[열중48기 부자마인드3배뻥튀기조 _부자되고싶다룰루] 부동산 상승신호 하락신호 #15

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 상승신호 하락신호 + 신현강 

저자 및 출판사 : 신현강 / 잇콘

읽은 날짜 : 12.30-31(새벽)

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급 #갭 메우기 갭 벌리기 #입지

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :10

1. 저자 및 도서 소개

: 네이버카페 ‘부와 지식의 배움터(부지런)' 대표이자 20년 경력의 실전파 실전 투자자. 부동산 칼럼니스트

깊은 통찰력과 알기쉬운 설명으로 7만 명이 넘는 블로그 및 유튜브 구독자를 보유한 부동산 인플루언서이기도 하다. 

2. 내용 및 줄거리

:chapter 1. 부동산 시장의 사이클을 이해하자

부동산은 7단계 흐름을 거친다

필자는 부동산 시장의 방향과 추세에 영향을 미치는 핵심요소를 크게 다섯가지로 본다 

1. 공급의 변화
2. 전세가격의 변화
3. 투자수요의 변화
4. 실수요의 변화
5. 정부 정책의 변화

침체기 _ 매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오른다 

이럴때 투자자들이 관심을 갖는 대표적인 분야가 바로 ‘수익형 부동산’시장이다. 그리고 시세보다 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수 있는 경매시장이 크게 활성화된다. 수익률이 높은 부동산이라면 어느 정도의 시세차익 또한 기대할 수 있다. 

회복준비기 - 전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다

회복준비기의 핵심요소 변화 : 공급 크게 감소, 전세 급등 , 갭투자 수요 증가, 실수요 소폭 증가, 시장 정상화 대책 발표

회복기 - 주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다

회복기의 핵심요소 변화 : 주택공급 증가, 전세 급등세 지연, 투자수요 급증, 구매 수요 증가, 시장회복 이후 규제 강화검토 

상승기 - 급등하다가 일부 조정을 맞는다

상승기의 핵심요소 변화:주택공급 증가, 일부 역전세난, 규제로 소폭감소, 규제로 크게 감소, 규제 강화 시작

확산기 (1차 순확장 ) 공급이 줄고 실수요자가  늘어난다

확산기의 핵심요소 변화 : 주택공급 감소 시작, 전세가격 큰 변화 없음, 투자수요 확산, 실수요 구매수요 증가, 규제 강화 계속 >> A급 지역 투자와 풍선효과 활용하기 >> 다양한 지역으로 눈을 넓혀 자신의 자금 상황에 보다 잘 맞는 투자 대상을 선정하는 것이 매우 중요한 시기다. 

급등기 (2차 순확장) 실수요가 외곽 지역까지 번진다

급등기의 핵심 요소 변화 : 공급 크게 감소, 전세가격 상승, 투자수요 확산, 구매수요 급증, 규제 강화 계속

>> 투자자들은 아직 가격이 오르지 않았지만 풍선효과가 발생할 만한 곳을 찾고, 그 중에서도 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳 또는 높아질 만한 곳을 찾아내서 투자하기도 한다. 풍선효과로 매매가가 오를 가능성이 높아 보이는 데다가, 전세 가격이 상승하면 적은 투자금으로 효율적인 투자를 할 수 있기 때문이다. 즉 전세갭투자와 풍선효과를 복합적으로 활용하는 것이다. 하지만 방어적 투자에 신경써야 할 시기.

쇠퇴기 _수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다

쇠퇴기의 핵심 요소 변화 : 공급 증가세, 전세가격 유지, 투자 수요 감소세, 구매수요 감소세, 규제 강화 계속 (침체시 규제 해제) >> 투자에 보수적 접근이 필요한 시기

지금은 어떤 시기를 지나고 있을까 

예측보다 중요한 것은 감당하고 관리하는 것

chapter 2. 상승장 투자의 기본은 갭 벌리기와 갭 메우기

올해의 투자 전략이 내년에도 통할 수 있을까

상승장에는 상승장에 맞는 투자 기술이, 침체기에는 침체장에 맞는 투자 기술이 존재하기 마련이다. 그 기술을 상황에 따라 어떻게 활용하고 응용하느냐에 따라 얻을 수 있는 수익은 크게 차이가 난다.

전세갭투자 성공의 3가지 요건

1. 매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기에
2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황을 찾아서
3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자 하는 방식

전개갭투자의 주의사항

전세 갭투자가 성공하기 위해서는 앞에서 살펴본 세가지 조건을 충족한 상태에서 매입해야 한다. 매매가격이 정체되고 전세가격이 상승하는 시기에, 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라가는 상황을 찾아서, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 소액투자를 해야 수익을 얻을 수 있다. 

좋은 입지와 신축부터 상승하는 갭 벌리기 현상

상승장 초반에는 갭 벌리기를 적극 활용하자 

1. 입지가 좋은 곳을 제일 먼저 고려하라

2. 가능하면 신축아파트를 가장 먼저 분양받아라

   분양가 상승 시 대처 방법

   1. 분양이 계속 예정되어 있는 곳을 찾아라.

   2. 현재 기준으로 분양 시기가 가장 빠른 곳을 찾아 분양받는 것이 좋다. 

벌어진 가격 차이가 다시 줄어드는 갭 메우기 현상

특정 지역의 가격이 급등하면 이에 대한 부담으로 대안을 찾는 사람들이 늘어나는 것을 이용한 방법이다. 

갭 벌리기와 갭 메우기는 주변으로 확산된다

풍선효과를 이용한 일반적인 투자

1. 현재 가장 상승세가 높은 지역을 찾는다.
2. 그 주변지역에서 사람들이 대안으로 선택할 만한 선호지역을 찾아 투자한다.

풍선효과 활용 전략 1) 정부 규제 역이용하기

풍선효과 활용 전략 2) 실현이 가까운 호재 활용하기 

ex) 신안산선, GTX , 주택공급이 감소하는 곳

chapter 3. 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자전략들 

웅덩이효과로 상대적 저평가 물건 찾기 

갭 벌리기와 갭 메우기를 활용한 투자 방법 

1. 입지가 좋은 곳을 찾아서 선호도가 높은 신축 > 구축 순으로 투자하라
2. 진입 타이밍이 늦었다면 현재 상승세가 높은 지역을 찾고, 확산될 가능성이 높은 주변 지역을 찾아 1번 패턴으로 투자하라.
3. 상승세는 점차 외곽지역으로 확산되므로 아직 규제가 적용되지 않은 비규제지역을 선점하거나, 가까운 시기에 호재가 예정된 지역에 먼저 진입하라.

정부 규제로 인한 일시적 조정장 노리기

랜드마크 아파트는 정부 규제의 첫 번째 타깃 > 조정장에 진입하기 

다양한 전략을 복합적으로 응용하기

모멘텀이 될 호재가 있는가 , 상대적 저평가된 대상이 있는가 

chapter 4. 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다

상승장 중, 후반에 유용한 전세갭투자

1.매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기 > 규제 강화, 주택공급의 감소 >> 주로 규제가 집중되는 서울, 수도권 지역에서 나타난다. 

2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황 > 전세난에 의한 불안 심리 심화

3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자 > 오를 가능성이 높은 지역 중에서 전세가율이 높은 주택 

전세갭투자를 투자에 활용하는 방법

상승장 중, 후반부에 투자하기 좋은 지역은 모두 교통이나 지역 인프라가 좋은데도 아직 가격이 많이 오르지 못한 지역(전세가 비율이 높은 지역)이라는 공통점을 가지고 있다. 갭 메우기가 가능한 저평가 지역을 찾아라 , 실수요자가 선호할 만한 준신축이나 구축도 좋다. 오를 가능성이 높은 입지와 주택을 찾아라

시기와 상관없는 국지적 전세갭투자 전략

핵심 포인트는 지역별 공급물량

성공적인 전세갭투자의 5단계 전략

시기와 상관없는 전세갭투자

1. 먼저 그 지역의 입주 물량 감소 추이 확인
2. 주변에 대체 가능한 지역이 있는지 확인
3. 그 지역이 침체장인지, 상승장이 진행되고 있는 상황인지 확인
4. 침체장이라면 중심지역에, 상승장이 진행되고 있으면 갭 메우기 투자 생각하라.
5. 상승장이 꽤 진행된 곳이라면 과감히 다른 지역을 찾아 처음부터 다시 시작하라.

chapter 5. 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략

상승장의 정부 규제는 함께 가야 할 동반자

상승장의 정부 규제방향은 크게 다섯 가지 항목에서 공통점을 보인다.

1. 다주택자에 대한 규제 강화(세금 중과)
2. 대출 요건의 강화
3. 분양 시장에 대한 규제 강화
4. 재건축 시장 규제 강화

5. 규제 지역의 지정 및 확대

    

똘똘한 한 채는 언제나 유효하다

입지가 좋을수록 상승기에 더 많이 오른다. 

흐름을 타면 상급지 갈아타기가 수월해진다
똘똘한 한채를 찾고 싶다면 당시 상황에서 사람들이 가장 선호하는 대상을 찾는 것이 중요하다.

갈아타기의 필수 전략 일시적 1세대 2주택

효율성을 극대화하는 기존주택 + 입주권 전략

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:1. 필자가 이 책에서 말하는 부동산 시장의 사이클 역시 어떤 절대적인 법칙이 될 수 없다. 단지 과거의 비슷한 상황에서 사람들은 어떤 식으로 행동했는지를 돌아보고, 그에 따라 ‘앞으로 사람들은 이렇게 행동할 가능성이 높겠구나’라는 식의 패턴을 찾아보려는 것일 뿐이다. 다만 변하지 않는 것은 있다. 침체가 있으면 상스이 있고, 상승이 있으면 언젠가 침체가 오는 사이클이 존재한다는 사실이다. 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것보다 중요한 것은 시장의 흐름을 이해하고 그 흐름에 따라 적재적소에 맞는 투자 방법을 사용해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다. 

2. 침체장에서 상승장으로 넘어가는 시기의 전세갭투자는 투자금보다 입지를 더욱 중요하게 봐야 한다. 그래야 가장 빠르게 많이 오르기 때문이다. 

3. 호재 + 주택공급이 감소하는 곳 >> 풍선 효과가 나타나기에 상당히 좋은 곳!!

라

4. 어떤 지역의 입주물량이 감소하면 그 지역의 전세가격과 매매가격이 상승하는 경우가 있다! >> 대구 보라는 이유? 

5. 상승기와 하락기는 모든 지역에서 똑같이 나타나는 것이 아니다. 많은 사람들이 하락기라고 생각하는 그 순간에도 다른 지역에서는 분명 상승이 일어나고 있고, 새로운 기회가 생겨난다는 뜻이다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:1. 2005년부터 공급이 줄어들기 시작한 부산은 이 시기부터 상승장 초입에 들어서기 시작했다. 따라서 먼저 부산 지역에 진입한 사람들은 이후 큰 수익을 얻을 수 있었다. >> 아직 사이클이 빠른 ,지방에 대한 공포(?) 가 있는데 여기서도 이렇게 짚어주니 좋았다. 지금의 부산 느낌. 

2. 전세 갭투자는 단순히 갭이 작은 대상을 찾는 전략이 절대고 아니다. 그보다는 오를 가능성이 높은 대상을 찾는 것이 더 중요한 전략이다. 투입금액을 최소화하면서 수익률을 극대화하는 것은 그 다음 문제다. 어찌보면 이것이 가장 원리에 충실한 전세갭투자의 개념이다. 

3. 일반인과 투자자의 가장 큰 차이 

일반인 : 과거에 내가 얻지 못한 수익에 집착하고 불확실성을 두려워한다.

투자자 : 과거를 돌아보고 앞으로 내가 얻을 수 있는 미래 가능성에 더 집중한다.

4. 부동산에도 순환매가 있다! 특정 지역에 관심이 집중되어 가격이 상승하며 갭 벌리기가 일어나는 경우 그 주변의 관련 대상까지 상승하는 갭 메우기 현상이 나타나는 것이다. 주로 신축아파트가 상승하면 구축아파트가 상승하게 되고, 일반 아파트가 상승하면 이후 연관성 있는 주상복합 아파트 등이 상승한다. 

5. 지난 과거는 잊어버리는 것이 좋다. 도시는 앞으로도 계속 변화하게 될 것이고 그 중에는 기존의 낡은 이미지 대신 수많은 호재들로 인해 완전히 새로워질 지역도 있을 것이기 때문이다. 기존 관점이 아닌 앞으로 바뀌게 될 관점으로 시장을 바라보면 아직 낮은 가격대로 중심지에 진입할 기회는 충분히 많다. 단지 그 관점을 어떤 식으로 응용할지 계속 고민하는 사람에게 기회가 찾아오는 것뿐이다. >> 꾸준한 관심 필요

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:부동산 투자 이렇게 쉬웠어?

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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