서울수도권 시장에서
제대로 된 비교평가 하는 법
-4강 후기-
안녕하세요.
씬튜터님과 함께하는 임장? 무ㅈ1 씬나^3^ 커디윤 입니다.
4강은 식빵 파파님의 비교평가를 제대로 뽀갤 수 있는 강의였는데요.
제가 지금껏 헤메고 고민했던 많은 부분들을
하나씩 콕콕 찝어서 알려주시는 듯한 느낌을 받았을 정도로
참 유익하고 깨달음이 많았던 강의였습니다.
처음, 비교평가가 왜 중요한지부터 시작하여
지역 내 / 지역 간 비교평가 방법을 알려주셨고,
마지막엔 최종 투자결정하는 방법까지 알려주셨는데요.
정말 제대로 BM하고 싶다는 생각을 했습니다.
비교평가가 중요한 이유?
우리는 비교평가를 왜 잘해야 하는걸까요?
그냥 서울이라면 저렴하다싶으면 하나 사두면 되는거 아닐까,
라고 많은 분들이 생각하실 수 있는데요.
단지 대 단지 비교평가를 잘해야만
우리는 기회가 왔을 때
'그것이 기회인지' 제대로 파악하고
투자로 이어나갈 수 있습니다.
아무리 같은 서울이라도 단지의 선호도에 따라서
우리가 추후 투자했을 때 벌 수 있는 수익금의 차이가
굉장히 천차만별이기에, 우리는 좀 더 벌 수 있는 투자를 위해
그리고 잃지 않는 투자를 위해 비교평가는 반드시 넘어야할 산 입니다.
지역 내 비교평가 하는 법
식빵파파 튜터님께서는 비교평가 방법은
지역 내, 지역 간으로 나누어 설명해주셨는데요.
지역 내 에서도 생활권 내와 생활권 간 비교평가
지역 간 에서는 동일한 땅의 가치와
다른 땅의 가치로 나눠서 설명해주셨습니다.
총 4가지 Case 가 있습니다.
생활권 내 비교평가
(가장 base)
우리가 임장을 다니며 가장 먼저 하는 것이
동일한 생활권 내 단지들을 비교하는 것인데요.
튜터님은 3가지의 항목을 나누어 비교평가를 해주셨습니다.
튜터님께서 알려주시는 3가지 표에 맞춰서 비교를 딱딱하니까
정말 잘 맞아떨어지더라구요.
매번 양식없이 그냥 머릿속으로만 했었는데
굉장히 생각이 정리되는 느낌을 받았습니다.
만약, 3가지 중에서 한가지가 미흡하다 라고 했을 때
과연 그 미흡한 점을 보완할만큼 더 좋은 것이 있는지 살펴보는것이
매우 중요합니다.
결국, 가치를 평가해줄 수 있는 요소 하나하나를 비교해서 검증내린다음,
아실 그래프를 통해서 결과를 확인하면 되는 것입니다.
튜터님께서 항상 강조하신 것인
'나라면 어디를 선택할까?' 라는 고민을 해보아야한다는 것입니다.
생활권 간 비교평가
(아까보다 좀 더 디테일하게!)
하나의 임장지 안에서 비슷한 레벨을 가지는
생활권 2가지를 선택하여 단지를 비교하는 것인데요.
앞서 말씀해주신 3가지 표를 동일하게 넣습니다.
생활권이 다르기 때문에 환경적 요소를 조금 더 디테일하게 봅니다.
그리고, 땅의 가치가 다르다면
입지를 넘어서는 단지선호도가 있는지 여부를 꼭 파악해야 합니다.
지역 간 비교평가
(땅의가치 동일 VS 차이)
지역 내 비교평가와 순서는 동일합니다.
비교평가 전에 땅의 가치가 비슷한지를
꼭 확인하는 게 중요한데요.
한번씩 수치적으로는 똑같은데,
선호도가 다른 단지들이 있습니다.
그럴 때는 수치적으로 보이지 않는 단지 느낌을
현장을 뛰어다니며 파악해야 합니다.
(전임 + 매임 등)
그 지역 안에서 얼마나 좋아하는 단지일까? 라는
지역 내 단지 위상을 생각해보는게 중요합니다.
아무리 좋은 단지라도 주변에 신축들이 너무 많아서
대체제가 넘쳐나는 단지는 상대적으로
선호도가 떨어질 수 있기 때문입니다.
비교평가를 위한 앞마당 관리법
나름 시세트래킹을 하고 있다고 생각했는데,
이번 식빵파파님의 강의를 듣고
저의 잘못된 점을 깨달을 수 있었습니다
단지 가격을 쓸 때 실거래가격보다는 호가 위주로 쓰다보니
가격적 등락이 꽤나 있었던 적이 많았고,
매번 기록으로 남기지 않았다는 점입니다.
시세트래킹을 통해 분위기 파악을 정리해두어야하는데
그것은 다 넘어가고 그저 시트 채우기에 바빴던 것 같습니다 ㅠ_ㅠ
또한 생각보다 적은 갯수의 단지를 시세트래킹해도 괜찮다고 말씀해주셨는데
한 구에 5~10 정도! 생활권당 1-2개만 해도 좋을 것 같습니다.
튜터님께서 시세트래킹 후 남겨야 하는 것을
임장보고서 양식에 맞춰 알려주셨고,
직접 하신 것도 보여주셨으니,
BM 열심히 해보려고 합니다 ♡
실제로 전세가 상승할 때,
조금씩 우상향하는게 아니라
중간 정도의 입지를 가진 단지의 경우
갑자기 한번에 훅 뛴다고 합니다.
그렇기 때문에 우리는 늘 시세를 주시하고 있어야 하는데요.
늘 명심하겠습니다. 튜터님.
놀라울만큼 집중잘되는 강의력을 보유하고 계셔서
너무 멋지다고 생각했습니다.
긴 시간 후배들을 위해 노력해주셔서
정말 감사드립니다 ♥
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