관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요!
매일 매일 한 뼘씩 성장하고 실행을 먼저 하고자 노력하는 '하모니햄'입니다.
서울기초 강의는 멀기만 한 투자의 길
'가치 투자의 끝판왕'인 서울 투자에 대하여
심리적 거리감을 좀 더 좁혀 주었던 강의가 아니였나 생각합니다.
이번 서울기초 3강 강의는 '주우이 멘토님'께서
서울 서남권의 지역 분석을 함께 해주시면서 서남권의 지역의 특징은 물론
서남권 지역들간의 비교분석과 서남권에서 좋은 투자를 할 수 있는 실질적인 방법들을 명시해 주셨습니다.
더불어 8년차 투자 선배님이신 '주우이 멘토님'께서 직접 투자 하신 투자 물건들을 비교 평가하며
투자 경험의 중요성을, 앞마당의 중요성을, 비교 평가의 중요성을
경험담과 함께 좀 더 와 닿는 설명으로 깊이감을 더 해 주셨습니다.
너무 감사합니다 멘토님^^
서남권은 저의 0호기가 있는 지역이라서 더욱 궁금했습니다.
과연 멘토님께서는 이 지역을 어떻게 보셨을까?
나의 0호기가 있는 동작구는 입지면에서 어느 정도 위상일까?
같은 입지라고 해도 단지 분석에서 어떻게 평가 되는게 맞는걸까?
너무 궁금했던 부분이 '비교 평가'를 통해서 속속들이 파헤쳐 지고
비교평가 방법이 이렇게 이루어 지는것이구나를 예시를 통해 배울 수 있어 BM하기 너무 좋았습니다.
강의를 통해서 꼭 기억해약겠다고 생각했던 핵심 내용들을 정리해 보면,
1. 좋은 지역 vs 덜 좋은 지역
- 좋은 지역 : 매전차가 붙는 기간이 짧다. 가치 투자에 가깝고, 투자금이 크다.
- 덜 좋은 지역 : 매전차 붙는 기간이 꽤 가준다. 그래서 소액 투자가 가능하다.
2. 지금 우리가 행동해야 하는 것
- 앞마당을 늘리기에 집중!! : 비교평가하여 저평가 된 아파트를 매수 할 수 있는 기회 확보!
- 매매가 전고점 대비 최소 25%이상 떨어진 곳 (30%이상 하락한 곳) 계속 정리해 두기!
- '전세 매물이 줄어들고 있는 곳'의 아파트와 지역을 알고 트래킹하자!
3. 서남권은 1급지는 없어도 2급지-5급지가 모두 있다.
- 각 지역구별로 '키워드로 정리'하며 기억하기 용이하게 습관화하자. 각 지역구 내에서도 조금 더 세부적 키워드!
- 2급지: 양천구 (압도적 학군, 목동, 커뮤니티/교통)
- 3급지: 영등포 (여의도, 뉴타운, 직장과 교통), 동작구 (강남근접, 신축_흑석/노량진, 상도 생활권)
- 4급지: 관악구 (2호선 강남 접근성 우위, 언덕), 강서구 (9호선 여의도/강남 접근성 우위, 마곡지구)
- 5급지: 구로구 (신도림, 2호선, 구로 디지털단지), 금천구 (가산 디지털단지, 금천/시흥 생활권)
4. 교통에서 구별 지하철 노선 정리 + 눈 여겨 봐야할 노선
- 하락장에서는 호재가 반영이 되지 않으니 메인 지하철노선이 아니라도 (비록 갈아타는 노선이라도)
'주요 업무지구'를 지나는 노선은 수도권 출퇴근 수요를 끌어 들일 수 있다!
- 신안산선, 신림선
5. 학군지의 조건은 '상위권 학업성취도 학교 + 학원가'
- 인근 지역의 수요를 가져 올 수 있는 브랜딩화 되어 있을 정도 & 다른 좋은 입지 조건을 넘어설 수 있어야 한다.
- 양천구의 '목동'
6. 환경은 다수가 좋아할 환경인지를 구분해야 한다.
- 좋은 환경: 편의 시설 + 자연환경 (공원, 강, 바다 등)
7. 우리가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것
- 메타인지를 하는 것이 정말 중요하다.
- 할 수 있는 것 : 땅의 가치를 아는 것, 단지 선호도를 아는 것, 가치대비 가격이 싼지 비싼 지 아는것
- 할 수 없는 것 : 매수 후 가격 상승 시점, 얼마나 가격 상승할지?
=> 메타인지를 통해 '할 수 있는 것'에 집중! 또 집중 하는것이 중요!!
8. 비교평가를 통해서 더 좋은 선택을 한다면 '수익을 높이는 비교평가는 필수'조건이다.
- 비교평가 방법 : 시간 + 실력 모두를 갖추는게 중요하다.
1) 시간 : 저렴한 시기 (전고점 30%이상 하락, 서울평균 전세가율 60%이상)
2) 실력 : 상대적으로 저렴한지 비교평가 능력 (지역내 비교, 지역간 비교
=> 단지 비교시 급지가 높다고 무조건 상급지의 단지가 모두 좋은 것은 아니다. 편견은 금물!
9. 한번에 많은 수의 비교평가는 힘들다. 2-3개씩 묶어서 그 중에 1등끼리 또 다시 비교평가!!
- 동일 가격대로 묶는 식으로 공통 분모를 그룹핑을 해서 계속해서 비교 분석 해 나가라!
- 땅의 가치를 아는 것이 중요하다.
- 정량적으로 분석해서 알기 힘든 부분은 특히나 더욱 '임장'을 통해서 그 생활권 분위기를 아는것이 너무 중요하다.
10. 20평대와 30평대의 평형 중 어느 곳에 투자하는 것이 좋을지?
- 시장이 좋지 않을 때 : 아파트는 필수재라서 20평형이 필요에 의해 매수하는 심리로 '상승이 먼저 시작'한다.
- 시장이 좋아지면 (가격이 오르면) 사람들은 더 좋은 상품, 더 큰 평형대의 아파트를 보게 되는 심리로 변환되어 "30평대의 상승이 (절대가 상승) 더 크게 되는 경우가 많다"
=> 20평형과 30평형의 가격이 비슷하다면, 30평형을 투자하라!! 나중에 더 많이 상승하게 될것이다!
11. 서울의 중심지가 '종로구 -> 강남'으로 옮겨 갔다.
- 과거 1신도시가 일산, 부천, 평촌, 분당인 이유는 종로구 기준 20km 밖에 있는 지역으로 선정 (서울의 확대)
- 강남이 중심지로 변경되어 '강남 접근성'이 중요한 것이다.
- 입지가 '양천구, 수지' 등으로 과거에 좋지 않았던 지역이 수요 있는 지역으로 급부상하는 이유는 강남 접근성 때문이다.
12. 우리가 해야 할 행동!!
- 투자 할 수 없을 거라는 생각보다는 '어느 지역이든 투자할 수 있다는 마음가짐' 장착!
- 앞마당을 계속해서 늘리고 비교평가에 집중하면서 '저평가 물건을 계속해서 찾을 것'
- 앞마당 만들기 목표 로드맵 : 3개 목표 > 급지당 2~3개씩 앞마당 만들기로 늘리기
=> 앞마당이 많을 수록 더 많은 비교평가가 가능하기 때문에!!
13. 서울 투자로 부자가 되는 과정
- 늘려가기 >> 갈아타기 >> 부채비중 줄이기
=> 먼저 3채까지 투자해보면, 늘려가는게 나을지 갈아타기를 통해 더 나은 가치 투자로 자산을 키울 수 있을지 가늠이 된다. 결국, 경험이 중요하다!!
<BM 실천하기>
1. 월부 환경에 남아서 조금이라도 더 성장 할 수 있는 메타인지 된 나의 환경 구축하기
2. 슬럼프도 열심히 한 사람일수록 빨리 오는 법!! '재미-슬럼프-보상-재미'가 순환되는 것을 잊지말고 '그냥 해 나가기'가 가능하게 투자생활이 내 생활이 되게 하자.
3. 23년도 복기를 통해 2024년 목표 설정을 하고 계획을 구체화 해서 실천해 나가자.
- 1년간 앞마당 10개 만들기, 임보 완성 10개이상! 실전반 / 월부학교 도전하기
4. 할 수 밖에 없는 환경 중에서 내가 가장 하기 힘들어 하는 부분을 고려해 '지속적으로 꾸준히 해 나갈 수 있는 환경' 만들기를 하자.
- 예를 들어, 아침에 잘 못 일어 난다면 문 밖에 알람을 두고 잘것!
- 조장 활동으로 먼저 수행 할 수 밖에 없는 환경을 만들기.
너무 좋은 강의로 울림을 주시고,
깊이 있는 가르침과 경험까지 나눔해 주신
'주우이 멘토님' 진심으로 감사합니다.
한 뼘씩 성장하더라도 매일 조금씩 나아지고,
포기없이 꾸준하게 실천해 나가도록 하겠습니다!!!
감사합니다. 새해에도 건강하세요!
Happy New Year!!
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