책 : 부동산트렌드 2026 

저자 : 김경민 정제훈 김규석 이소영 이영민 

# 본 것 & 깨달은 것 

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장 

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향 

실제 거래가격과 가격지수 간의 괴리는 이와 같은 거래 구조의 변화에서 기인한 경우가 많다. 특히 최근 전용면적 59㎡(18평) 이하 소형 평형이 ‘국평(국민 평형, 84㎡)’을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.

→ 정말 그럴까? 내가 배우고 느낀바로는 지방의 경우 84m^을 더 선호한다는 걸 내가 경험했기에, 수도권 아파트일 경우 59m^ 을 선호한다면 맞지만, 전국 아파트를 진단한다고 하면 좀 맞는 말은 아닌 듯. 무엇보다 사람들이 59m^을 선택하는 이유는 집값이 비싼데 59m^이 그나마 감당가능해서 그렇다고 생각한다. 무엇보다 84m^ 보다 양도 더 적고. 

Part4. 2026부동산 투자 빅이슈 TOP6 

5.전세방어력으로 읽는 부동산 시장 

결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다 (중략) 결국 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 ‘선행적 자산지표’이자, 우리나라 부동산 시장 특유의 하방 경직성과 맞물려 강한 복원력까지 갖춘 독특한 형태의 인플레이션 헤지수단으로 기능하고 있다는 것을 확인할 수 있다. 

→ 이래서 전세투자가 좋긴 하구나. 한국돈이 살살 녹는다고 해도 전세를 놓고 그로 인해서 나중에 들어오는 전세상승분이 전체적인 평균으로 따져도 주담대보다 살짝 더 높다. 무조건 집을 사야하는 이유이며 전세투자가 안정적인 이유이다. 

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노 

이러한 주요 시장별 상승 폭 격차는 장기적으로 유지되는 것일까? 과거 부동산 상승기의 강남3구와 강북3구 물가 상승을 반영한 실질가격상승률인 ‘실질수익률’을 살펴보면 그렇지 않다. 강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.    과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다

→ 상승 도미노는 순서를 따라서 이뤄지기 때문에 어떤 시점에서는 강북이 강남보다 수익률이 더 좋다. 이래서 내가 살 수 있는 최선의 아파트를 사는 것이 중요하다는 것이다. 내가 가진 자산으로 최선의 아파트를 산다는 것 자체가 최고의 투자이다. 

한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다.      물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다. 그러나 같은 시점에 미국 뉴욕, 영국 런던, 캐나다 토론토의 부동산 시장이 들썩였다면, 그 원인은 단지 청와대 집무실뿐만 아니라 월가와 연준의 동선에서도 찾아야 한다

→ 아파트 가격도 결국 금리가 중요한 요소 중 하나이기 때문에 글로벌 경제의 영향을 받는다. 세계 정세와 질서에 따라 내 자산이 움직인다는 걸 알고 나도 경제에 관심을 가져야. 

Part6 2026년 부동산 가격 대예측 

6·27 대책 발표 이후, 고가와 저가 아파트 시장 모두 일시적으로 침체 상태에 들어갔으나 앞서 언급했듯이 저가 아파트 시장은 대책의 영향을 받지 않기 때문에 계산이 빠른 수요층은 다시 시장에 진입할 가능성이 크다. 이에 따라 강북권 ‘상승 도미노’는 여전히 유효할 것이다. 분석에 따르면 저가 시장에서는 대략 3~6%의 상승세가 나타날 것으로 보인다.

→ 워런버핏 & 찰리멍거 왈 원하는 것이 있다면 사람들의 욕심에 자극을 주면 잘 먹힌다고 한다. 천정부지로 가격이 뛰어오르는 아파트에 대해 사람들이 마구 욕심이 생기는데 (5만원에도 안 산 삼전을 9만원에 산다고 난리듯이) 그 욕심을 막고있자니 어떻게든 더 사려고 한다. 그러니 지속적인 상승세는 계속 나타난다. 

‘집값 상승 도미노’ 시간의 문제다

1.저가아파트 시장 

6·27 대책 발표 이후, 고가와 저가 아파트 시장 모두 일시적으로 침체 상태에 들어갔으나 앞서 언급했듯이 저가 아파트 시장은 대책의 영향을 받지 않기 때문에 계산이 빠른 수요층은 다시 시장에 진입할 가능성이 크다. 이에 따라 강북권 ‘상승 도미노’는 여전히 유효할 것이다. 분석에 따르면 저가 시장에서는 대략 3~6%의 상승세가 나타날 것으로 보인다

2.고가아파트 시장  

거래량이 감소하는 가운데 현금 동원력이 있는 일부 수요층이 시장에 참여한다면 본질가격이 인플레이션에 맞춰 상승하는 가운데 일부 슈퍼스타 단지에서는 신고가도 등장할 수 있다. 반대로 일부 단지에서는 하락 거래가 나올 가능성이 있다. 거래량 급감으로 어쩔 수 없이 급매하는 경우다.

→ 실제로 이번달에 서초구 최상단의 84에서 광고금액이 -1억 정도 깎인 매물이 좀 보였다. 

3.서울 아파트 시장 전반 

먼저 2024년 시작된 집값 슈퍼사이클이 여전히 진행 중이라는 것이다. 물론 6·27 대책으로 말미암아 단기적으로 시장이 정체된 것으로 보이지만 이는 제한적이다. 다음으로는 본질가격이 여전히 (인플레이션만큼) 조금씩 우상향하는 가운데, 강북 지역으로 ‘상승 도미노’가 이어질 가능성이 있다.

→ 월부랑 시선이 진짜 비슷해서 흥미로운데, 결국 부동산 사이클이라는 게 이런거 아닐까. 어떻게 보면 사람의 욕심이 자극되는 순서이니까 당연한 것이다. 

강남 아파트 가격을 낮추기 위해 강남과 그 주변에 더 많은 고급 아파트를 공급해야 한다는 주장이 이어진다. 공급이 늘어나면 가격이 안정된다는 이론은 겉보기에 그럴듯하지만 실제로는 고급 아파트 일변도의 공급 논리로 흐른다. 이때 소셜 믹스(계층 혼합)를 고려한 중산층·서민 주택은 조용히 사라진다.    예컨대 잠실 엘리트 단지는 과거 서민이 밀집 거주하던 5층 주공아파트였다. 그러나 2007~2008년에 1만 5,000세대에 달하는 고급 아파트로 재건축됐고, 공급 규모가 상당했음에도 강남 집값은 조금도 꺾이지 않았다. 수요가 집중되는 핵심 지역의 가격 상승은 단순한 공급 증가만으로 해결할 수 없다

→ 흥미로운 관점이라 체크. 생각해보면 지난 상승기의 마포의 부상도 아파트가 들어서면서 서민들이 거주하던 단층-저층 주택가가 아파트로 변신하면서 마포전체의 급지 상승을 만들어낸 듯 하다. 그런 관점에서 보면 입지좋은 곳의 아파트는 결국 중산층과 상류층의 선택지로 변모하고 서민은 점점 더 먼 곳으로 밀려난다. 

# 느낀점 

25년도에 이 책에 나름 월부에서 화제였고 나도 힘겹게 읽었음. 당시 24년을 정확하게 예언해서 화제였고, 함께 24년시장을 정확하게 예언한 리치고와 정반대의 의견이 나와 이걸 지켜보는게 관전포인트였다. 결과적으로는 리치고처럼 하락기가 오진 않았지만, 이 책도 반은 맞고 반은 틀렸다. 즉, 서울시장은 폭등장이 왔지만, 지방은 그렇지 않았다. 이 책에서 말하듯 지방과 서울은 사이클이 다르게 움직인다. 

2년째 이 책을 읽으며 느낀점은, 이 책이 맞다 틀리다가 문제가 아니다. 내가 경제상황을 동반하여 사람들의 심리를 어떻게 읽고 어떻게 해석하는지가 중요하다. 앙드레코스톨라니의 계란 모형과 워렌버핏의 사람의 이기심에 어필해야 한다. 이 두 가지는 진리이다. 어떤 투자든 시장의 움직임은 코스톨라니의 계란 모형과 같고 그 안의 개인의 심리는 워렌버핏이 말한 것 처럼 이기적이다. 대중이 무슨 생각을 하며 부동산을 매수하는지 살펴보고 나도 움직여야 한다. 

이 책의 원씽 : 신문을 매일 훑어보며 경제를 파악하고 부동산 시장안에서의 사람들의 마음 생각해보기