[지투실전 27기 후리 모두 1팀되어 아파트 4러가조 복실한방울] 쟈니님과 함께한 지방시장 스크리닝!

안녕하세요, 첫 실전반을 수강 중인 방울입니다 ㅎㅎ

이번 1강은 오프라인으로 수강을 했어서, 제게 유독 특별했던 것 같아요.

긴말 않고, 기억하고 싶은 내용들을 복습해보겠습니다!

# 1 현재 지방 상황을 둘러보다

저는 제가 앞마당으로 가지고 있는 지역만 알고 있었지,

강의에서 지방의 전반적인 분위기를 분석해주고 

그 지역간 차이를 설명해준 부분이 가장 유용했어요 ㅎㅎ

모든 투자엔 우선순위가 있을 뿐임을 알지만, 지방도 전세 물량과 매수세 사이에 차이가 있음이

이번 강의에서 처음으로 와닿았거든요.

그리고 지역을 임장하며 세낀 매물이 전세가 너무 낮길래

역전세 시장이 있었나 보다~ 정도로만 생각했었는데

계갱권과 연관지어 봐야한다는 걸 또 놓치고 있었던 것 같습니다.

→ 앞으로 지역을 분석할 때, 단순히 전세 물량만 보는게 아니라 매수세와 연관해서 확인해야겠다!

인사이트를 하나 얻었슴당 🧐

# 2 지방, 싸다 싸다 싸다

지방이 싸다고 싸다고~ 다들 노래를 불렀지만

저에게 있어서 싸다고 느낄 수 있었던 이유는 단순히 전고 대비 현재 가격이었어요.

근데 이렇게 1차원적으로 보는 것보다

과거 전세 최고가랑 비교해서 판단해보며, 

지금 가격이 단기간에 급등해도 여전히 저렴한 구간임을 파악할 수 있음을 배웠습니다.

→ 과거 전세 대비 가격 비교. 최근에 온기가 불어오는 시장에서, 투자에 확신을 넣어주는 시각 한스푼!

그리고, 투자에 있어서 자주 동료들도 ㅇㅇ 시장은 전세가 덜 올라서~

덜 붙어서 지금 투자하기엔 투자금이 많이 들지. 이렇게 자주 이야기하곤 했어요.

저에게 단기간에 급등하는 전세가가 매매가까지 견인하는 처럼 보여서 

소액 투자로 어떻게 접근하지?? 싶었었거든요.

하지만 이런 와중에도 전세가격 대비 매매가 보합해서 (당연 흐름은 빠르지만)

가격이 붙어 투자하기에 더 적기가 되는 흐름이 보이는 단지가 꼭 있더라구요! 광역시도요.

결국 많이 알아야 이런거도 보이구나 싶었네요.

광역시 내에서도 여러 급지들간 비교해보며 가격 흐름을 비교분석 해볼 수 있을 것 같아요.

#3 앞마당 관리, 모든 시장은 의미가 있다.

시장을 여러 곳을 알고 있으면 확실히 투자하기 적기인 곳을 아는 시각이 트이는 것 같아요.

입주에 대한 시장 반응 / 전세 물량 추이 & 전세가 / 선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위 구축 정찰병

결국 우리는 실거주자들에게 팔아야하니까, 입주장이더라도 우리가 여왕님 대접 받으며

앞마당을 만들어두면, 정찰병들의 흐름을 보고 들어가 시장이 뜨거워지기 시작할때 팔고 나오면 된다.

그러니 앞마당을 꼭!꼭! 트래킹해야 한다고 많이 와닿았습니다.

# 4 선호도, 지역마다 다른 가격결정요소

이것도 너무 제게 유용하던 부분이었어요.

지방은 지역마다 중요하게 여겨지는 요소가 다르잖아요.

대구는 학군이지 ~ 부산은 오션뷰지~ 처럼 유명한 곳들도 있지만

여러 광역시와 지방도시들의 선호 요소를 뾰족하게 알고 있어야함을 느꼈습니다.

그리고 이런 모든 결정 요소들이 종합점수제로 “선호도”를 만들어서

결국 시장에서 더 “안전한” 매도를 할 수 있게 도와준다고 느껴졌어요.

부산에서 중하급단지 vs 창원의 최상위단지 처럼

시장의 규모가 달라질 수 있어도, 더 높은 선호도를 가지는게 중요하다.

이는 곧 매도와 직결되기 때문에! 지방은 결국 팔아야 하니까요.

# 5 투자의사결정 3단계

투자를 하기 위해서 우리가 항상하는 저평가 단지를 찾는 것.

이 부분까지는 잘 적용하고 있었지만,

평소에도 어려웠던 목표 매수가 & 목표 전세가 실전 사례가 좋았습니다.

매임 전에, 얼마면 사겠다!는 타겟가격이 정해져있으면 좋다고 들었지만

그래서 시장이.. 깎인대?? 안해준다던데..

아직 초보인 제게 협상을 제기하기 위한 의사결정 과정이 부족했습니다.

그래서 강의 속 내용처럼 지역 전체의 매매 흐름도 보고,

선호도에 따라 전세 물량과 전세가 흐름도 보고,

희망회로가 아니라 진짜 될 수 있는 물건을 만들어야겠습니다.

그럴려면 역시나.. 선호도를 잘 알아야겠지만요 😅

그리고 다시 이런 선호도에 대한 이해는,

2년 뒤.. 4년 뒤. 등 해당 자산을 매도할지 여부를 결정하는데도 도움이 되었습니다.

시장에 남아있는 리스크를 잘 이해하고,

그에 따라 더 좋은거로 갈아끼울 수 있는지 판단하기!!

→ 즉, 공급장을 잘 확인해 매도할지, 보유할지 판단해보자! 5년을 보고!

아직 2년 뒤에 바로 팔고 갈아끼우고 싶던 제게 인내를 길러주는 한마디 ㅎㅎ

강의를 전부 듣고 나서 BM할 요소가 무척이나 많았지만..!

몇 개만 뽑아보자면

1. 시장상황 직접 분석해보자. 매매 물량, 전세 물량, 매수세, 정찰병단지들.  (앞마당 원페이지)

2. 선호도에 따라 그룹핑 해보자. → 이후 목표 매수, 전세, 매도 등 전반에 활용.

다음에 또 복습해야겠습니다 ❤️