[지투기 31기 2번달 제1 열심히 해낸 우리 조 해피바이러스.KIM 강의후기 매수우위 기회의장 D광역시에 올해안에 투자를 실행하라. ]

안녕하세요? 

월급쟁이 부자들에서 매달매달 성장하고 있는 웃는것을 좋아하고 긍정적인 태도와 사고를 가지고 살아갈려고 노력하고있는 긍정왕 긍정 바이러스 해피바이러스.kim 입니다.

오랜만에 지투기라서 설레이면서 떨리기도합니다. 

작년 12월  부산동래구 25년 8월달 부산 연제구를 임장하고 이번달 부산 남구까지 부산의 3번째 앞마당을 만들려고 지투기를 이렇게 지원 하게 되었습니다. 

25년 4월달 지방광역시 앞마당을 6개 만들고 나름의 비교 평가를 통해 월부 1호기 그리고 월부 오기전 5년전 투자 해놨던 광역시 재개발까지 총 2개의 씨앗을 뿌려 놓고 있는  상황입니다.

부산은 제가 처음으로 봤던 24년 12월달보다 전세가나 매매가가 오른 단지들이 정말 많다는것을 느끼고 있습니다.

특히나 24년 12월 제가 부산광역시 00구 투자할려고 했던 단지도

 전세가 5천이상 매매가는 8천~1억이상 오른것을 보고  그때가 투자자도 안몰리고 호가도 저렴했던 정말 좋았던 시기였구나.

이경험을 통해 복기해보고 이번 권유디님 대전 지역분석 강의를 듣고 난후 ?

 (서울 수도권 규제가 오고 나서 제일 인구수가 많고 공급이 줄어드는 부산으로 눈을 많이 돌리니 1차적으로 가수요 투자자들이 1차전으로 가격을 올리고 현재는 실수요자 가수요가 같이 값을 올리는  시기라는것을  깨닫게 되었습니다.)

그때  봤던  초등학교를 가기 좋은 동의  풀 인테리어 4.35억 매수했더라면 정말 싼가격이었구 좋았던 시기였구나를  복기 해볼수 있었습니다.(그당시 전세가도  2.8억~3억대였는데 일잘하는 부사님과 커뮤니 케이션을  해보면서 그날 바로 3.4억까지 사실수 있는 전세자를 구해서 오시는것을 보고 하늘이 준 기회였는데  조금 아쉬웠지만  그때는 내가 실력이 부족했다.

내가 어렵게 모은 9000~1억이라는 돈을 넣을 돈그릇이 부족했다는 복기 해봅니다. 

솔직하게 그때  계약금을 넣을려고 했는데 광역시 첫 앞마당 이기도 했구. 

확신이 들지 않아서 매코를 넣을려고 1달가량 지원했는데 그 당시 자본시장법에 의해 월부에서 매물코칭이 막혔다가 

풀린시기가 얼마 되지 않아 지원자가 정말  많았던 시기라서 매코를 하지 못했습니다.

그뒤로 대구 달서구 대구수성구. 광주남구.북구.부산 연제구까지 앞마당을 늘리면서 6개의 앞마당을 넓히구 서울수도권 외곽의 부천 원미구까지 늘려서 1호기를 잘 마무리하구 4월달 계약금을 넣고  잔금을 6개월 받아서 가을까지 가지고 갈수  있었지만   여름 시장에 전세를 맞추려 하다보니 전세가도 1천만원 낮추어 보고 시스템 에어컨 4대를 해보는 경험까지 해볼수 있었습니다. 

지투기 1주차를 듣고 작년 투자를 했던 경험을 약간 복기 해보는 시간을 가질수 있었습니다.

감사합니다. 

권유디 튜터님의 D 지역 분석 1주차 강의를 듣고 지방광역시는 서울,수도권과 지방광역시는 봐야할께 확실하게 다르다는 기준을 잡을수 있었습니다.

서울,수도권은 교통.직장이 중요한 반면 지방광역시.중소도시는 환경.학군.O식.브랜드,커뮤니티도 봐야하는 정 반대의 교집합을 가지고 있는것을 알게 되었습니다.

그래서 어떤것을 봐야 제대로된 투자를 할수 있는거야? 물어보신다면 

내가 좋아하는 아파트 내가 좋아하는 지역이 아닌 남들이 좋아하는 곳을 봐야 돈을 볼수가 있다는 기준을 정확하게 알려 주셨습니다.

지방광역시는 인구수가 한계가 있고 가수요가 약하다보니 정말 좋은 단지를 골라야 투자도 잘할수 있고 나중에 매도시 환금성 측면에서 좋기 때문에 잘골라야 내가 팔때 남들이 좋아하는 투자를 고를수 있겠다라는 생각을 해볼수 있었습니다.

지방 투자 기초반을 수강하며 꼭 남겨야 하는것 기준을 명확하게 알려 주셨다. 

지방 시장의 이해  지역별 매매/ 전세상황 , 지방마다 사이클 특징 ( 기회를 포착하기 위해 지역마다 공급량 수요도 틀리다보니 사이클이 다르다는점)

 이쪽 지방에서 돈벌고 2년후 매도하여 그돈으로 지방을 갈아타기를 시도 해보도록 해본다.

그리고 지방 투자진행을 위해서  투자 범위를 좁혀서 어떻게 행동해야 하는지를  알고 이것을 반복해본다. 

지방광역시에서 수요가 있는 지역과 단지를 정확하게 판단하는 기준도 알려주셨습니다.

수요가 있는 지역은 어떻게 알까? 

인구수라는 명확하게 기준을 주셨습니다. 현재로써는 지방광역시 100만  최소 50만 그외 구미와 포항은 직장이 좋아서 40만이라도 쳐바본다. 그외 30만지역은 현재로서는 쳐다보지 않는다.

수요가 있는 동네인것은 어떻게 알까?  

지역 내 선호도 구성 요소 확인을 해보도록 노력하라.

그래서 지방광역시에서 이단지에 사람들이 살려는 이유는 뭐야?

( 이 단지를 좋아하는 이유는 뭐야? 수요를 끌어당기는 이유는 뭐야?)

환경이야? 학군이야? 연식이야? 브랜드야? 커뮤니티를 가지고 있어? 등등 나의 투자금에 맞는 단지들을 놓고 

가격을 고정하고 위에 선호하는 요인들을 체크하면서  5~6가지에서 가장 많이 점수를 줄수 있는 단지에 투자를 하면 되지 않을까? 라는   권유디  임장보고서 쓰는 방법론을 배울수 있었습니다. 

대신 최대한 외곽보다는 중심지에 붙으려는 기준을 가지고 있데. 

선호하는 D광역시 S구 UO구 안에서 연식 좋은것을 사보려고 해보시고 아님 학군지의 구축 입지좋은 구축은 좋다는 말씀

그외는 3개구에서는 단점들이 있는 부분이 있다보니 연식 좋은 것들에서 투자해보라는 말씀을 해주셨습니다. 

(외곽의 구측은 보수적으로 보고 투자금이 적게 들어오더라도 현재는 쳐다봐야할께 아니다. 

1990년대식 외곽들은 보수적으로 보구 현재로서는 이런것들 투자하는 것보다는 

중소도시 연식 좋은것들 투자하는것보다도 좋지 않을수 있다.

2020년 부터 시작하시면서 1년만에 자산이 10억이 넘는것도 경험해보고 근데 부동산은 수익실현 할려면 2년은 보유해야 하지만 2022년 금리가 오르고 매매가들이 높게 오르면서

지방시장이 꺽이기 시작하시면서 자산이 뒤로 가고 역전세가 나시면서 그 역전세를 마통으로 막고   5년 넘게 투자를 해오시면서 상승과 하락 사이클을 경험 하시면서 배운것들을 정말 많은 것들을 레버리지 할수 있게 강의 내용에 담아 주셨다는 것을 느낄수 있었습니다.

(마통으로 역 전세를 막고 때를 기다리니 전세가 도 오르고 매매가 도 오르면서 꽤 큰 돈이 통장에 찍히는 경험도 해보시고 그 돈을 가지고 최근에 서울에 투자까지 해오면서 여러분들도 지방광역시에 투자하시면 이렇게 하실수 있다라는 용기와 동기부여를 함께 주셔서 너무 감사했습니다. )

지방에서 봐야 할것들을 알려주시면서 공급도 중요하다. 단 입지도 중요하지만 싼가격에 살수 있는게 중요하다라는 말씀 부동산.주식 같은 투자재들은 싼가격에 사야 수익율도 높구 혹시나 떨어지면 버틸수 있는 자산이 되기 때문에 

가격이 정말 중요하다라는 말씀

작년 4월에 지투기에 나왔던 광주 광역시 강의가 나왔던 적이 있었는데 현재 대전광역시 개념과 비슷한 개념이 아닌가 싶다. 남들이 안보는 시장을 먼저 선점하는 싸게 살수 있는 시장에 가서 미리 준비하라. 

초보 투자자들을수록 매수장 우위시장가서 편하게 부사님들과 대화하고 박카스.비타500등을 받아보고 모든 조건을 

협상해봐라. (주전세.전세안고.매매가 깍아보고.전세가도 높여서 투자금도 줄여보고. 전세대기자와 매수와 전세바로 진행 

(싼가격.매수자 우위시장.부동산이라는것은 결국 2년보유, 계약갱신권까지 합치면 4년 강제보유.(이사금을 주고 2년만에 내 보낼수 있지만. 광주시장 25년 공급 줄어듬 전세가 상승 26년.27년 공급 많음

 2026년 대전시장 공급 줄어듬 26년 전세상승기대 27년 공급많음

D광역시 같은 경우는 26년 공급이 줄어들면서 전세가가 오르고 매매가가 그대로 있으면 투자금이 줄어 들기 때문에 지켜봐야 하고 실행해야 하는곳 이다라는 말씀에 저의 앞마당 25년 4월 지투기에서 광주광역시 지역분석 강의를 듣고 

광주 남구 북구 시세트래킹을 하면서 25년 광주가 일시적으로 공급이 줄어들면서 느낄수 있었던 전세가 6천이상 상승

근데 매매가는 큰 변동 없이  투자금 8천정도로는 연식 좋구

 괜찮은 단지들 투자가 가능해 보인다는것을 알게 되었는데D광역시를 비슷하게 근접해보면 되겠다라는 자신감을 얻을수 있었습니다.

지방은 빈땅이 많아 언제든지 아파트를 지을수 있으며 언제든지 공급이 많아 질수 있으니 입지 독점성이 떨어 지다보니 매도도 고려 해봐야 한다. 지방은 땅의 힘이 크지 않기 때문에 사람들이 땅의 가치만 보고 거주할 필요성이 낮다라는 말씀에 정말 맞는 말씀이라고 생각한다.

→ 굳이 구축에 거주할 필요가 없다.

수도권은 : 직장 접근성을 위해 "땅을 보고 거주지를 선택한다 

→ 구축이라도 거주한다. 

1호기 투자를 하고 난후 투자금도 소액이면서 이번 투자가 되면 3주택자다 되다보니 신중에 신중을 해야겠지만

올하반기 대구광역시에 투자를 하반기에 해보겠다고 마음먹었지만 현재 앞마당인 수성구. 달서구 전세들이 줄어들면서 어떻게 될지 모르는 상황에서 대전이라는 새로운 도전과 투자의 실행을 해볼수 있구 투자자라면 많이 배워 볼수 있는 시장에 도전해볼수 있겠다. 싶어 새로운 진로를 하나 만들어 주신것에 정말 감사하다라는 마음을 먹을수 있었습니다. 

수강생들의 시행착오를 덜 겪으면 좋겠다는 마음을 가지고 이번 강의를 유난히 많이 준비 해주셨다라는 것을 느낄수 있었던 강의였습니다

투자자들이 관심을 많이 가지고 있는 부산도 좋구 대구도 좋지만 (대구는 전세가 줄어들면서 매매가가 변동도 있고 없는 단지들도 있지만 가격이 쉽게 깍이기 힘들다.)

 부산은 현재 10.15대책이 나오면서 서울.수도권을 쳐다보면 투자자들이 인구수가 가장 많고 공급이 줄어드는 부산시장으로 눈을 돌리면서 가수요자들이 1차적으로 매매가를 올리고 현재는 부산 실거주자들이 사기 시작하면서 겨울시장에서 봄시장으로 넘어가는 1차적으로 가격 상승한 단지들이 많아

 거기에서는 네고도 힘들수 있고 부사님들에게 투자금 없음 차가운 냉대를 받을수 있기에 D광역시에서 여러경험들을 해보라는 메시지를 주신듯 하다.

아내랑 종잣돈을 최대한 끌어 모아서 이번 여름시장을 활용해서 매매가를 깍아보고 전세를 가을시장에 놓을수 있게

최대한 잔금기간을 길게받아서 월부 2호기 투자를 실행해볼수 있는 준비를 잘 해보도록 노력 해보겠습니다.

D광역시 분지지형으로  확장할수 어렵고 빈땅이 부족해 재개발.재건축으로 새아파트를 공급할수 있으며 소득이 상당히 높은 직업군이 많고 학군도 괜찮은 동네들이 있어 유의깊게 보면 될듯하다라는 기준을 주셨습니다. 

이 지역분석으로 D광역시 관심도와 호감이 생겨 26년 3개구 이상 뽀개보고 무조건 2호기를 해보겠다는 마음가짐으로 임해 보도록 하겠습니다.

*********************************권유디님 강의를 듣고 적용할점 적용할점 **********************

1.강의만 들었다고 투자가 불가능하다. 불품팔고 임장가서 앞마당을 만든지역을 투자가 가능하다.

선호도를 정하는 방법론을 정하시라. (방법론을 배우려고 노력하시라.)

2,외곽에 신도시 느낌이 난다라면 어떠냐면

공급이 없어지면 외곽에 있는 아파트가 전세가가 안올라가나요?

3.단지임장을 하면서 외제차를 꼬옥 봐라.

(결국은 선호하는 아파트 돈 많은 아파트를 싸게 사는 게임임)

4.임장할때는 집중하셔서 눈에 많이 담아 가시라

환경을 사진으로 담고 생활환경 상중하로 분석을 해보아라. (상권,사람 위주로 보도록 노력하라.)

5.네이버 부동산으로만 가격을 판단하면  안된다.

6.투자자들이 한꺼번 진입하면 전세물량이 늘어날수 있으니 이 부분은 바로 체크해라.

7.전세대기자가 있는지 잔금을 하면서 바로 전세대기자를 맞춰 줄수 있는지 주전세 .매매전세동시 진행(전세대기자.

투자라는것은 가격을 싸게 사고 보합장이 오거나 약간 떨어지더라도 싸게 샀다고 생각하고 기다림

인내하는 시간이 필요하다.

8.D광역시를  통한 지방 투자 사이클 이해 및 응용

7년간의 긴 하락 보합장

1ST 상승 : 2018년 가을 투자자 수요

1ST상승 후유증: 투자자 전세 경쟁

2nd 상승 : 2019년 강,ㄹ 2021년 가을 실수요장

하락: 2nd 상승 후유증 + 입주

실력 있는 투자자의 모습

아파트 가격이 4.5억 --> 3.5억이 되었다.

실력 없는 투자자

가치가 아닌 보이는 것에만 집중

-> 하락, 구축. 입지가 별로

가격이 많이 하락한 단지는

별로라고 판단하고 접근을 안함

실력 있는 투자자

본질 (가치)에 집중

-> 6억짜리 가치 있는 아파트가 3.5억이 됐네?

저평가

9.황금 같은 투자 기회가 왔다고판단하고 용기내서 접근함 실력 있는 투자자의 모습

지나고 나서야 기회 였다는 것을 아는 사람이기보다는 지금이 기회라는 것을 아는 사람이 되세요

버티세요 가치를 봤다면 스스로의 투자를 믿고

용기를 내세요지금도 누군가는 지방에서 돈을 벌고 있습니다.

이기회를 놓치지 마세요. 꼬옥 투자하세요!

10.공급이 많아도 결국 가격이다. 가치대비 싼 가격이라면 공급이 많아도 올라간다. 실거주자들이 많이 붙을수도 있으니깐

11.외곽 구축들은 투자 하지 마세여 절대하지 말아야 합니다.

12.같은 투자금 이면 연식으로 투자하라.

13.매매 가계약금 넣기전에 전세대기자 돈들어오면 계약 해보는걸로 해봐라.

스피커폰으로 전화 연결 해봐주라고 하셔라. 그럼 된다.

14. 지방에서 기회를 어떻게 잡나요?

변화하는 시장 : 매달 꾸준한 시세트래킹

1. 매매가 하락. 보합 전세가 상승
2. 매매가 상승폭 대비 높은 전세가 상승폭
3. 높아진 전세가율
4. 투자 기준에 맞는 투자 트래킹

시세트래킹 랜드마크 선호하는 단지 위주로 시세트래킹 하라. 랜드마크가 전세가 오르면 그다음 단지로 흘러 가는 경우가 많다.

지방에서 기회를 어떻게 잡나요? -정리

모든 조건이 갖췄을때 투자 할수 있을까?

-> 전세 경쟁으로 투자하기 어려움

투자 조건을 만들어서 투자 할것

15.중요 포인트 다 잃어 버려도 이것만은 가지고 가야 하는 포인트

권유디님은 매매가격을 보고 가격을 고정하고 비교평가를 통해 조금더 중심부 입지 좋은 곳으로 갈려고 노력하셨다. 

조금 더 좋은 연식으로 아님 입지좋은곳 신축이거나 구축이거나. 같은 투자금이라면서 매도를 정해야 하기 때문이다.

16. -광역시 투자 주의점  적용할점 --

모든 투자에서 적용되는 전제는?

이 단지가 사람들이 살고 싶어하는 단지인가?

(연식,입지,브랜드.위치)

선호도 = 가치

이 단지 싼가?

저평가

이 단지에 투자하는 것이 내가 알고 있는 지역에서

최고의 선택인가?

비교 평가

광역시 이러게 투자하세요

어디까지 투자 하지 어떻게 정하지?

비교할 수 잇는 아는 지역

지역 내 2개

(입지 좋은곳 , 입지 덜 좋은곳)

지역 간 2개

(인구 규모 비슷한 곳)

비교할 수 있는 단지

비교 할 수 잇는 단지

입지별 3개 이상, 연실 별 3개 이상

감당 가능한 리스크 투자금

잔금 가능 여부 파악

******************직장의질  적용할점***************************************

1.주요 산업단지 및 주요 일자리가 몰려 있는곳이 어디인지?

2.직주 근접의 수요를 끌어들일 수 있을만한 지역인지

3 관점의 접근에서 해보려고 노력하라. 수요의 관점에서 끌어 땡길수 있는지를 파악하라.

************************************************************************

********공급 PART 중요포인트 적용할점 *******

0.지방 투자 입지 평가 기준-공급

공급 물량 감소-> 전세물량 감소 -> 전세가 상승-> 매매가 상승

1.보수적으로 보기보다 적극적으로 보려고 노력하라.

2.지방 여러지역들이 공급이 줄어들면서 역전세가나기 보다 전세가가 오르고 매매가를 올릴 가능성이 높다.

3.지방에서 수익을 통해 서울 수도권 2~3번정도 갈아끼우면 순자산 10억으로 갈수 있다. 그럼 노후준비에 대해 막연하지는 않고 조금은 가까워 질수 있다.

4.돈이 있는 사람

부산.대구에서 투자하려고 노력하라.

5.돈이 없는 사람

공급이 많은 지역가서 돈모으면서 미리 준비하라.

(부산.대구보다 공급이 많아 사장님들이 너무 좋아할꺼다. 미리 준비하라. 2년뒤를 좋아질 지역을 쳐다봐라.)

6.공급이 많으면은 기회다 시장이 죽어 있기 때문에 조건도 만들어 보고 싸게 살수 있다.

7.26년 대전가서 기회를 잡아 보는것도 기회다.

8.아마 전세가는 올라서 27년공급만 피하면 28년 전세가 없어지니 기회가 될수도 있다.

9.지방 투자가 빨리 오른게 좋은것은 아니다.

상승기때 투자를 하셔서 빨리 올라서 1년만에 오르다보니 순자산 10억이 올랐지만 1년뒤 금리가 오르면서 기세가 꺾이면서 2년 보유해야 하는 상승장에 꺽이다보니 회수를 하지 못했다.

( 단 기분은 좋았다. 근데 매도를 하지 못했구. 규제지역으로 묶이더라. 그래서 팔기 힘들었다. 2020년 전주시장도 규제지역으로 묶이더라.

20년 전주에 투자했는데 22년 매도시점때 금리가 오르고 가격이 빠지더라.

( 코로나 시기이후 팬데믹오구 금리가 오르니 매도가 어려웠다.)

10.투자할때 적극적으로 알아둬야 할점-

2년뒤 매도를 위해서 상승한 지역보다는 공급이 많은 지역 대전 광주 같은 지역을 미리 투자 해보는것도 나쁜 선택은 아닐수도 있겠다.

(줴레미 튜터님 말씀처럼 남들이 안보는 지역 선점한다는 느낌으로 접근하는 것도 중요하다. 왜냐 남들과 같이 투자하다보면 매도를 하는 시기에 겹칠수도 있기때문이다. 초보자라면 남들이 안보는 지역을 쳐다보는 것도 괜찮다.)

**공급이 많아도 가격이 저평가라면 올라갑니다. **

11.부동산 가격에는 공급 외 여러변수가 동시에 영향을 줍니다.

-공급에만 시선을 두는 순간 가격이라는가장 중요한 기준을 놓치게 됩니다.

-이것만은 절대 잊지 마세요.

-투자의 절대 원칙은 변하지 않습니다.

-저평가된 가격은 반드시 가치를 찾아 갑니다.

지투기 32기  권유디 튜터님 D 광역시  지역분석 강의 듣고 지방 투자를 할때  

전체 강의에서 얻어가야 할점 적용할점 ,직장 파트에서 적용할점 공급파트 에서 적용 할점들을 강의 들으면서 메모하면서 적어 보았는데 이렇게 적용 할것들이  너무 많고 알찬 강의 였습니다. 

이렇게 얻어 갈것들이 많아 지방투자하기전 느낀점  적용할점들을 다시 한번 읽어보고 적용해가면서 투자해보도록 하겠습니다. 

꼬옥 지방광역시 D광역시 26후반기에 투자해보도록 3개구 앞마당을 만들어 보도록 하겠습니다. 

다시한번 좋은 강의를 주신 권유디 튜터님 감사합니다.