안녕하세요! 여러분 ‘구해줘내집’ 공인중개사 디수(장지수)입니다.
2026년 새해가 밝았습니다!
올 한 해도 여러분의 내 집 마련과 선택의 순간마다 늘 여러분의 편에 서서 함께하는 ‘구해줘내집’ 이 되겠습니다.
지난 칼럼에서는 자금조달계획서의 기본적인 내용들을 함께 살펴보았습니다.
혹시 아직 확인하지 못하신 분들을 위해 아래에 해당 칼럼 링크를 남겨드립니다.
>> 주택자금조달계획서 제출 시기부터 대상, 불이익까지 (2026년 최신)
이번편에서는 앞서 예고했듯, 자금조달계획서 ‘작성 방법’에 대해
- 항목별로 어떻게 적어야 하는지
- 자주 실수하는 포인트는 무엇인지
- 어떤 증빙자료가 필요한지를 중심으로, 실제 계약 흐름에 맞춰 하나씩 풀어보겠습니다.
자금조달계획서는 크게 두 가지 영역으로 나뉩니다. 내가 가진 돈(자기자금)과 남에게 빌린 돈(차입금)입니다.
- 자기자금 (내 돈): 금융기관 예치금(예금, 적금), 주식·채권 매각 대금, 부동산 처분 대금(기존 집 판 돈), 그리고 상속이나 증여받은 돈이 포함됩니다.
- 차입금 (빌린 돈): 금융기관 대출(주담대, 신용대출), 임대보증금(전세 끼고 매수 시), 그리고 친인척 등에게 빌린 사적 차입금이 해당합니다.
먼저 자기자금 부터 보겠습니다.
② 금융기관 예금액 :
- 본인 명의의 예금, 적금을 적습니다. 단순히 현재 통장에 남아 있는 잔액을 적는 것이 아니라 계약금,중도금,잔금 지급 시점에 맞춰 실제로 인출하고 사용할 수 있는 금액, 즉 해당 시점에 확실하게 동원 가능한 예금액을 기준으로 기재하셔야 합니다.
- 증빙 자료 : 예금잔액증명서, 입출금내역서
- 주의 할점 : 만약 예금 잔액이 최근에 급격히 증가했다면 그 증가한 자금의 원천까지 소명해야 할 가능성이 있습니다.예를 들어 계약 일주일 전에 부모님으로부터 1억 원이 입금되었다면 이는 단순한 예금으로 보기 어렵고 증여 또는 차입금 항목으로 구분해 기재하는 것이 원칙에 가깝습니다.
③ 주식·채권 매각대금 :
- 주식, 채권 및 각종 유가증권 매각대금을 적습니다. 이미 매도했거나 매도할 예정인 금액입니다. 손실이 났다면 매도 후 실제 손에 쥐는 '실수령액' 기준으로 적어야 합니다.
- 증빙 자료 : 주식거래내역서, 예금잔액증명서
주의 할점 : 주식이나 코인과 같은 변동성 자산을 매각해 자금을 조달할 계획이라면 자금조달계획서에는 작성 시점의 평가액 그대로가 아니라, 보다 보수적인 금액으로 기재하는 것이 안전합니다.
④ 증여·상속 :
- 부모님 등에게 받은 돈입니다. 가장 주의할 항목으로 세금을 아끼려고 '예금' 항목에 넣었다가 조사 대상이 되는 경우가 많으니 신고 후 정석대로 적는 것이 안전합니다.
- 증빙 자료 : 증여세, 상속세 신고서, 납세증명서
주의 할점 : 성인 자녀는 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원, 부부 간에는 6억 원까지 증여 재산 공제 한도를 활용할 수 있습니다. 자금조달계획서에 증여 자금이 포함되는 경우라면 이 공제 한도를 적극적으로 고려하시는 것이 좋습니다.
다만 반드시 유의하셔야 할 점은이 공제 한도가 증여 시점 기준 10년간의 누적 금액이라는 점입니다.
예를 들어 5년 전에 부모로부터 3천만 원을 증여받은 이력이 있다면,이번에는 최대 2천만 원까지만 공제 대상이 됩니다.
⑤ 현금 등 그밖의 자금 :
- 기타 자기 자산을 통해 조달하고자 하는 자금을 적습니다. 예를 들면 퇴직금, 보험해약환급금, 연금 혹은 미래 소득을 적습니다.
- 증빙 자료 : 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증
주의 할점 : 금융기관을 거치지 않은 현금은 자금의 형성과 이동 경로를 객관적으로 입증하기가 사실상 어렵기 때문에 불법 소득이나 탈루 소득으로 의심받을 가능성이 매우 높기에 적지 않는 것이 좋습니다.
⑥ 부동산 처금 대금 :
- 본인 소유 부동산의 매도, 기존 임대보증금을 통해 조달하려는 경우에 이곳에 적습니다.
- 증빙 자료 : 매매계약서, 임대차 계약서
주의 할점 : 기존 집의 전세보증금을 차입금 칸에 있는 ‘임대보증금’에 적으시는 분들이 종종 있습니다.
하지만 그 항목은 세입자를 끼고 집을 사는 경우에만 쓰는 칸입니다. 지금 살고 있는 집의 전세보증금을 돌려받아
매수 자금으로 사용하는 경우라면,차입금이 아니라 자기자금으로 적으셔야 합니다.
⑦ 소계 :
- ② ~ ⑥의 합계를 적습니다.
다음으로는 ‘차입금’ 입니다.
⑧ 금융기관 대출액 합계 :
- 주택담보대출, 신용대출 등입니다. 대출 실행 전이라면 '예상 금액'을 적되, 실제 실행 후 금액이 달라지면 추후 수정 제출이 필요할 수 있습니다.
- 증빙 자료 : 금융거래확인서, 부채증명서, 대출잔액증명서
- 주의 할점 : 주택담보대출과 신용대출을 함께 활용해야 하는 경우라면, 단순히 “얼마까지 받을 수 있느냐”보다 DSR 한도를 어떻게 나눠 쓸 것인지를 먼저 설계하는 것이 중요합니다.
기존 주택 보유 여부 (주택담보대출이 있는 경우만 기재)
- 기존 주택 보유 여부는 현재 주택을 보유하고 있는지 그리고 그 주택에 주택담보대출이 설정되어 있는지를 확인하기 위한 항목입니다.
- 주택담보대출이 있는 경우에만 기재하며, 담보대출이 없는 주택을 보유하고 있거나 주택을 보유하고 있지 않은 경우에는 ‘미보유’를 체크하시면 됩니다.
⑨ 임대보증금
- 전세를 끼고 매수하는 경우에는, 매수인이 승계하게 되는 세입자의 전세보증금 금액을 기재합니다.
- 증빙 자료 : 임대차계약서
⑩ 회사지원금․사채
- 매수인 본인이 소속된 회사나 대부업체로부터 대출을 받은 내역이 있을 경우 기재합니다.
- 증빙 자료 : 금전대차계약서, 법인/개인사업자로부터 차입 확인 가능한 서류
⑪ 그 밖의 차입금
- 가족이나 친인척 등 제3자로부터 자금을 빌려 마련할 계획이라면 기재하고 차용증 등 객관적인 서류로 해당 사실을 증명할 수 있어야 합니다.
- 증빙 자료 : 차용증(금전소비대차계약서）
주의 할점 : 국세청은 가족간 계좌이체는 증여로 추정하기 때문에 납세자가 증여가 아니고 차용임을 입증해야 합니다. 차용증 작성의 핵심은
① 금전을 빌린 사람이 소득 등 상환할 수 있는 객관적인 능력을 갖추고 있는지
② 합리적인 기간과 금액 범위 내에서 실제로 원금 상환이 이루어지고 있는지 입니다.
⑫ 소계 :
- ⑧ ~ ⑪의 합계를 적습니다.
⑬ 합계 :
- 자기 자금의 ⑦ 소계 와 차입금의 ⑫ 소계의 합을 적습니다. 즉 매매가가 되겠죠
다음으로 조달자금 지급방식과, 입주 계획을 살펴보겠습니다.
이 항목은 위에서 마련한 자금을 주택 판매자(매도인)에게 어떤 방식으로 지급할 것인지를 구체적으로 밝히는 부분입니다.
⑮ 계좌이체 금액
- 은행 계좌를 통해 매도인에게 직접 이체하는 금액을 의미합니다.
은행 대출을 통해 매도인에게 이체되는 금액 역시 이곳에 적습니다.
⑯ 보증금·대출 승계 금액
매도인이 기존에 부담하고 있던 주택담보대출이나 세입자의 전세보증금을 매수인이 대신 승계하는 경우에 해당하는 금액입니다.
⑰ 현금 및 그 밖의 지급 방식 금액
- 계좌이체나 승계 방식이 아닌, 현금·수표 등 기타 방식으로 지급하는 금액을 의미합니다.
다만 이 항목은 자금 출처 소명이 까다로울 수 있어 신중하게 작성해야 합니다.
‘입주 계획’ 항목은 해당 주택에 누가, 언제 실제로 거주할 것인지를 밝히는 부분입니다.
- 본인 입주 : 주택을 매수한 사람과 주민등록상 동일 세대원이 함께 입주하는 경우입니다.
- 본인 외 가족 입주 : 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족, 예를 들어 따로 거주 중인 자녀나 부모님이
해당 주택에 입주하는 경우를 말합니다.
자 그럼 실제 사례를 통해 한번 설명해 볼까요? (출저:국토교통부 토지정책과)
- 매수인(무주택)은 매도인과 ’25.03.17. 서울시 00구 00동 00아파트매매계약을 10억원에 체결
- 계약금 1억원, 중도금은 3억원(25.04.30), 잔금은 6억원(25.06.30)
- 자기자금 : 6억원(예금액 1억, 주식매각대금 1억, 아버지 증여 1억, 전세로 살고 있는 주택 3억)
- 차입금 : 금융대출 3억, 친형에게 차용 1억을 마련할 계획을 세우려는 경우
증빙 자료를 제출 할때 유의할 사항으로는
- 증빙서류 제출대상란에 “O” 표시된 항목은 해당 증빙서류를 제출하거나 미제출 사유를 작성 (자금조달계획서 작성에 따라 O, X 자동설정 )
- 제출한 증빙서류에 “V” 표시
- 증빙서류 제출대상란에 “O”이 표시되었으나 제출시점에 증빙서류를 제출할 수 없는 경우 그 사유를 간략하게 작성(예시: 증여, 매매계약, 대출 등 추후 예정인 경우 “00월 예정”으로 작성)
그럼 마지막으로 자금조달계획서를 어디에 작성하고, 증빙자료를 어디에 제출하는지 사진으로 한번 알아보겠습니다.
자, 여기까지 자금조달계획서 작성 방법과 예시, 신고 절차까지 한 번에 정리해봤습니다.
앞선 칼럼에서도 말씀드렸지만 2026년 초부터는 자금조달계획서 양식이 더 까다롭게 바뀔 예정입니다.
요즘 현장에서는 계약 자체도 중요하지만 자금조달계획서에 대한 중요성이 커지고 있습니다.
대충 적어도 넘어가던 시기는 이미 지났고, 이제는 자금의 흐름을 설명하지 못하면 계약이 불안해지는 구조가 됐습니다.
집을 산다는 건 결국 “얼마에 샀는가”도 중요하지만 “문제없이 샀는가”가 역시 중요해지는 단계로 들어온 것 같습니다.
조금 귀찮더라도 자금조달계획서를 미리 정리해 두시면 계약 과정에서 흔들릴 일도 줄고, 불필요한 걱정도 확실히 덜어낼 수 있습니다.
내 집 마련을 준비하고 계신 분들께 이 글이 한 번쯤 점검해볼 기준이 되었으면 좋겠습니다.
마지막 26년에 개편될 자금조달계획서의 양식을 보여드리면서 마치겠습니다.
감사합니다!
복잡한 자금조달계획서, 구해줘내집이 대신 쉽고 편하게!
