안녕하세요.
투자자의 시간에 집중하는 인생집중입니다.
이번에 처음으로 지방 투자 실전반을 수강하게 되었습니다.
그 동안 광클을 열심히 도전한 결과를 마주하는 것 같아 좋았습니다. 또한 더욱 심도 있는 투자 공부와 무엇보다
기초반에서 접하거나 배우기 힘들었던 부분은 튜터님에게 물어보면서 성장할 수 있는 환경이라는 것이 너무
기대 됩니다.
1주차 잔쟈니 튜터님의 강의도 오프라인으로 들을 수 있는 기회가 있어 오프라인 강의 후 온라인 업데이트를
된 뒤 다시 복습하면서 들었는데요 너무 막연하게 생각하고 있던 부분을 꼭 찝어 알려 주셔서 좋았습니다.
현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
✔시장 상황
- 전세 개수가 줄어들고 신규공급도 없어 전세가격 상승하는 상황
- 전세가 줄었으나 아직 가격상승으로 연결 되지 않은 곳도 있음.
- 공급 물량 감소로 전세값이 상승
- 역전세 시장에 싼 전셋집 들어간 임대인들의 갱신권 사용빈도 높음
✔투자기준
- 지역 내에서 사람들이 좋아하는 단지 파악 (선호도, 환금성)
- 각 지역 공급 물량에 따른 매매, 전세 분위기 및 시장상황을 파악하여 투자범위 설정
- 가격과 투자금을 고려하여 우선순위 정하고 투자 결정
- 적은 투자금에 매몰되어서 후순위 단지를 선택하는 우를 범하면 안된다.
- 지역 내 선호도와 수요 파악이 투자결정의 핵심이다.
지방투자가 기회인 이유
- 가격이 싸다 - 싸면서도 좋은 것을 사서 같은 돈으로 더 벌 수 있는 시기
- 투자금이 적게 든다 - 소액투자자가 종잣돈 불리는 현실적 대안인 전세가율 상승으로 투자금 줄이기가 용이
리스크가 적다 - 매매, 전세가격 모두 충분히 낮은 수준으로 역전세 가능성이 적다.
지방 도시 선호도와 특징
- 수도권에 비해 인구가 적고 수요가 얇은 지방아파트는 실수요, 즉 전세가의 움직임이 시장상황을 이끔.
- 전세의 가격과 상황 파악이 지방 시장 진단에서 가장 중요한 것
- 아파트 전세가에 가장 큰 영향을 주는 것은 공급
지방 투자 의사결정 과정 3단계
- 저평가 - 가치 있는 단지 중 가격이 싼 것 (가격결정요를 갖추고 실거주 만족도 양호한 것)
- 투자금 - 적은 투자금이 드는 것 - 목표 매수가와 목표전세가를 잘 파악함.
- 리스크 - 잔금 가능 범위에 들어오고 역전세 가능성이 적거나, 대응 가능한 것
지방 광역시 부터 중소도시에 이르기까지 현재 시장 상황과 선호도 기준을 정리를 잘 해주시는 강의 였고,
무엇보다 지방투자에서 가장 중요한 선호도와 수요에 대한 인사이트를 통해 지방에서도 소액 투자만이 아닌
가치성장투자까지도 가능하다는 것을 알 수 있는 시간이였습니다.
그리고 목표매매가와 목표전세가를 지금과 같은 시장일 때 어떻게 산정하여 내가 내 투자에 접목을 시킬 수 있는지
배우는 시간이였습니다.
적용할 점
- 선호도 파악시 개별 단지별로 파악한다.
- 꾸준한 앞마당 시세 트레킹을 통해 기회를 현장에서 잡을 수 있는 인사이트를 얻는다.
- 임보작성시 전세가 귀한 생활권은 전세지도(갯수, 가격)를 작성하여 적정 전세가를 가늠해 본다.
8시간 가까이 열강을 해주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다.
복습 잘 하면서 실제 임보를 작성시 배운 내용을 반영하여
투자 적정 단지 선택부터 목표 매매, 전세가까지 잘 반영해 보도록 하겠습니다.
