안녕하세요 리치드리머입니다.
2년 만에 광클 실패 후 대기명단에서 막차를 타게되어 극적으로 듣게된 지방투자실전반인데요
그래서 더더욱 몰입하고 성장할 수 있는 기회를 주신 만큼 더 열심히 그리고 치열하게 한달간 튜터님과 동료들과 함께 부딪혀 보기로 했습니다.
1주자 강의는 8년차 투자자이신 잔쟈니 튜터님께서 지투실전반의 목표인 “내 스스로 지방에 투자할 수 있는 방법과 기준”을 8시간에 걸쳐 열정적으로 강의해 주셨는데 키워드를 한단어로 표현해 보자면 “선호도” 였습니다. 결국 선호도가 있는 단지가 어떤것인지 골라내는 실력을 갖추는 것이 중요하다는 것을 느꼈던 강의였습니다.
쌀수록 더 제대로 봐야 합니다!
다양한 지역들의 단지들을 예로 보여 주시며 아직 대부분의 지방 아파트들은 아직 저렴한 구간임을 알 수 있었습니다. 어느 단지를 사냐에 따라 매도할 때 벌수 있는 수익이 달라질 수 있고 그러기에 더욱더 선호도를 뽀족하게 보고 내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 골라낼 수 있는 실력을 키워야겠다고 생각했습니다.
지방은 전세가의 움직임을 잘 봐야 합니다!
지방은 수도권과 달리 인구가 적고 수요가 상대적으로 얇기 때문에 가수요는 적을 수밖에 없고 상대적으로 실수요 즉 전세가의 움직임이 결국 시장을 이끈다는 것을 말씀해 주셨습니다.
그리고 공급이 부족했던 지방 도시들을 예로 보여주시며 공급이 부족하게 되면 지방도 수도권 못지 않게 아니 수도권보다 오히려 더 매매와 전세가의 상승을 기대할 수 있는 모습을 설명해 주셨습니다.
공급과 전세가의 상관관계가 지방에서는 정말 중요하다는 것을 느꼈고 앞마당 시세트래킹 시 매매가 뿐만 아니라 전세가와 전세갯수도 트래킹을 꼼꼼하게 해야겠다는 생각이 들었습니다.
지방 가치성장투자
지방에서 가치성장투자가 가능한 단지들의 특징을 설명해 주셨습니다.
그동안 수도권 가치성장투자만을 고려하고 있었지만 지방에서도 사람들이 좋아하는 단지는 중장기적으로도 보유가 가능하고 시장상황과 공급장 전세가의 움직임에 따라 가치성장투자도 1호기 매도 후 갈아타기 후보로서 충분히 고려할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 가치설장투자가 가능한 지역들의 단지들도 꾸준히 트래킹하고 기회가 오면 잡을 수 있도록 실력을 쌓아야 겠다는 생각이 들었습니다.
평형, 연식, 생활권도 중요하지만 개별 단지의 선호도가 무엇보다 중요합니다!
지방 소액투자의 범위를 설정할 때 연식, 평형, 생활권 별로 범위를 설정해 주셨는데 결국 우리가 매수 후 보유하고 매도를 잘하기 위해서는 “그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가”의 관점에서 거주수요와 선호도가 있는 단지를 우선으로 해야하고 이러한 단지들이 매도시 환금성이 좋다고 말씀해 주셨습니다.
“그 단지를 그 돈을 주고서라도 사고 싶을 정도로 사람들이 좋할 만한 단지인지” 현장에서 가치와 선호도를 파악하는 것이 중요하기 때문에 앞마당을 만들 때에는 무엇보다 거주수요가 있고 선호가 있는 단지가 무엇인지 뾰족하게 분석하고 골라내는 실력을 기르는게 중요하다는 것을 다시한 번 느꼈습니다.
투자금을 먼저보지 말고 매매가가 저평가인지를 먼저 살펴야 합니다.
튜터님께서 본인이 직접 하시는 투자의사결정하시는 방법을 설명해주시면서 투자금을 먼저 맞추고 가치가 좋은 것을 골라내지 말고 매매가가 가치가 더 좋은데 더 싼지를 먼저 따져야 한다고 말씀하셨습니다. 그동안 전수조사후 갭을 먼저 필터링 해왔었는데 이러한 부분이 잘못되어 왔다는 것은 느꼈고 이번 앞마당을 만들면서는 가치를 우선순위로 하고 같은 가격대에 가치가 더 좋은 것이 어떤 것인지 생각해보려는 시도를 하겠습니다.
매도 할때도 선호도가 중요
지방 아파트 투자시 매도의 기준을 설명해 주시면서 들었던 가장 큰 깨달음은 면밀한 선호도파악이 정말 중요하다라는 것이었습니다.
매도할 물건이 그 지역에서 얼마만큼의 선호도를 가지는지?
갈아탈 물건이 그 지역에서 얼마만큼의 선호도를 가지느냐?에 따라 매도가 잘 되고 환금성이 좋다는 것을 느낄 수 있었습니다.
매수단계에서부터 그 지역에서 어떤 선호도를 가지는지 파악하고 그러기 위해서는 뾰족하게 단지 선호도를 가를 수 있는 실력을 쌓는 것이 중요하구나를 느낄 수 있었습니다.
자산 뿐만 아니라 부자그릇을 키우자!
같은 돈으로 같은 집은 살 수 있지만 모두가 똑같이 부자가 될 수는 없다는 튜터님의 말씀이 가장 기억에 남습니다. 한 달동안 임장지의 의미를 배우고 튜터님과 조장님 동료들과 질문과 대화로 실력을 키우고 무엇보다 내가 먼저 좋은 동료가 될 수 있도록 부자그릇을 키울 수 있는 한 달을 보내겠습니다.
