*아파트명: 마곡동엠밸리4단지
23년 12월 네이버 기준 14.7/7.7
*위치 마곡나루역 역세권, 주변 오피스텔 및 상권 발달, 신혼 부부 및 가족단위 많이 보임.
*입지
-직장 A
(21년 기준) 사업체수 58806/ 종사자수 290473
-교통 A
강남역 (급행) 48분 / 여의도역 25분/ 시청역 43분 -> 강남역 1시간이내, 부도심 30분 이내
-학군 C
마곡중 258미터 72.6/1.9
공항중 943미터 74.4/3.6
-> 낮으나 특목고 진학률 비교적 높은편
(학원가 신방화역 근처 (마곡동1위) 까지 도보 10분 50개, 마곡역 근처 도보 18분 20개)
-환경 S?A?
강서구 백화점: NC백화점 강서점 (대중교통 30분이내) 롯데백화점 김포공항점 (대중교통 20분)
마트: 이마트 신월점, 롯데마트 김포공항점 2개
그 외) 홈플러스 가양점 2.1키로, 수인식자재마트 강서점 1.4키로
-> 백화점, 대형마트 등 강서구 내 입점했으나 반경 1키로 내 위치하지 않고 이동 필수로 비교적 아쉬움.
-공급 S
23년 12월~26년 12월: 1017세대, 6개 단지
_지역:강서구
_인구수:563575 (23년 11월 기준)
_적정수요(인구수*0.005): 2819 세대 (1년) , 8457 세대 (3년)
_연도별입주:
2024 409세대
2025 0세대
2026 577세대
->3년 합계 총 1017 세대, 연평균 339세대 입주 예정
_적정수요 대비 공급수준 : 1년 적정수요 2819 세대 대비 3년 평균 339세대 들어옴
-> (339/2819)= 0.12배
#공급평가 적정수요 0.5이하 : 최상
#그러나) 2030 직장인(1인가구) 많고 주위 오피스텔 많아서 수요 대비 등록된 인구수 많다고 판단됨.
-과거시세
현재 네이버부동산 기준 14.7(매매)
-수익률분석
현 14.7/7.7 (네이버) 투자금 7.0
저점매수 2014.02, 4.5/3.5 (호갱노노) 투자금 1.0
고점매수 2022.07, 12.9/5.4 (호갱노노) “ 7.5
_저점 매수 시 순수익률
(14.7-4.5)/(4.5-3.5)=10.2 = 1020%
_고점 매수 시 순수익률
(14.7-12.9)/(7.5)=0.24=24%
-> 단, 네이버로 참고 시세 통일 시 고점은 현재로 고점 매수 시 순수익률 0%
-현장사진
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