[지방투자 기초반 32기 5를 단지만 등기7조 락끼] 지방투자 기초반 1주차 강의 후기_A 지역을 통해 배우는 지방투자기준!!

지방투자기초반 1주차는 권유디님께서 A 지역에 대한 지역분석과 지방투자기준 정립에 대한 내용으로 강의를 해주셨습니다. 이번에 지방투자기초반 3번째 수강인데도 새롭게 알게 된 내용도 많았고, 희미해진 기억을 다시 명확화할 수 있었습니다.

그 중의 가장 기억에 남는 부분은 수도권과는 다르게 지방에서는 입지와 물리적 위치를 구분 지어 볼 필요가 있다는 것입니다. 수도권에서는 물리적 위치가 좋으면(강남 접근성) 수도권에서 중요한 입지요소(직장, 교통)도 좋을 확률이 높지만, 지방에서는 물리적 위치가 좋더라도(중심 접근성) 지방에서 중요한 입지요소(학군, 환경)가 좋지 않을 수 있으며, 입지를 우선적으로 보고 가치를 판단해야 한다는 것이었습니다.

지금까지 지방에서도 위치를 먼저 봤었던 것 같은데, 입지를 우선적으로 평가해 보는 습관을 들여야겠다고 생각하게 되었습니다.

또 기억에 남는 부분은 지방에서 구축의 가치를 판단하는 것이었습니다. 지금까지는 지방 구축의 가치와 투자범위를 판단하는 것이 어려웠는데 강의를 통해 기준을 명확히 할 수 있었습니다. 지방에서 입지 좋은 구축은 우선 압도적으로 학군이 좋아야 한다는 것이고, 압도적인 학군 요소가 없다면 특정 학교를 보낼 수 있는 단지, 직장/환경/학군이 종합적으로 좋은 단지, 전통적인 부촌(동네를 대표하는 대장 단지)이어야 한다는 것입니다. 이 기준을 적용하여 지방에서의 구축 단지의 투자범위 판단을 해볼 수 있을 것 같습니다.  

• 1주차 강의에서 인상 깊었던 점

  1. 지방은 사지 말아야 하는 것을 안사는 것이 중요하다.

  2. 지방은 선호도가 입지를 이긴다. (입지가 떨어지더라도 그 지역에서 선호하는 아파트가 더 나을 수 있다.)

  3. 지방은 되도록이면 인구 수가 많은 지역으로 가려고 노력해야 한다. 최소한 50만 이상의 지역을 투자하려고 노력해야 한다.

  4. 지방에서 구축 아파트 고려 시에는 학군지가 아니거나, 아파트가 모여있지 않다면 투자후보에서 제외한다. (설사 해당 단지가 메인위치에 있더라도!!)

  5. 지방에서 입지 좋은 구축의 요건

      - 압도적으로 학군이 좋은 곳

      - 압도적인 학군이 없다면,

         1) 특정 학교를 보낼 수 있는 단지

         2) 직장, 학군, 환경이 종합적으로 좋은 단지

         3) 전통적인 부촌 (동네를 대표하는 대장 단지)

  6. 지방에서 선호도 결정 요소

      - 입지 : 학군, 환경, 커뮤니티

      - 상품성 : 연식, 브랜드, 택지

  7. 직장의 질이 좋은 지역, 대기업이 많은 지역은 다른 지역에서 인구를 유입시킬 수 있는 큰 요인이 될 수 있다. 하지만, 해당 지역 내에서 단지를 선택할 때의 요인은 될 수 없다. (교통 체증이 크지 않기 때문에 직주근접이 불필요)

  8. 종잣돈이 없을 때는 지금 좋은 곳이 아니라 2년 뒤에 좋아질 곳을 미리 보는 것이다. 공급이 많으면 기회라고 생각할 수 있어야 한다. (공급이 많으면 가격이 싸기 때문이다.)

  9. 임장보고서를 작성할 때 데이터를 해석하는 것에 그치지 않고, 수요를 끌어들일 수 있는지 판단하는 연습을 하는 것이 중요하다.

  10. 지방에서는 물리적 위치와 입지를 다르게 봐야 한다. 수도권은 입지와 위치가 비슷하지만, 지방은 위치가 좋아도 입지가 안 좋을 수 있다.

  11. 이번 강의에서 꼭 기억할 것 한가지는, 해당 단지를 접근할 때 매매가격을 보고 이 매매가격보다 단지의 가치가 좋은 것이 있는지, 해당 매매가격을 가진 단지보다 중심부에, 입지가 더 좋은 단지가 있는지 항상 생각한다는 것이다.

  12. 지방에서는 2번의 상승이 있다. 

      - 1번째는 투자자들에 의한 상승

      - 2번째는 실수요자들이 참여하는 상승

  13. 최선의 단지를 투자하려는 노력도 좋지만 그것보다 더 중요한 것은 무기를 만드는 것이다. 지금 무기를 만들고 2년 뒤에 그 무기를 휘두르면서 싸우자!!

   

• 나에게 적용할 점

  1. 지방에서 되도록이면 50만 이상의 도시에서 투자물건을 찾는다.

  2. 지방에서 구축 아파트 투자판단 시 압도적으로 학군이 좋은지, 특정 학교를 보낼 수 있는지, 직장/학군/환경이 종합적으로 좋은지, 전통적인 부촌인지를 검토한다.

  3. 공급이 많은 지역이라고 피할 것이 아니라 기회라고 생각하고 적극적으로 검토한다.

  4. 임장보고서 작성 시 데이터를 해석하는데 그치지 않고 내 생각을 담은 연습을 한다.

  5. 최선의 투자를 하려고 노력하느라 투자를 미룰 것이 아니라 지금 할 수 있는 투자를 해서 무기를 만든다!! 

지방투자기초반 32기 1주차 강의를 통해 A 지역에 대한 분석과 지방투자의 기준을 명확하게 세워주신 권유디님 너무 감사합니다~ 고생하셨습니다!!