천안 서북구 불당동 동일하이빌 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
불당동일하이빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
천안시 서북구 기준으로
구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
중소도시 | 충남 | 천안시 | S | 321,670 | 74,581 |
직장 : S
2. 교통
삼성전자 천안캠퍼스(SDI) : 자차 10분
천안 제4일반산업단지 : 자차 16분
천안시청 : 자차 3분
주요 산업단지를 20분 이내로 갈 수 있고, 천안 시청은 10분 이내로 갈 수 있기 때문에 교통에서 좋은 위치에 있다고 생각함.
교통 : A
3.학군
불당중 : 학업성취도율 92%
학업성취도율 92%인 불당중에 배정받고, 불당중과 가까워서 학군은 좋으나, 이 학군 때문에 주변의 수요를 끌어들일까?는 의문, 신불당에 대신 학군을 이용하려는 사람들이 가성비로 선택하는 곳인가?하는 생각이 들었음(나중에 전임, 매임으로 확인 필요)
학군 : A
4. 환경
갤러리아 백화점 : 1.13km
이마트 트레이더스 : 1.45km
백화점과 대형마트가 인근에 있으나 모두 1km를 넘어감.
환경 : A-
5. 공급
천안시 전체 : 3년 내 7381세대(연 평균 약 2460세대)
천안시 서북구 : 3년 내 5408세대(연 평균 약 1802세대)
천안의 공급만 따지면 적정수요 1배 이내이기 때문에 A등급이지만, 천안은 아산시와 인구를 주고 받기 때문에 아산의 공급도 면밀히 살펴야 함.
아산시 : 3년 내 12,173세대(연 평균 약 4057세대)
천안의 서북구와 가까운 아산의 탕정면, 배방읍에 12,173세대의 많은 공급이 들어옴.
따라서 아산시 공급과 함께 본다면 적정수요의 1.54배이므로
공급 : B
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -25%이므로 저평가 되었다고 생각함. O
2) 환금성 : 300세대 이상, 저층/탑층 아님 O
3) 수익률 : 투자금 7000만원
100% 수익률 (연평균 10%) 위해선 10년동안 7000만원 만큼 올라줘야 함.
3.9억+0.7억 = 4.6억
4) 원금보존 : 전세가율 82% O
5) 리스크 대비: 입지독점성 부족(아산시에 공급 많음), 역전세 대응 해야함 △
나의 투자 결론(매수 여부): 우선 7000만원으로 할 수 있는 다른 아파트와 더 비교 후 매수 결정을 할 것이다. 천안시 서북구 자체에는 공급이 많지 않으나 가까운 아산에 공급이 많은 것이 큰 리스크이고, 초보투자자인 나는 리스크 대비를 잘 못할 것 같다. 결론은 비교 후 매수 결정!!
✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 하나를 이렇게 분석해 본 적이 없는데, 수익률 보고서를 작성하면서 아파트 투자를 하기 위해서는 이렇게 많은 노력을 해야 하는구나를 느꼈다. 또한 저/환/수/원/리를 판단하려면 더 많은 인사이트를 쌓아야겠다고 생각한다. 독/강/임/투를 꾸준히 하면서 인사이트를 키워 나가도록 노력해야겠다!
