^^;

지식산업센터를 가지고 계신분들께 조금의 도움이 되면 좋겠다 생각해서 써내려간 글이라 저도 모르게 길어졌네요.

가지고 있는 자산 잘 지키시며 현명한 선택하시길 바랍니다!!!

가는 길이 모두 꽃길이 아닐 수 있지만,

가시밭에서도 함께 웃으며 지날 수 있는 여유를 

가지며 이왕 이렇게 된 거

' 함께 뚫고 가 봅시다!'

모두 행복한 투자자가 되시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

행복 확률을 높이려면 즐거움을 주는 

다양한 '행복 압정'들을 일상에 뿌려 놓아야한다.

친구, 평양냉면, 커피, 메시의 패스, 바흐, 좋은 책, 새로운 경험, 운전을 위한 여행

나의 행복압정은 이런 것들이다.

여러분도 자신의 즐거운 압정들을 

많이 발견하시기를

짧게는 일상 속에, 

길게는 인생여정에 

그것을 많이 던져놓는것이 중요하다.

행복은 숭고한 인생 미션이 아니다.

그 압정들을 밟을때 느끼는 

여러 모양의 

신체적 정신적 즐거움의 합이다.

서은국,<행복의 기원> 중에서