[지투27기 민튜터님과 10억부자 갱스터들 상승] 1주차 강의후기

1) 지금 지방 아파트 시장

“전세가율(전세 부족/갱신권) + 공급 사이클(과잉→부족 전환)로 전세가가 리딩하고, 선호도가 높은 곳부터 매매가가 따라붙는 국면.”

2) 핵심 키워드: ■■■율(■■■가 시장을 ‘끈다’)

왜 ■■■율이 중요하다고 했나

• 지방은 수도권보다 수요(인구)가 얇고 실수요 중심이라

• ■■(실거주 수요) 움직임이 매매를 밀어올리는 구조가 강함

• 특히 ■■이 줄면 전세 매물 급감 → ■■가 상승 → 매매가 추동 흐름이 나타남

강의에서 반복한 “전세가율 상승”의 실전 의미

• “전세가 없다”는 말은 투자금이 줄어드는 기회가 될 수 있음

• 다만 전세가가 오르는 힘(도시 저력/선호도)에 따라 매매를 미는 힘이 다르다

  • 선호 지역 : 전세 상승이 더 강하고 빨리 반영

  • 비 선호지역: 전세 매물 없어도 전세 상승폭이 제한적일 수 있음

3) 지금 같은 장에서 가장 흔한 실수

실수 1) “투자금 적다”에 눈이 멀어서 후순위 단지 투자

• 가격 상승 국면에서는
  투자금이 줄어들수록 → 살 수 있는 단지가 많아짐 → 급하게 후순위로 내려가는 실수가 생김

• 해결책: ‘매수’보다 ‘매도(환금성)’까지 보고 선호도/우선순위 유지

실수 2) “■■ 있는 단지 = 안전”이라고 착각

• 강의 포인트: ■■ 없는 단지가 오히려 수급상 더 타이트한 경우도 많음

• 그런데 ■■ 시세 가늠이 어려워서 투자자들이 “■■ 있는 곳”만 몰림 → 거기가 먼저 비싸짐

4) 지방 투자에서 ‘우선순위’를 정하는 3가지 축

1. ■■■(■■■)

   • “얼마까지 오를까”보다 “팔 때 수월한가”

   • 지역 내에서 사람들이 좋아하는 단지/생활권을 먼저 파악

2. ■■ 사이클

   • 과잉 ■■을 지나 부족 국면으로 들어가는지

   • 단, “부족으로 들어간다”가 곧 “다 오름”은 아님 → 선호도와 결합해서 봄

3. 가격 + 투자금(갭) + ■■ 세팅 난이도

   • 목표 매수가/목표 ■■가를 세팅하는 게 핵심(■■가 없는 시장일수록 더 중요)

5) 실전 운영법: “앞마당을 살아있게 만드는 루틴”

강의에서 강조한 방식

• 시세트래킹 = 숫자 입력이 끝이 아니라

  • 추이(상승/보합/하락)

  • 매물 개수 변화(■■ 소진/유지/증가)

  • 여기에 전화 1통으로 현장감(호가, 협상, 전세 체감)을 붙이기

• 특히 보유 중이면 후순위 단지까지 트래킹
  → 후순위 구축이 ■■/■■가 따라 올라오면 상승 온기 확산(매도 시그널)

6) "수도권 vs 지방”은 ‘예측’이 아니라 ‘리스크 테이킹’으로 결정

• “어디가 먼저 오르나요?”는 답이 없음

• 대신 선택 기준은:

  • 수도권 외곽 = Low risk / Low return(전세 우상향, 대신 계단식·느릴 수 있음)

  • 지방 = Higher risk / Higher return 가능(사이클 타면 빠르게 수익 가능, 대신 되돌림/역전세 리스크 존재)

7) 가치성장 투자 vs 소액투자 혼동 포인트 정리

가치성장 투자(큰 돈/중장기)

• “대체 불가한 가치(학군·직장·상권·부촌 인식)가 바뀌지 않는 곳”

• 좋은 단지는 ■■ 하락이 멈추고 횡보만 해도 ■■가 먼저 오를 수 있음

• 다만 “좋은 거면 아무 때나 사도 됨”은 아님
  → 오래 횡보한 구간도 존재

소액투자(갭/중단기)

• “소액=금액 크기”가 아니라
  가치 대비 저평가 + 투자금 적음 + 거주만족도 양호

• 소액투자 체크

  • ■■ 접근 20~30분 내(지방 기준)

  • 생활상권/학원가/학교 접근

  • ■■■: 신축+기축 혼재라도 신축이 한 번씩 끌어주는 구조면 유리

  • ■■: 가능하면 15~20년 이내(너무 ■■으로 가면 매도/수요가 약해질 수 있음)

  • 세대수 300+ / 구조는 가급적 비선호(복도식 등) 피하기

8) 전주 사례로 강의가 말하고 싶었던 결론

• 중소도시는 ■■■가 매매를 끌어도 “매매가가 확 튀지 않고, ■·■이 붙어서 같이 가는” 패턴이 나올 수 있다

• 그래서 중소도시 소액투자는

  • “싸니까 계속 들고가기”보다

  • 목표 매도가를 정해두고 도달하면 매도가 중요

  • 전세가가 조금만 내려도 매매가가 같이 눌릴 수 있음

9) 바로 쓸 수 있는 “의사결정 미니 체크리스트”

1. 이 도시/생활권은 공급 과잉→부족 전환(또는 부족 누적)인가?

2. ■■ 매물이 “부족” 수준인가, “소멸” 수준인가? (개수/체감)

3. ■■ 상승이 **매매를 밀 힘(수요/선호)**이 있는 도시인가?

4. 내가 사려는 단지는 지역 내 선호 티어가 어디인가? (신축/선호구축/중간/후순위)

5. 투자금 때문에 티어를 과하게 내리지 않았나?(환금성 체크)

6. ■■가가 없어도 목표 전세가 산정 로직이 있는가? (근거: 유사단지/인근/최근거래/사장님 반응)

7. ■■ 리스크(역전세) 방어가 되는가? (■■ 레벨이 과거 대비 충분히 낮은가)

8. “좋은 시기”라도 내가 지금 조급함 때문에 후순위로 내려가는 중은 아닌가?

9. 중소도시라면 목표 매도가/매도 조건을 사전에 박았나?

열강해주신 잔쟈니 튜터님께 감사드립니다