300세대 이상 단지가 환급성이 좋음
단지 임장한 모든 단지의 선호도를 구별할 필요는 없다.
비슷한 단지는 비슷하게 둬도 된다.
보고서 작성할 때 어려운 부분이 있다면, 월부 커뮤니티에 ‘정보나눔방’ 활용할 것.
임장보고서 작성 기본 단위 = 구
달에 1개 구씩 임장보고서를 작성해보면 좋음
분위기 임장을 통해 동별 우선순위 파악
임장은 파악하러 가는 것이 아닌 알아본 내용을 확인하러 가는 것.
지역개요 - 인구
인구, 주택수요 - 몇 명이 살고(인구수) + 어떤 사람들이 살고(연령별인구), 어디로 이사가는지(전입전출)
지방에서는 인구수가 매우 중요하지만, 수도권은 아님
지방은 인구수가 많을수록 그 지역의 수요와 직결됨
'부동산지인'에서 연령별 인구 확인 가능
- 연령별 인구 영유아, 10대, 3/40대가 고르게 분포되어 있는 경우, 교통이나 학군이 발달되어 있을 가능성이 높음
- 30대가 많은 경우 교통이 발달되었을 확율이 높음(직장)
- 영유가 비율이 높은 경우 신축 아파트가 많을 확율이 높음(안전)
위 내용들은 데이터일 뿐이고 정답은 아님. 분위기 임장을 통해서 확인해볼것
'부동산지인'에서 인구 이동(전출입) 확인 가능
- 특정 구에 투자를 하려면 인구이동 top3 지역의 입주 물량도 꼼꼼히 파악해야 함
지역별 입지 중요도 차이
- 서울/경기 - 직장, 교통, 환경, 학군
- 인천 - 직장, 교통, 환경
- 5대광역시 - 인구수, 직장, 학군
- 중소도시 - 인구수, 직장, 환경
수도권은 직장 접근성이 중요하지만, 지방은 직장 접근성이 중요하지 않음
지방은 자차 기준으로 교통을 보면 됨
수도권에서 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어섭니다.(노선 선호도의 차이가 있을 뿐)
<시, 구 교통등급 판단>
- 수도권 : 지역의 랜드마크 단지와 업무지구(강남) 접근성
- 지방 : 지역의 랜드마크 단지와 가장 가까운 대표 업무지구 접근성
최우수 학군은 공부 잘하는 학교 + 풍부한 학원가 + 주거(학학주근접)
지방은 일자리 접근성보다 학군지를 더 중요하게 봐야함
임장보고서 작성 시 편의시설을 지도 위에 그려볼 것
단점도 무력화시키는 절대 가치인 뛰어난 학군과 교통 앞에 ‘비선호 환경’은 문제가 되지 않는다.
임보 7개 이상부터는 관심단지를 지금 투자한다면, 내 투자에 영향을 줄만한 입주예정단지가 있는지 생각 한 줄 남겨보기
특정 지역에 투자할 때는 해당 지역의 공급물량 뿐만 아니라 해당 지역과 인구를 많이 주고받는 지역의 공급 물량도 살펴봐야 한다.(역전세 방지!!)
- 신규 공급 물량은 인근 아파트의 전세 가격에 직접적인 영향을 미침.
- 투자한 아파트의 잔금 납부 시점과 2년 후 전세 만기 시점에 주변 공급 물량이 있는지 반드시 확인 필요
- 공급 물량 증가로 전세가 하락이 예상되더라도 가격이 충분히 저평가되어 있어 감당 가능하다면 투자가 가능
교통호재는 ‘리치고’에서 확인
- 교통 호재를 볼 때는 ‘착공 후’인지를 봐야함. 착공이 시작되면 무르기가 힘들어지기 때문.
- GTX-A 호재는 확정된 부분이니 관련 지역 살펴볼 것(연신내, 창릉, 성남 등)
환경개선 호재(리치고)
- 주변 환경 개선으로 쾌적한 지역에 거주 원하는 인구 증가
- 사업수행인가 여부로 판단할 수 있으나 교통에서 착공 만큼 큰 요소가 되지는 않음
- 물리적인 위가 좋은 곳에서 재개발하는 것을 눈여겨 봐야 함(구성남)
일자리 호재(포털 사이트 검색)
- 직주근접 수요 증가
[시세 분석]
- 전고점 : 21.01 ~ 23.12 기준으로 확인
- 전저점 : 22.01 ~ 23.12 기준으로 확인
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